Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Метод дисконтированного денежного потока. Определение остаточной текущей стоимости бизнеса. Использование формулы Фишера. Теорема Миллера-Модильяни в доходном подходе к оценке бизнеса. Учет рисков бизнеса в доходном подходе, методы капитализации.

курсовая работа , добавлен 22.06.2015

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.

курсовая работа , добавлен 13.04.2010

Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.

контрольная работа , добавлен 01.05.2017

Метод капитализации доходов, его достоинства, недостатки, основные проблемы, условия применения. Этапы оценки недвижимости. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда.

контрольная работа , добавлен 27.11.2013

Сущность и сфера применения метода дисконтированных денежных потоков. Два основных метода расчета величины потока денежных средств. Оценка конечной стоимости бизнеса в соответствии с моделью Гордона. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента.

контрольная работа , добавлен 22.07.2011

Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.

курсовая работа , добавлен 09.06.2011

Понятие и структура рынка земли, его характеристики. Порядок и главные критерии оценки земельных участков, основные этапы данного процесса. Анализ земельного муниципального рынка Кишинэу. Порядок формирования отчета об оценке земельного участка.

дипломная работа , добавлен 07.11.2010

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий :

3.расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4.расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5.расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1.расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2.расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3.расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4.расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Пример 1. Объект оценки: земельный участок, принадлежащий ООО «Интерпласт».

1. Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:

Информация по земельному участку
1 . Общая площадь	3 000 м 2
2. Целевое назначение	Эксплуатация существующего административного здания
3. Рельеф участка	Ровный
4. Улучшения земельного участка	Пятиэтажное капитальное здание
Информация по улучшениям
1. Транспортная доступность, удаленность от центра города	Хорошая, находится в центре города
2. Площадь общая	2 400 м 2
3. Структура улучшения	Первый этаж площадью 490,2 м 2 Второй этаж площадью 420,2 м 2 Третий этаж площадью 480,7 м 2 Четвертый площадью этаж 420,1 м 2 Пятый этаж площадью 580,6 м 2
4. Назначение	Административное
5. Строительный материал	Кирпич
6. Санитарные, электротехнические устройства:	отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электричество газовые плиты
7. Физическое состояние	Отличное - помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
8. Имущественные права	Полное право собственности
9. Дата получения информации	октябрь 2001г.

Описание методики

Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки данным методом необходимо определить:

а) величину общего чистого операционного дохода (ЧОД);

б) величину стоимости улучшений земельного участка;

в) величину коэффициента капитализации для улучшений;

г) определение величины чистого операционного дохода относящегося к улучшениям.

д) величину чистого операционного дохода относящегося к земельному участку;

е) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого правом собственности на землю;

ж) итоговую стоимость земельного участка.

Рассмотрим данные этапы подробно.

А) Определение величины чистого операционного дохода

В результате анализа аренды нежилых помещений была выявлена средняя ставка арендной платы 420 $ за 1 м 2 в год.

Б) Определение величины стоимости воспроизводства улучшений.

Стоимость улучшений определяется в 2 этапа.

На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства).

На втором - величина накопленного износа.

Б.1. Определение стоимости строительства.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый посредством Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен 69-72 г. (С69 та) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

С 69 = С таб.69 х П к1 ;

где К1 - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

Отличия по типам основных несущих конструкций;

Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС 69 = С 69 х V,

где V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) Определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

ПВС текущая = ПВС 69 х И 69/84 х И 84/тек. х (1 + С ндс) х Н пр

где ПВС текущая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И 84/тек - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;

С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в И 84/тек)

Н пр - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка

№ п/п	Элементы анализа	Улучшения земельного участка
1	2
1	Характеристика конструктивных элементов здания	фундамент: бутобетонный стены: кирпич перекрытия: ж/б крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др.
2	Обоснование	УПВС № 34, табл. 2
3	Значение стоимости 1 м 3 объекта-аналога (руб.)
4	Корректировка ПВС при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.)
4.1	на строительный объем		0
4.2	на этажность		0
5	Значение ПВС с учетом поправок (руб.) (3+4.1+4.2)		35,6
6	Объем здания (м 3)		73 457
7	Индекс удорожания И 69/84		1,2
8	Индекс удорожания И 84/тек		13,348
9	Коэффициент учитывающий НДС		1,18 (0,18)
10	Норма прибыли инвестора		1,2
11	ПВС текущая (руб.) (5х6х7х8х9х10)		60 317 471

Б.2. Определение величины накопленного износа .

Производится в несколько этапов, к которым относятся:

1) определение величины устранимого физического износа;

2) определение величины неустранимого физического износа;

3) определение устранимого функционального износа;

4) определение неустранимого функционального износа;

5) определение величины внешнего износа.

1) Определение величины устранимого физического износа

К устранимому физическому износу можно отнести те недостатки строительных конструкций, элементов здания, которые появляются из-за плохой эксплуатации, поэтому еще его называют отложенным ремонтом.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием "Правил оценки физического износа..." ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издан официальное). Согласно п. 1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или зданию в целом, и их восстановительной стоимости".

Согласно данным правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка

Наименование конструкции	Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости	Признаки износа	Примерный состав работ по устранению	Устранимый физический износ, %	Определение устранимого физического износа, $
1 . Фундамент	0,05	искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций	Затирка трещин. Устранение повреждений отделочного слоя цоколя	30	60 317 471 х 0,3 х 0,05=904762
2. Стены и перегородки	0,15	отдельные трещины и отпадения штукатурки	ремонт штукатурки, заделка трещин	15	60 317 471 х0,15х0,15 = 1357143
3. Перекрытия	0,14	отдельные трещины в растянутой зоне	восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки	25	60 317 471 х0,25х0,14=2 111 111
4. Кровля	0,05	отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов	постановка заплат и заделка в местах повреждений	15	60 317 471 х0,15х0,05=452381
5. Полы	0,06	мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах	циклевка отдельных участков, замена Поврежденных полотен	10	60 317 471 х0,1х0,06=361904
6. Проемы	0,05	оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала	ремонт переплетов, укрепление соединений	30	60 317 471 х0,3х0,05=904762
7. Лестницы	0,02	редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил	затирка трещин, ремонт перил	20	60 317 471 х0,2х0,02=241270
8. Отделочные работы	0,05	местные единичные повреждения, волосяные трещины	затирка трещин, покраска	10	60 317 471 х0,1х0,05=301587
9. Санитарно-технические устройства	0,09	ослабление мест присоединения приборов	уплотнение соединений, ремонт труб местами	15	60 317 471 х0,15х0,09=814286
10. Кондиционирование воздуха	0,03	засорение воздухопроводов	прочистка и ремонт воздуховодов	25	452381
11.Электроосвещение	0,06	не выявлены	-	0	0
12. Электротехнические устройства	0,09	ослабление закрепления отдельных приборов	крепление приборов	10	542 857
13. Механические устройства сцены	0,08	не выявлены	-	0	0
14. Звукотехнические слаботочные устройства	0,03	не выявлены	-	0	0
15. Кинопроекционные устройства	0,01	не выявлены	-	0	0
16. Прочие работы	0,04	не выявлены	-	0	0
Итого устранимый износ (руб.)					8 444 444

2) Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Неустранимый физический износ делится на:

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей нормативной жизни элемента. При этом общая нормативная жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов. Долгоживущие элементы – такие элементы, остаточная жизнь которых совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к его общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу)

Метод остатка

Применение техники остатка для оценки стоимости участка земли выполняется в следующей последовательности.

1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.
2. Прогнозируется рыночная стоимость недвижимости с завершенными строительством улучшениями, соответствующими наилучшему и наиболее эффективному использованию.
3. Определяются издержки на строительство улучшений, включая прибыль предпринимателя.
4. Определяется стоимость земли как разница между рыночной стоимостью недвижимости с завершенными строительством улучшениями и издержками на строительство улучшений.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

– стоимость здания;
– чистый операционный доход всей собственности;
– коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле

где –стоимость земли; – рыночная стоимость улучшений; – коэффициент капитализации доходов от улучшений; – коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

где – коэффициент возврата (возмещения) капитала; – коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

Пример . Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) – 1200 у.е. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости – 750 у.е. Коэффициент капитализации доходов от улучшений составляет 0,18, а доходов от земли – 0,32. Определить стоимость земли.

Сз = / 0,32 = 1668,75 у.е.

Ответ : стоимость земли, рассчитанная методом остатка, составляет 1668,75 у.е.

Метод сравнения продаж

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участком после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Пример расчета стоимости земли методом предполагаемого использования приведен в приложении 4, табл. П8.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.
2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3–5 аналогичным земельным участкам. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками путем подтверждения одной из сторон сделки или агентом; выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.
4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная стоимость каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в стоимость последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую стоимость он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод распределения основан на принципе баланса, или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые близко отражают наилучшее использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближенной оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Следует заметить, что для применения этого метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Стоимость продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Для применения метода распределения необходимо наличие информации о сумме сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о суммах сделок допускается использование стоимости предложения (спроса), наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Однако изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют, поэтому рассчитать непосредственно требуемые для подсчетов параметры рынка не представляется возможным. В этом случае выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.

Пример . Определить стоимость земельного участка, если известно, что свободные участки в данной местности давно не продавались. Цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. у.е. Стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. у.е. Прямые издержки на строительство типового дома – 100 тыс. у.е. Прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. у.е.

Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 90 / (90 + 100 + 80) = 1/3.

Ответ : стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. у.е. до 100 тыс. у.е (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать только для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. В остальных случаях метод выделения не позволяет получить величину, определяющую рыночную стоимость земли.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения – наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса)) и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Недостатки метода выделения – он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Пример . Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости – земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 100 тыс. у.е. Полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства), составляет 80 тыс. у.е. Общий износ составляет 50%.

Стоимость земли = 100 000 – (80 000 0,5) = 60 000 у.е.

Ответ : стоимость земли, рассчитанная методом выделения, составляет 60 000 у.е.

Для оценки земельных участков с расположенными на них объектами бизнеса и доходной недвижимости может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, при-носящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В Международных стандартах оценки данный метод называется способом остаточной стоимости. При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

имеющиеся здания и сооружения принимаются соответствующими варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, быстровозводимое сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как Л НЭП;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

При применении первого варианта метода остатка используется следующая последовательность расчета стоимости земельного участка:

рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
рассчитывается чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
рассчитывается величина земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
рассчитывается рыночная стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты (или чистого операционного дохода ЧОД).

Дадим более подробную характеристику каждому из этапов.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Дадим определения основным понятиям, используемым на этом этапе.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки - расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию

объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ - износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:

Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х х (1 - Функциональный износ) (1 - Экономический износ).(7.5)

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади - складское помещение или полезная площадь - офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД = А 5, (7.6)

где 5 - площадь (м 2), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход);

А - ставка арендной платы за 1 м 2 площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:

валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;
абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.

Различают следующие виды арендных ставок".

контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:

а) с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.

К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Величина арендной платы зависит от ряда факторов (рис. 7.1).

Рис. 7.1.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются поставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;
б) доход от игровых и торговых автоматов;
в) доход от предоставления камер хранения и охраны;
г) доходы от проката мебели и оборудования;
д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;
е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например, в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания ит.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы. (7.7)

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

на условно постоянные;
условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Эго налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

расходы на управление;
расходы на заключение договоров аренды;
заработная плата обслуживающего персонала;
расходы на вывоз мусора;
коммунальные расходы: газ, электричество, вода, тепло, канализация;
расходы на содержание территории и автостоянки;
расходы на обеспечение безопасности;
прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, го чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных.

При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконструированный отчет о доходах и расходах:

начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;
подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);
проценты за кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - ^ ^

Расходы на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:

а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
б) источники и условия финансирования сделок;
в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаше всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Структура ставки дохода на капитал состоит из следующих элементов (рис. 7.2).

Существуют различные варианты расчета нормы возврата (возмещения) капитала (рис. 7.3).

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Рис. 7.2.

Рис. 7.3.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 280 540 000 руб. Коэффициент капитализации здания составляет 18%. Безрисковая ставка доход ности - 5%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Рассчитаем ЧОД для улучшений:

ЧОД у = 280 540 000 руб. 0,18 = 50 497 200 руб.

Определим ЧОД для земельного участка:

ЧОД з = 53 467 800 руб. - 50 497 200 руб. = 2 970 600 руб.

Коэффициент капитализации для земли (К) возьмем равным двойной безрисковой ставке К^ = 5% 2 = 10%.

Рыночная стоимость земли (Р) тогда равна:

Р = 2 970 600 руб. / 0,1 = 20 970 600 руб.

Второй вариант расчетов метода остатка осуществляется в следующей последовательности:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений. Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного

участка при втором варианте метода остатка.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 220 340 000 руб. Коэффициент капитализации единого объекта недвижимости составляет 20%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Определим рыночную стоимость единого объекта недвижимости

Р = 53 467 800 руб. / 0,20 = 267 339 000 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость земли (Р СТ1):

Р_ = 267 339 000 руб. - 220 340 000 руб. = 46 999 000 руб.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременении (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

ПРИМЕР

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

стоимость здания (сооружения);

чистый операционный доход от всей недвижимости;

коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли

Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:

определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);

определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Например , Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет.

Кзд= г + Кв = г + 1/n, где:

Кзд – коэффициент капитализации для здания;

г – ставка дохода;

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n – срок эксплуатации здания.

l/n = l/80 = 0,0125 = 1,25%.

Кзд. = 15%+ 1,25%= 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:

ЧОДзд = Сзд * Кзд, где

ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;