В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. К существенным, в силу закона, не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.
Контакт с лизинговой компанией создается самим потенциальным клиентом через интернет-портал лизинговой компании. Принятие контракта и обработка контракта, как правило, по-прежнему осуществляется по почте. В случае договоров аренды недвижимости лизингополучатель обычно уже получает право на покупку земли на остаточную балансовую стоимость объекта аренды на момент заключения договора. Это право покупки может быть осуществлено в конце срока аренды.
Лизинговые взносы были согласованы через регулярные промежутки времени на весь срок действия контракта. В сфере недвижимости и крупномасштабного лизинга индивидуальные корректирующие положения могут предусматривать изменения в течение срока. Они составляют основу для расчета арендных платежей, а также для капитализации в лизинговой компании.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ называет условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечает один из юристов: «Предметом договора всегда предоставляется право на чужое действие…».
По истечении срока действия договоров лизинга заключение арендной платы за продление или основополагающая основа договора о подключении представляет собой, по меньшей мере, неамортизированную остаточную стоимость для частичных договоров амортизации и остаточной балансовой стоимости или более низкую общую стоимость для полной амортизационной задолженности.
В случае крупных промышленных машин и установок, поставщики обычно требуют авансовых платежей, Часто лизинговые компании предоставляют депозит для своих арендаторов против соответствующих хеджей. Проценты по авансовым платежам могут быть выставлены отдельно или в соответствии с требованиями клиента или кредитом клиента, или инвестиционные затраты могут быть добавлены в качестве лизинговой базы.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества; по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Эти ценные бумаги характеризуются финансовой деятельностью, Претензии, подстилаются. Дебиторская задолженность продается компании, созданной специально для этой цели, которая рефинансирует себя на рынке капитала. Как правило, выплачиваются компенсационные выплаты.
Для оценки кредитоспособности лизингополучателя лизинговая компания должна предоставить лизинговой компании важные документы по ее активам по просьбе лизинговой компании. К ним относятся бизнес-отчеты, коммерческие и банковские отчеты, а также годовые финансовые отчеты.
Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Первый объект - соответствующие действия обязанных лиц. Второй объект - имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.
Как правило, лизингополучатель информирует лизинговую компанию о срочном прекращении действия договора до истечения срока договора лизинга. Это делается для заключения соглашения о дальнейшей обработке. Один говорит о банковском лизинге, когда банк или другое кредитное учреждение предлагает своим клиентам лизинг в качестве альтернативы финансированию инвестиций с кредитом. Кредитное учреждение обычно направляет лизинговый запрос от своего клиента в лизинговую компанию, которая является другом для целей дальнейшего лизинга.
Это означает опцион на покупку, цена исполнения которого значительно ниже рыночной стоимости арендованного объекта, который следует ожидать на дату выполнения, так что с самого начала осуществление этого варианта можно считать достаточно безопасным. Это текущая стоимость, определяемая путем дисконтирования будущих платежей. При дисконтировании сопоставимы платежные потоки с различными условиями оплаты.
Ко второй группе существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК, относятся условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
Международный орган банковских надзорных органов и центральных банков разрабатывает новые правила для требований к капиталу кредитных организаций в Базеле. По сути, надзорные органы обеспокоены тем, что требования к капиталу для кредитных организаций в большей степени зависят от индивидуального риска во время их кредитования. Для клиентов кредитных организаций это означает, что кредитный риск, определяющий затраты на финансирование, должен определяться рейтингом. Лизинг улучшает балансовые отношения лизингополучателя, что может положительно повлиять на его рейтинг.
В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора, для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате. Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.
Лизинговые объекты заказываются лизинговой компанией у поставщика после принятия заявки на лизинг. В частности, лизинговые компании, которые эксплуатируют операционную аренду, приобретают необходимые экономические товары по прямому заказу в соответствии с их ожиданиями. Лизинговая компания также может вступить в распоряжение арендатора, уже заключенного с условиями покупки, согласованными лизингополучателем.
Таким образом, согласно прецедентному праву, строительные компоненты используются в коммерческом учреждении, которое служит цели отдельно от здания. Их можно арендовать для целей налогообложения, таких как движимые активы. Погрузочно-разгрузочные устройства, грузовые лифты, погрузочные устройства, стойки с высокими отсеками.
К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. договор лизинга должен содержать следующие существенные условия: точное описание предмета, объем передаваемых прав собственности, указание срока действия договора, наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга, перечень дополнительных услуг и т. д., если иное не предусмотрено договором.
Контракты на лизинг с высокими стоимостными объемами называются крупными контрактами на билеты. Они особенно применимы в сфере недвижимости и лизинга средств, а также в крупном бизнесе недвижимости. Лизингополучатель фиксирует расходы по лизингу в качестве операционных расходов в своем отчете о прибылях и убытках. Однако в приложении к годовой финансовой отчетности содержатся ссылки на взятые на себя обязательства по лизингу.
Перед лизингом лизингового договора лизинговая компания проверяет способность лизинговой компании оплачивать согласованные лизинговые платежи и способность поставщика выполнять свои обязательства по доставке и гарантии. Оба имеют центральное значение для беспроблемного курса лизингового договора.
Четвертую же группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям арбитражная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике, нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия (например, о размере неустойки) и только при возникновении спора в связи с применением ответственности, одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что, ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.
В случае контракта с бонусом на основе процентов он освобождается от налогов, если арендодатель выплачивает часть оставшихся доходов от продажи арендованного объекта в качестве бонуса лизингополучателю после заключения нового контракта. В течение срока действия договора лизинга, а. из-за стоимости закрытия контракта и из-за снижения процентных расходов - как правило, дегрессивных усилий. Если лизинговые компании договорились по тем же лизинговым ставкам, лизинговый доход лизинговой компании превышает лизинговый доход, что приводит к убыткам в книгах.
Как отмечалось уже выше, срок владения и пользования арендатором наемным имуществом всегда признаётся существенным условием договора аренды.
ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на какой-то срок. Однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества и тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
Они будут компенсироваться последовательно подряд, если балансовая прибыль будет получена после снижения расходов до уровня лизингового дохода. Это значение, по которому объект лизинга сообщается на отчетную дату арендодателя на соответствующую дату баланса. Как правило, это связано с расходами на приобретение или производство, за вычетом амортизации, понесенной до отчетной даты.
Вознаграждение за определенные виды долгосрочного заемного капитала, который частично рассчитывается при исчислении коммерческой налоговой базы заемщика. Ставки лизинга не являются процентом процентов из-за долгосрочных заимствований и, следовательно, снижают налогооблагаемую базу, основанную на бизнесе, для оценки лизингополучателя в полном объеме. Однако при рефинансировании у лизингополучателя накопленные долгосрочные процентные ставки подлежат вычету в половину ставки.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, не имеет значения, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре или нет - по истечении установленного законом предельного срока, договор аренды будет считаться прекращенным.
Под этим понимается соглашение между лизинговыми платежами, которое уменьшается в течение срока действия соглашения. В лизинге мебели это также признается безналоговым в определенных пределах. В противном случае дегрессивные взносы для целей налогообложения должны быть линеаризованы путем создания разделителей учета.
Автомобили компании часто сдаются в аренду, часто в контексте контрактов на полный сервис или флот. Передача служебной машины сотрудникам для частного использования, а также частное использование предпринимательской компанией предпринимателем подлежит обязательству по подоходному налогу независимо от того, куплено или сдано в аренду транспортное средство.
И в этом случае, встает вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. По данному вопросу нам дает разъяснения ВАС РФ. В соответствии с Основами законодательства об аренде, по истечении срока договора арендодатель имеет преимущественное перед другими право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по нему.
Если владелец, отличный от гражданского лица, осуществляет фактическое доминирование экономического актива таким образом, что он обычно может исключать последнее из влияния на экономическое имущество на обычный период использования, он считается экономическим владельцем, которому экономическое имущество направляется на налоговые цели, Стандартные договоры лизинга, предлагаемые на практике, приводят к присвоению арендодателю экономических и гражданских прав собственности.
Часто потенциальный лизингополучатель уже заказал объект лизинга у поставщика до заключения лизингового контракта. В этом случае арендодатель может вступить в распоряжение лизингополучателя после заключения договора, в результате чего его права и обязанности по договору купли-продажи с поставщиком передаются ему полностью. Предпосылкой для входа в заказ на поставку является утверждение заказа поставщика.
Указанное право арендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке. Поэтому арбитражные суды должны принимать к производству дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное перед другими лицами право возобновления договора. Если судом установлено, что арендодатель уже заключил новый договор аренды с другим лицом (лицами), последнее привлекается к делу в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. См.: Вестник ВАС РФ. 1993, № 11, С. 104
Большинство лизинговых компаний предлагают это страхование на льготных условиях. После того, как лизингополучатель был принят арендатором, срок аренды и обязательство арендатора начинают выплачиваться. Они в основном выплачиваются ежемесячно, но также ежеквартально. Обычно оплата производится посредством прямого дебетования.
В случае сомнений налоговая инспекция, ответственная за лизинговую компанию, принимает решение об оценке налога на арендуемый объект. В соответствии с термином в Германию добавляются контракты с договорами аренды средней или долгосрочной продолжительности, основной срок аренды которых меньше обычного срока полезного использования арендованного объекта и которые направлены на полную амортизацию предмета лизинга. Финансирование лизинговых договоров, которые соответствуют правилам лизинга в их правилах, приводит к признанию предмета лизинга в лизинговой компании.
Следует также упомянуть о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок и о порядке заключения, предусмотренном ст. 621 ГК РФ. Такое право может возникнуть лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может в дальнейшем потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.
Лизинг флота обычно упоминается, когда компания имеет более десяти автомобилей. Часто здесь также используется лизинг с полным спектром услуг. При этом арендодатель предполагает техническое обслуживание, а нередко всю администрацию парка транспортных средств. Открытая и закрытая система расчетов, которая отличается в зависимости от того, выполняется ли индивидуальное урегулирование затрат или согласовано ли с фиксированной ставкой с арендатором, являются обычными при разработке условий.
Лизинг фонда служит моделью для финансирования крупномасштабных инвестиций. Фонд, созданный для осуществления лизинговой сделки, приобретает арендованный объект и арендует его лизингополучателю. Эта компания фонда рефинансируется, а. о применении прямых инвестиций. Такие средства предназначены для предоставления арендатору особо благоприятных условий финансирования.
Обзор судебной практики "Существенные условия договора аренды: практическое значение"
Автор
А.В. Белобородова - кандидат юрид. наук, главный юрисконсульт консалтинговой компании ЮК"ГенЮст"
"Арбитражное правосудие в России", 2007, N 6
Обзор судебной практики "Существенные условия договора аренды:
практическое значение"
Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.
Кроме того, по лизингу предоставляются многочисленные финансовые меры. Однако интеграция субсидий в лизинговые инвестиции не регулируется единообразно и регулируется положениями соответствующей программы финансирования. Из-за запутанного количества различных мер субсидирования лизинговые компании рассматривают возможности интеграции в лизинговые соглашения в каждом отдельном случае.
Форфейтинг - это форма рефинансирования лизинговых компаний, в которых лизинговая компания продает будущие требования, вытекающие из договора аренды третьим лицам, часто в кредитную организацию. Лизинговая компания несет ответственность только за существование и свободу требования; риск неплатежеспособности лизингополучателя в качестве должника передается должнику.
Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а следовательно, порождающим права и обязанности у сторон . Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.
Статья 432 ГК РФ определяет существенные условия договора:
Условия о предмете договора;
Условия, которые названы в законе (иных правовых актах);
Условия, существенные и необходимые для договоров данного вида;
Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.
Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.
В договоре аренды следует указать данные, позволяющие определенно и точно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор аренды - незаключенным. При рассмотрении конкретного дела ФАС Дальневосточного округа сделал вывод о том, что в договоре аренды автокрана не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно гражданскому законодательству влечет признание договора незаключенным .
При рассмотрении другого дела апелляционный суд признал договор аренды незаключенным, указав на то, что он не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, т.е. объект аренды. Однако ФАС Московского округа отменил постановление апелляционной инстанции, указав на то, что имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды. В связи с этим у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным .
Рассмотрим еще один случай. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, однако суд сделал вывод о том, что данный договор является незаключенным.
Согласно договору в аренду передается нежилое помещение, расположенное по конкретному адресу. В договоре указаны этаж, площадь, целевое назначение. Иных признаков передаваемого объекта, кроме " 12 кв. м на 21-м этаже", в договоре не указано, конкретизации помещения в виде указания номера помещения или иных признаков, позволяющих индивидуализировать " 12 кв. м на 21-м этаже", договор не содержит. В нем также есть указание на то, что передаваемые в аренду помещения отмечены на плане арендуемых помещений, который является неотъемлемой частью договора в форме приложения 1. Однако такое приложение к договору сторонами не представлено.
Суд затребовал в БТИ поэтажный план 21-го этажа здания по указанному адресу. Наличие самостоятельного помещения общей площадью 12 кв. м на 21-м этаже судом не установлено. Из акта приема-передачи помещения, в котором передаваемое имущество определено так же, как и в договоре, невозможно определить, какое конкретно помещение было передано по договору.
При таких обстоятельствах суд правомерно указал на то, что в представленных в дело документах отсутствует условие об определенности объекта аренды, который подлежит передаче. Также суд сделал обоснованный вывод о том, что к спорному договору не могут быть применены последствия недействительности, так как он является незаключенным .
В другом деле суд признал незаключенным договор субаренды земельного участка по следующим основаниям: договор аренды (на основе которого арендатор пытался сдать в субаренду участок) не содержит существенных условий о границах и размере земельного участка, в связи с чем не представляется возможным выделить его из общего состава земель, переданных по договору аренды. При отсутствии в договоре данных о земельном участке условие об объекте, подлежащем передаче ответчику, считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным .
При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить объект аренды, договор считается именно не заключенным, т.е. его нельзя признать недействительным и применить к нему последствия признания сделки недействительной.
Как следует из одного судебного решения, истец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде обязания ответчика возвратить земельный участок. При рассмотрении обстоятельств дела судом сделан вывод о несогласовании сторонами существенного условия договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ оспариваемый договор правомерно признан незаключенным.
При таких обстоятельствах судом принято правильное решение об отказе в иске, так как недействительным может быть признан только заключенный договор и ГК РФ не предусмотрено применение реституции как последствия незаключения договора аренды .
При заключении договора сторонам следует уделить серьезное внимание определению и индивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать. Например, при аренде нежилого помещения обязательно указываются:
Адрес местонахождения здания;
Литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на него;
Этаж, на котором находится нежилое помещение;
Площадь нежилого помещения;
Номер помещения и комнаты.
Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован .
Следует иметь в виду то, что несоблюдение формальных условий при определении объекта аренды не всегда будет являться безусловным основанием для признания договора аренды незаключенным, что представляется правильным, поскольку позволяет избежать недобросовестности сторон по договору. Например, при рассмотрении конкретного дела суд указал, что решение о признании договора аренды незаключенным вынесено без достаточных оснований, так как не принято во внимание то обстоятельство, что при заключении договора стороны определили порядок пользования нежилыми помещениями общей площадью 7693 кв. м, расположенными в здании арендодателя. В договоре и приложении 1 к нему содержатся данные, которые позволили сторонам в течение 7 лет исполнять договор в соответствии с его условиями и уточнением предмета аренды. При таких условиях у суда не было оснований для признания договора незаключенным .
Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора .
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору аренды транспортных средств и проката (ст. 627, 632 ГК РФ).
Нормы, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего .
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к нему применяются правила п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ.
Согласно одному из дел арендодатель предъявил арендатору иск о выселении из нежилого помещения в связи с прекращением действия договора аренды. Договор аренды, заключенный сторонами на неопределенный срок, прекратил действие в соответствии с письмом арендодателя, согласно которому истец отказался от договора и предложил ответчику по истечении трехмесячного срока освободить помещение. Арендатор посчитал, что расторжение договора не имело места, так как после получения письма арендодателя о намерении расторгнуть договор стороны подписали дополнительное соглашение к договору, установившее новые ставки арендной платы на следующий год. По мнению арендатора, дополнительное соглашение фактически являлось офертой к пролонгации договора аренды. Суд удовлетворил иск, указав на то, что подписание дополнительного соглашения, в котором установлены новые ставки арендной платы, не может рассматриваться как намерение к пролонгации договора. Указанное соглашение определяло размер платежей на период до прекращения договора, поскольку период заканчивался в следующем году .
В другом деле арендодатель требовал возвратить арендуемое имущество путем выселения ответчика из занимаемых помещений со ссылкой на ст. 610 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды, заключенно го на неопределенный срок. Согласно договору сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за два месяца. Однако истец не представил доказательств соблюдения данного условия, а именно - предупреждения ответчика о расторжении договора аренды, в связи с чем договор не может считаться прекращенным, следовательно, оснований для выселения арендатора не имеется .
Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66).
Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Рассмотрим следующий случай. Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований .
Интересным представляется дело, по которому судом вынесено решение о признании незаключенным договора аренды с последующим выкупом, так как отсутствует условие о размере арендной платы. Обстоятельства таковы: согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование с последующим выкупом здание под музыкальную школу. Договором определена выкупная цена - 35 659 тыс. руб.
В соответствии с договором арендодатель обязуется передать имущество арендатору в собственность после уплаты всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС (согласно приложению 2). Это приложение содержит расчеты цены выкупа и размера ежегодных платежей в счет выкупа, за пользование имуществом и НДС.
Здание передано арендатору по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована. В связи с тем, что арендатор не уплачивал арендные платежи, истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по ст. 395 ГК РФ.
Суд сделал следующие выводы: в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор не содержит указания о размере арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование имуществом арендодателя, а приложение 2, на которое ссылается истец, содержащее годовые суммы арендной платы и выкупной цены, со стороны ответчика не подписано, что сторонами не оспаривается. Следовательно, между арендодателем и арендатором не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным. Ссылка истца на действия ответчика по признанию долга по арендной плате и волю сторон на заключение договора не принимаются во внимание, так как ГК РФ установлена определенная форма договора аренды здания (единый письменный документ с обязательным согласованием размера арендной платы) . Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным .
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия .
Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма N 66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма платы.
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии изложенного в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с договором арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Такая формулировка не может рассматриваться как условие об арендной плате, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции признал спорный договор незаключенным .
Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.
Так, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор иск не признал, предъявив встречный иск о взыскании с арендодателя излишне внесенной арендной платы. Суд, вынося решение в пользу арендатора, указал на то, что арендодатель в нарушение требований закона и условий договора дважды в течение года в одностороннем порядке увеличивал размер арендной платы. Кроме того, соглашения об изменении размера арендной платы, установленного в договоре аренды, не были зарегистрированы, а потому в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ являются незаключенными .
Согласно материалам другого дела арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений. Арендатор предъявил встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий его недействительности.
Согласно заключенному договору размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов), по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Поскольку договором аренды арендодателю не предоставлено право одностороннего изменения размера арендной платы, то при наличии основания для такого изменения необходимо соглашение сторон. Из материалов дела не усматривается, что сторонами в установленной ст. 452 ГК РФ форме было достигнуто соглашение о внесении в договор изменений относительно нового размера арендной платы .
При изменении размера арендной платы следует учитывать положения ст. 453 ГК РФ: в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.
Так, при рассмотрении кассационной жалобы суд указал следующее: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении
