Общие расходы относятся как к издержкам на ведение бизнеса, так и к затратам из бюджета определенного человека. В обоих случаях общие затраты вычисляются одинаково: просто сложите постоянные затраты (минимальные издержки, необходимые для жизнедеятельности или ведения бизнеса) и переменные затраты (расходы, случающиеся от случая к случаю).
Шаги
Часть 1
Персональный бюджет- К постоянным расходам можно отнести то, за что вы должны платить каждый месяц, например: аренда жилья, коммунальные услуги, телефонные счета, бензин, продукты питания и так далее. Постоянные расходы не изменяются ежемесячно (например, если вы покупаете одежду, ваша арендная плата от этого не меняется).
- Рассмотрим пример. Постоянные издержки: аренда жилья = $800, коммунальные услуги = $250, счет за телефон = $25, счет за интернет = $35, бензин = $200, продукты питания = $900. Складываем эти цифры и получаем, что ежемесячные постоянные издержки равны $2210.
-
Вычислите переменные издержки за определенный период времени (как правило, за месяц). В отличие от постоянных издержек, переменные затраты зависят от вашего образа жизни и включают в себя все расходы, которые не являются необходимыми, но улучшают качество вашей жизни.
- К переменным расходам можно отнести траты на одежду (помимо той, что вам необходима), отдых, вечеринки, изысканные блюда и так далее. Обратите внимание, что хотя некоторые постоянные расходы, такие как оплата коммунальных услуг, могут варьироваться, они не являются переменными затратами, потому что они обязательны.
- В нашем примере переменные затраты включают в себя: деньги за билеты в театр = $25, отдых в выходные дни = $500, подарок на день рождения друга = $100 и новая пара обуви = $75. Таким образом, общие переменные затраты равны $700.
-
Это будет общая сумма денег, которую вы потратили в течение месяца. Как упоминалось выше, формула для расчета следующая: постоянные расходы + переменные расходы = общие расходы.
- В нашем примере: общие расходы = $2210 (постоянные затраты) + $700 (переменные затраты) = $2910.
-
Отслеживайте расходы, чтобы точно вычислить ваши общие ежемесячные траты. Если вы не следите за расходами (не записываете их), вы не сможете вычислить их суммарную величину. Поэтому попробуйте записывать все ваши расходы в течение одного месяца. В результате вы получите хорошее представление о ваших постоянных затратах и в дальнейшем вам нужно будет отслеживать только переменные расходы.
- Отследить постоянные затраты легко; для этого храните счета за коммунальные услуги, аренду жилья и тому подобное. Отследить расходы на питание сложнее, но вы можете хранить квитанции из магазинов.
- Еще сложнее отслеживать переменные расходы. Если для покупок вы используете кредитную или дебетовую карту, выясните расходы по ней, распечатав историю карты. С другой стороны, если вы расплачиваетесь наличными, храните квитанции или просто записывайте заплаченные суммы.
Часть 2
Бюджет компании-
Сложите постоянные затраты. Это затраты, величина которых не изменяется в зависимости от изменения объема производства и которые оплачиваются независимо от того, выпускает ли фирма какой-либо товар или нет.
- Постоянные затраты компании отличаются от постоянных затрат определенного человека. Постоянные затраты компании включают арендную плату, коммунальные услуги, оборудование, технику, страховые взносы и труд, не участвующий в производстве товаров и услуг.
- Рассмотрим пример завода по производству баскетбольных мячей. Постоянные расходы включают в себя: аренда земельного участка = $4000, страховые взносы = $1500, платежи по кредиту = $3000, оборудование = $2500, зарплата сотрудников ($7000), не участвующих в производстве товара (дворники, охранники и так далее). Складываем эти цифры и получаем, что ежемесячные постоянные издержки равны $18000.
-
Определите переменные затраты. Это затраты, величина которых изменяется в зависимости от изменения объема производства. Другими словами, чем больше товаров производится, тем выше переменные затраты.
-
Сложите постоянные издержки и переменные издержки, чтобы получить общие издержки. Как упоминалось выше, формула для расчета следующая: постоянные расходы + переменные расходы = общие расходы.
- В нашем примере постоянные затраты равны $18000, переменные издержки равны $16000, а общие ежемесячные издержки завода равны $34000.
-
Постоянные и переменные издержки большинства предприятий можно найти в их финансовых документах. В частности, декларация о прибылях и убытках должна отражать все переменные и постоянные издержки. Такая декларация обязательна к заполнению всеми компаниями.
- Кроме того, вы можете обратиться к другому финансовому документу, который называется баланс, чтобы определить обязательства компании. Это поможет вам определить финансовое состояние рассматриваемой компании: если ее доходы с трудом покрывают расходы, а величина обязательств немалая, то финансовое положение компании довольно шаткое.
Вычислите постоянные издержки за определенный период времени (как правило, за месяц).
В нормативные документы по бухгалтерскому учету были внесены изменения, упростившие работу малым предприятиям. Причем поправки вступили в силу с годовой отчетности за 2010 год. Новации нужно учесть и при формировании учетной политики на 2011 год.
Какие предприятия относятся к малым
Поправки внесены приказом Минфина России от 8 ноября 2010 г. № 144н и касаются только малых предприятий (за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг). Поэтому для начала определимся, при каких условиях предприятие может считаться субъектом малого предпринимательства. Такие критерии приведены в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».
Сельхозорганизация считается малым предприятием, если:
1) суммарная доля государственной собственности, иностранных юрлиц и граждан, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в ее уставном капитале не более 25 процентов;
2) доля участия юридических лиц в ее уставном капитале не более 25 процентов, если они не являются субъектами малого и среднего предпринимательства;
3) средняя численность работников за предшествующий календарный год составляет:
– для малых предприятий – до 100 человек включительно;
– для микропредприятий – до 15 человек;
4) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или активов за предшествующий календарный год не превышает:
– для малых предприятий – 400 млн руб.;
– для микропредприятий – 60 млн руб.
Для субъектов малого предпринимательства предусмотрено несколько вариантов ведения учета (не только методом начисления, но и кассовым). Выбранный метод нужно закрепить в учетной политике.
Учет доходов и расходов
Теперь возможность для малых предприятий учитывать доходы кассовым методом прямо предусмотрена в ПБУ 9/99 «Доходы организации». Иными словами, субъекты малого предпринимательства вправе признавать выручку по мере поступления денежных средств от покупателей (заказчиков). Однако для этого должны соблюдаться следующие условия:
1) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным образом;
2) сумма выручки может быть определена;
3) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод предприятия. Такая уверенность возможна в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
4) расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Это следует из новой редакции пункта 12 ПБУ 9/99.
Однако если организация учитывает доходы в бухгалтерском учете кассовым методом, то и расходы должны учитываться аналогично. То есть если в соответствии с принятым порядком выручка от продажи признается после поступления денежных средств (иной формы оплаты), то и расходы признаются после погашения задолженности. Об этом сказано в пункте 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (в редакции приказа Минфина России от 8 декабря 2010 г. № 144н).
Возможность применять кассовый метод признания выручки в бухгалтерском учете также предусмотрена и пунктом 20 Типовых рекомендаций по организации бухгалтерского учета для субъектов малого предпринимательства (утверждены приказом Минфина России от 21 декабря 1998 г. № 64н).
Обратите внимание: эти рекомендации даны на основе действовавшего ранее Плана счетов (например, вместо применяемого ныне счета 90 «Продажи» раньше использовался счет «Реализация продукции (работ, услуг)»). Поэтому организация может их использовать, но с поправками на действующий План счетов.
Отметим, что кассовый метод учета доходов и расходов целесообразно применять тем предприятиям, у которых небольшое количество хозяйственных операций, поскольку он снижает достоверность учета.
Расходы по кредитам и займам
По общему правилу расходы по долговым обязательствам в зависимости от их назначения учитываются в составе прочих расходов или формируют стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).
Проценты, причитающиеся к оплате кредитору, увеличивают стоимость инвестиционного актива, если они непосредственно связаны с его приобретением, сооружением и (или) изготовлением. Однако малым предприятиям предоставлено право относить все расходы по кредитам и займам к прочим (п. 6 приказа Минфина России от 8 ноября 2010 г. № 144н).
Исправление ошибок в бухучете и отчетности
Существенную ошибку предшествующего отчетного года, выявленную после утверждения бухгалтерской отчетности за этот год, исправляют:
1) записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета в текущем отчетном периоде;
2) путем пересчета сравнительных показателей бухгалтерской отчетности за отчетные периоды, отраженные в отчетности за текущий год, за исключением случаев, когда невозможно установить связь этой ошибки с конкретным периодом либо невозможно определить влияние этой ошибки накопительным итогом в отношении всех предшествующих отчетных периодов.
Это установлено пунктом 9 ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности», которое действует с годовой бухгалтерской отчетности за 2010 год. Но малые предприятия вправе исправлять такую существенную ошибку в порядке, установленном пунктом 14 ПБУ 22/2010, то есть как несущественную. Ретроспективный пересчет при этом не делают.
Учет финансовых вложений
Финансовые вложения делятся на две группы:
– вложения, по которым можно определить их текущую рыночную стоимость;
– вложения, по которым их текущая не определяется.
Порядок определения текущей рыночной стоимости прописан в разделе III ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений». Однако малые предприятия могут проводить последующую оценку всех финансовых вложений в порядке, установленном для финансовых вложений, по которым их текущая рыночная стоимость не определяется. То есть учитывать вложения по первоначальной стоимости (п. 19 ПБУ 19/02).
Учетная политика
По общему правилу последствия изменения учетной политики, оказавшие или способные оказать существенное влияние на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и (или) движение денежных средств, отражаются в бухгалтерской отчетности ретроспективно. Исключением являются случаи, когда оценка в денежном выражении таких последствий в отношении периодов, предшествовавших отчетному, не может быть произведена с достаточной надежностью. Это установлено пунктом 15 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».
А вот малые предприятия теперь вправе отражать в бухгалтерской отчетности такие последствия изменения учетной политики перспективно. Но за исключением случаев, когда иной порядок установлен законодательством РФ и (или) нормативным правовым актом по бухгалтерскому учету. Это следует из нового пункта 15.1 ПБУ 1/2008.
Другие варианты для малых предприятий
Теперь малые предприятия вправе не применять ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности» и ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» (п. 3.1 ПБУ 16/02, п. 2.1 ПБУ 2/2008).
Важно запомнить
Малые предприятия могут вести доходов и расходов кассовым методом. Все расходы по кредитам и займам предприятия вправе признавать прочими расходами. Существенные ошибки прошлого года могут исправляться как несущественные без ретроспективного пересчета, а последствия изменения учетной политики могут отражаться в отчетности перспективно. Выбранный вариант из возможных следует закрепить в учетной политике.
» Расходы организации
Расходы организации
Как известно, цель большинства бизнесменов: заработать деньги, которые принесут им новые деньги, чтобы заработать еще больше денег. Это справедливо как для акул бизнеса, так и для начинающих. При этом, говоря о финансовых средствах, каждому из них приходится иметь дело не только с доходами, но и с расходами - расходы организации. С чего и как начать процесс расчёта расходов; какие бывают виды расходов; и о каких ключевых моментах важно помнить при расчёте расходов? Читайте в моей статье - расходы организации.
Итак, Вы решили начать собственный бизнес. Кроме прочих важных вопросов для этого Вам необходимо определить собственное финансовое положение. Уточнив текущие доходы и расходы по Вашему бизнес-проекту, Вы сможете лучше спрогнозировать собственные финансовые потребности на ближайшие несколько месяцев. Многие начинающие предприниматели малого и среднего бизнеса сталкиваются с определённым временным промежутком между датой открытия собственного дела и днем, когда получена первая существенная прибыль. Весьма полезно иметь как минимум полугодичный запас накоплений с тем, чтобы использовать их на начальном этапе создания Вашего проекта и использовать на погашение не предусмотренных расходов. А такие, конечно, будут. Ведь, известно жизненное правило справедливое и для бизнеса, что со 100% уверенностью можно прогнозировать только то, что произойдёт что-то неспрогнозированное. В частности, расходы. Конечно, размер начального капитала может меняться в зависимости от того, каким видом деятельности Вы решили заняться и какой тип предприятия организовать. Важно здесь то, чтобы Ваши расходы были фиксированными. А часть накопленных или уже полученных с прибыли денег – стабильно вкладываться в развитие бизнеса.
Что мешает здраво соотносить ваши расходы и доходы?
Расчет на большой заработок в ближайшем будущем
Нежелание ограничивать себя в мелочах, экономить
Стремление потратить все заработанное, например, из-за боязни инфляции
Виды расходов
Расходы подразделяются на 3 большие части: расходы организационного этапа, постоянные и переменные расходы.
Теперь подробнее.
1. Расходы организационного периода
Деньги, необходимые на создания бизнеса, принято именовать стартовым капиталом. Это суммы, необходимые для разовых выплат в процессе организации Вашего бизнеса. Это средства, необходимые для доведения идеи до первого рабочего дня Вашей компании:
· Регистрация фирмы (в том числе оплата услуги тем, кто это сделает за Вас в том случае, если Вы не будете регистрацией заниматься самостоятельно)
· Аренда помещения
· Лицензии и сертификаты (если это предусмотрено типом Вашего бизнеса)
· Покупка оборудования и предметов обихода (мебель, компьютеры + программное обеспечение, средства коммуникации, канцелярия и т.п.)
· Отчисления в бюджет
При проведении ваших исследований будущих расходов до создания предприятия Вам надлежит детально ознакомиться с законами по налогообложению и их применением. Возможно, Вам даже потребуется консультация у других предпринимателей или специализированной фирмы.
Факторы, о которых нельзя забывать при вычислении расходов
Вы, конечно же, отдаете себе отчет, что когда Вы будете анализировать свою ситуацию, придется учитывать все нюансы расходов. Кроме того, Вам не следует упускать из виду Ваши личные цели, так как теперь Вы должны иметь представление об уровне прибыли, к которому Вы будете стремиться, воплощая в жизнь свою идею.
Вы должны также принять во внимание ряд других факторов в той мере, в какой они имеют отношение к расходам на Ваш бизнес:
· В каком размере определить доход владельцев бизнес-проекта (регулярный расход по смете соответственно), чтобы это не очень сказывалось на финансовом состоянии предприятия?
· Какие дополнительные выплаты следует учесть (и следует ли?), например, в части больничных листов и пенсионного обеспечения?
· Если для создания предприятия был предоставлен кредит, как он будет погашаться, в том числе и в части выплаты процентов?
· Если развитие Вашего бизнеса потребует замены оборудования, то сколько денег следует отложить для этой цели?
· Ваш бизнес будет основан на реализации услуги или товара за наличный расчет, или возможна продажа в кредит?
В суматохе событий, связанных с созданием предприятия, такие факторы очень легко упустить из виду. А они существенно будут влиять на Ваши расходы!
План экономии расходов
Для создания плана экономии расходов действуйте следующим образом:
· Прежде всего, определите и запишите Ваши фиксированные расходы на каждый месяц следующего года. К фиксированным расходам относятся страхование, выплаты за аренду, автотранспорт и другое недвижимое имущество, оплата коммунальных услуг, сбережения, и т. д. Словом, все те расходы, которые Вы обязаны будете осуществлять
· После того, как вы определили фиксированные расходы на каждый месяц, суммируйте их для определения фиксированных расходов на год
· Далее определите нефиксированные расходы и распишите их помесячно на весь следующий год. Поскольку Вы не обязаны выплачивать конкретные суммы по этим статьям, Вы можете по своему усмотрению принимать решение об их включении или невключении, а также о том, какую именно сумму выплачивать по каждой статье. Примите в расчет и то, сколько денег Вы потратили в предыдущие месяцы, а также какие изменения Вы намерены произвести. К нефиксированным расходам относятся суммы, выделяемые, например, на питание и т. д.
· После того, как Вы определили нефиксированные расходы на каждый месяц, суммируйте их до получения нефиксированных расходов на год.
· Теперь вычтите полученные суммарные фиксированные расходы и суммарные нефиксированные расходы за каждый месяц, а затем и за год из ожидаемых Вами ежемесячных доходов и годового дохода соответственно.
Получили ли Вы остаток за год? Остаются ли у Вас каждый месяц лишние средства? Если да, то это хороший признак. Вы можете использовать данный список экономии расходов, чтобы определять ежемесячную потребность в финансовых средствах. Вы также можете воспользоваться списком для того, чтобы узнать, что произойдет, если в следующем году Ваши расходы изменятся.
Может случиться так, что, изучив свои потребности по части экономии и расходов, Вы вдруг обнаружите, что для открытия собственной компании Вам недостает необходимых ресурсов. Не отчаивайтесь. Такое случается со многими.
Свыше 75% владельцев малых предприятий привлекают для начального погашения расходов свои личные сбережения. Однако, если требуемая сумма превышает все Ваши сбережения, Вам необходимо будет привлечь другие источники – банковские займы, членов семьи, партнеров, друзей, компании рискового капитала, заложенное имущество, правительственные займы. А заодно не лишним будет помнить и следовать такому правилу: никогда не занимайте денег больше, чем это необходимо для покрытия базовых расходов Вашего предприятия. Часто бывает так, что чем больше денег бизнесмен занимает, тем меньше способен их контролировать.
8 полезных советов для расчета расходов
1. Выписывать суммы нужно настолько детально, чтобы Вы сами в них верили. Так, избегайте формулировок в статьях из серии «примерно 3 тысячи рублей». Это недостоверно. К спонсору или инвестору не придешь со словами «Вы знаете, скорее всего, мне нужно примерно 190 тысяч рублей».
2. Также рекомендуется сначала выписать список расходных статей как можно подробнее, и только потом приступать к их заполнению цифрами. Первое – Вы победите страх белого листа. Второе – Вы еще не будете видеть нарастающей суммы расходов, у Вас не будет бессознательного страха перед выписыванием очередной статьи расходов. Важно учитывать, что подавляющее большинство расходов поддаётся оптимизации.
3. Крайне необходимо избегать занижения затрат относительно реально существующей ситуации на рынке! Также старайтесь избегать завышения цифр. Чтобы адекватно оценить расходы, Вам нужно уточнить все данные. Не берите их из головы. Пусть вся информация о расходах имеет свой источник - телефонный звонок, прайс-лист и т.п.
4. Учитывайте, что расписывание расходов занимает обычно несколько дней.
5. Подробнее об оплате труда. Избегайте называть людей по именам в бизнес-плане или расчётной смете. Зарплата выплачивается редактору, продавцу или водителю. Зарплаты тоже следует уточнять по биржам труда, а не выдумывать. Учтите также, что некоторые должности «получают» не только фиксированную ставку, но и процент с продаж.
6. Обязательно планируйте неприятности и неожиданности! Имеется в виду фонд на непредвиденные расходы – они обязательно будут. Очень часто возникает желание «оптимизировать» этот фонд, но делать этого категорически нельзя! Нет ничего неприятнее ситуации, когда возникает срочная потребность в деньгах, а их нет. При успешном положении дел, резервный фонд будет постепенно накапливаться, а потом и приносить проценты в банке. Резервный фонд можно наполнять по-разному. Например, вести его как отдельный расход с фиксированной ежемесячной суммой отчислений.
8. Есть ещё один важный момент. Ежемесячные расходы бизнеса следует выписывать накопительно. Расходы одного месяца прибавляются к затратам предыдущего. Так получается общая сумма, вложенная в дело по конкретной статье расходов на конкретный месяц. Плюс заключается в том, что доходы впоследствии тоже выписываются накопительно. Поэтому Вы будете видеть разницу: сколько всего денег потратили на такой-то месяц, сколько всего денег заработали в такой-то месяц. Это позволяет увидеть момент выхода в безубыточность, а затем, в прибыль.
Между тем именно малый и средний бизнес способен быстро перестраиваться и приспосабливаться к изменившимся условиям. На организацию такого бизнеса требуется меньше средств. Четко представляя конъюнктуру рынка, он может удовлетворить потребность в продукте и обеспечить индивидуальный подход к покупателю.
Важным аргументом для развития предприятий малого и среднего бизнеса является низкие затраты. Как контролировать их? Меньше тратить или больше зарабатывать? С ростом конкуренции стало невозможным получать прибыль, повышая цены. В процессе завоевания рынка приоритетными стали следующие задачи - улучшение качества продуктов, конкурентоспособное ценообразование, предоставление покупателю дополнительных услуг. Поэтому именно снижение и оптимизация затрат позволяет предприятиям малого и среднего бизнеса завоевать и удержать свои позиции на продуктовом рынке.
Также возможно получить прибыль, наращивая объемы продаж. Но что делать, когда рынок насытится, и рост продаж прекратится? Ответ один - это оптимизация затрат. Однако никогда нельзя экономить на техническом обеспечении. Почему? Допустим, завтра оборудование выйдет из строя, и тогда вы не просто не заработаете, но и понесете убытки. Во избежание обратных результатов снижение затрат должно быть оправданным. Для этого руководитель должен четко представлять, какие затраты существуют, от чего зависят и на что влияют.
Эффективные и неэффективные затраты
Эффективными затратами следует считать те, что были выделены на производство продуктов, продажа которых принесла доход. Неэффективные (нерелевантные) затраты связаны с отсутствием дохода, либо с потерями от брака, порчи, недостачи (хищений) или простоев. Безусловно, в первую очередь необходимо снижать непроизводительные затраты. Для этого руководитель должен обозначить допустимый размер технологических потерь и определить уровень ответственности за его превышение. Например, при продвижении продовольствия естественная убыль не должна превышать 3%.
Определить нерелевантные расходы на предприятиях малого и среднего бизнеса поможет нормирование финансовых, материальных и трудовых ресурсов. Все отклонения от установленных норм следует фиксировать. Детальный анализ отклонений позволит выявить неэффективные затраты, а управленческие решения, сделанные на основе такого анализа будут способствовать устранению причин их возникновения. Также возможно потребуется коррекция самих норм.
Дабы предприятия малого и среднего бизнеса эффективно работали и развивались, следует сокращать затраты на вспомогательные работы. Содержание в штате обслуживающего персонала (электриков, сантехников, автомехаников) зачастую обходится намного дороже, чем разовое привлечение сторонних организаций. Выбор контрагентов по оптимальным условиям договора (цена - качество - сроки) - это путь реального снижения затрат для малого и среднего бизнеса.
Для отдельных предприятий наоборот выгоднее создать дополнительную структуру или подразделение, если оплата оборудования и содержание специалистов в перспективе обойдется дешевле, чем оплата услуг сторонней организации.
Допустим, предприятие малого или среднего бизнеса хорошо работает и приносит прибыль, но при распределении расходов доход съедается. Кем? Здесь может быть несколько вариантов. Арендованный склад, используемый для хранения продуктов, используется всего на 50%. В этом случае имеет смысл взять в аренду помещение меньшей площадью. Или продовольственная сеть, в состав которой входят управленческий аппарат и несколько магазинов. Два магазина убыточных. Руководитель принял решение о закрытии магазинов. Однако основные расходы приходились на управленческий аппарат. Что произошло? Прибыль снизилась, а расходы почти не изменились. Решение было неверным и привело к краху компании.
В последнем случае необходимо было проанализировать затраты и снизить именно неэффективные, коими являлись расходы на управленческий аппарат. Именно эта служба требовала сокращения на данном этапе развития предприятия. Также при продажах и загрузке производственных мощностей необходимо учитывать точку безубыточности, в которой валовая прибыль равна суммарным затратам. Продажи ниже данной цены повлекут за собой убытки.
Формирование системы управления затратами
Для этого на предприятии малого или среднего бизнеса необходимо создать единицу, ответственную за управление затратами. Как правило, это финансово-экономический отдел, который в свою очередь необходимо обеспечить информационной поддержкой для достоверного и своевременного сбора информации обо всех затратах.
Все затраты должны быть запланированными на период с учетом показателей деятельности компании - инвестиции, доходы и прочее. На протяжении всего периода осуществлять оперативный контроль за расходами, фиксировать, сравнивать фактические затраты с нормативными. Данный учет позволит проследить все хозяйственные операции в системе управленческого учета. А анализ затрат поможет выявить проблемные участки предприятия.
Результаты анализа затрат позволят руководителю принять верное решение, касающееся оптимизации затрат. Оно может быть направлено на корректировку ценообразования, диверсификацию или изменение объемов производства, а также на снижение непроизводительных затрат. Все решения по снижению затрат должны быть последовательными, а значит эффективными.
Например, один мясоконсервный комбинат, решив снизить затраты путем простой процедуры, поставил в каждом офисе дополнительную корзину для бумаг. Теперь ежемесячно получает доход от сданной макулатуры в размере 3 тысяч рублей. Также этот комбинат для снижения издержек привлекает сотрудников, поощряя и награждая ценными подарками тех, кто соблюдает нормы расходования сырья, кто предлагает интересные идеи.
Управляя затратами на предприятиях малого и среднего бизнеса, необходимо придерживаться традиционной классификации, принятой в бухгалтерском учете. Не смешивайте коммерческие затраты с общепроизводственными и управленческими.
К коммерческим затратам относятся расходы на себестоимость продукта, заработную плату, маркетинг, транспорт и командировочные расходы. Общепроизводственные затраты привязаны к конкретной номенклатуре и несут расходы, связанные именной с ней. К управленческим затратам относятся общехозяйственные расходы, расходы на содержание управленческого состава, имиджевый маркетинг, другие расходы, связанные с управлением предприятием в целом.
Главное в управлении затратами - это жить предприятиям малого и среднего бизнеса по средствам, то есть никогда не тратить больше, чем зарабатывают, всегда иметь резервный фонд для инвестиций и на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.
Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.
Доходный метод расчета затрат
«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, - рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар». - Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».
Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10-12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.
Евгений Якушин для определения эксплуатационных затрат приводит следующие расчеты.
Расходы для бизнес-центров классов В и С
На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4-5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5-7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6-8% от валового дохода.
Стоимость эксплуатации объекта складывается из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации - 12-14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации - объект класса С: он обходится собственнику в 14-16%.
По данным аналитиков компании Blackwood, обычно в затраты на эксплуатацию здания включаются расходы на заработную плату технического персонала, обслуживающего здание, а также расходы на охрану, сюда же входит оплата услуг клининговой и управляющей компании.
В общей сумме расходов на эксплуатацию вознаграждение УК составляет 20%. Если компания имеет серьезное имя на рынке (например, Hines), ее доля может вырасти до 30-45%.
В итоге владелец здания вынужден тратить на эксплуатацию порядка 12% своего валового дохода. Не все собственники объектов коммерческой недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.
В компании Blackwood в качестве примера приводят структуру расходов на эксплуатацию здания площадью 11 620 кв.м. Общие затраты арендатора на обслуживание составляют около $70/кв.м/год. Из них реальные эксплуатационные расходы по смете составляют около $36/кв.м. Такая разница связана не только с оплатой услуг управляющей компании, но и рациональным использованием площади бизнес-центра. Дело в том, что арендатор платит лишь за ту площадь, которую он реально занимает, а в ведении управляющей компании - обслуживание всего комплекса. Таким образом, стоимость эксплуатации площади общего пользования пропорционально распределена между всеми арендаторами.
По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ при фиксированной доходности обеспечивает девелоперам максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию - определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой - этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, чтобы его расходы на эксплуатацию не превышали расходы «соседей» (других собственников офисных или торговых центров).
Затратный метод
Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.
Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации - сравнительный.
Сравнительный метод: не дороже, чем «соседи»
Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», который находится в собственности ГК «Бекар»).
Бизнес-центр «Нобель»
Общая площадь - 5 411 кв.м.
Арендопригодная площадь - 4 058 кв.м.
Арендная ставка - 28 у.е./кв.м/месяц.
Валовый ежемесячный доход - 21 у.е./кв.м/месяц.
Реальные затраты - 2,6 у.е./месяц.
Какой метод выбрать
Таким образом, если пользоваться разными методами при расчете затрат на эксплуатацию, то для БЦ «Нобель» специалисты «Бекара» выявили следующие величины:
при доходном методе - 2,5 у.е (12% от валового дохода);
при затратном методе - 2,7 у.е.;
при сравнительном методе - 2,6 у.е.
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию - это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре - расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию - например, $2,5/кв.м в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5/кв.м/месяц.
«Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.), - уверен Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. - Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника».
Выбор метода расчета стоимости эксплуатации - исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.
Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.
Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв.м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв.м в месяц. И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее - сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».
Таким образом, панацеи для собственника не существует - определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно. Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов - дело профессиональной эксплуатационной компании. По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10-20% от затрат на эксплуатацию.
Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.
