Николай Чудаков,
руководитель, главный редактор, юридическая справочная система «Система Юрист»
В этой статье вы прочитаете:
Подводные камни в договоре аренды торговой площади
Ошибки в договоре аренды, которые должен знать руководитель
Правильный образец договора аренды торговой площади
Просто помните - если вам нужно предоставить субаренду, эти строгие требования могут дать вашему арендодателю повод отклонить арендатора, к которому вы хотите превратить свое место. Современные офисные здания обычно обеспечивают надбавки за усовершенствования - новое разделение, освещение, ковры, краску и т.д. - но по-прежнему остаются значительные различия в том, что, по мнению отдельных арендаторов, они нуждаются и какие отдельные арендодатели готовы предоставить. На самом деле никакая другая область аренды не может быть открыта для переговоров и переговоров между арендодателем и арендатором.
Договор на аренду торговой площади – документ, с которым приходилось сталкиваться почти каждому предпринимателю. Однако, несмотря на распространенность этого явления, коммерсанты нередко допускают принципиальные ошибки в договоре аренды. Давайте рассмотрим правильный образец договора аренды торговой площади с важными примечаниями, а также 5 главных ошибок при составлении этого документа.
Этот торг осложняется высокими издержками даже незначительных строительных работ. Если владелец здания также нести реконструированную арендуемую площадь во время строительства, стоимость может быть существенной. Вы, скорее всего, убедите арендодателя оплатить счет за крупные ремонтные работы, если изменения, которые вы просите, привлекут будущих арендаторов после того, как вы перейдете. Необычные перегородки и ковры и обои со странными узорами или цветами не добавили значения собственность арендодателя - их, возможно, придется удалить, прежде чем он сможет вернуть место на рынок.
Ошибка 1. Не конкретизировали арендуемое помещение
Часто арендатор забывает попросить у арендодателя план помещения, на котором отмечен объект аренды; нередко этот план оформляется как приложение к договору, которое стороны не подписывают. Другой вариант: в договоре указана общая площадь арендуемого помещения без уточнения, что в нее входят подсобные помещения (а их арендовать дешевле, чем торговые, порой в несколько раз). Наконец, если арендуется часть торгового помещения, например несколько квадратных метров в супермаркете для торговли зоотоварами, в договоре ее нередко описывают так: « Х квадратных метров на территории магазина Y», не вдаваясь в детали.
Соглашения об обновлении должны быть представлены в письменной форме, желательно с подробным планом этажей и оценкой затрат подрядчика до подписания договора аренды. В этом документе, называемом «информационным бюллетенем», также следует указать, кто владеет любыми улучшениями. Если вы не согласитесь иначе, все, что арендатор присоединяется к занимаемому им пространством - кондиционеры, светильники, стеллажи, шкафы, даже его собственное офисное и производственное оборудование - вероятно, принадлежат арендодателю.
Если вы находитесь в поиске затрат, ваши постоянные расходы всегда легко начать. Это платежи, которые каждый месяц показывают одинаковые цифры в отчете о прибылях и убытках, едящие денежные потоки и прибыль, независимо от того, сколько и сколько доходов вы заработали. Одна из самых больших постоянных расходов, которую предприятия должны платить каждый месяц, - это арендная плата. Поскольку большая часть арендной платы приходится на первую часть месяца, это может быть особенно сложное число, чтобы проглотить.
Последствия . Во-первых, не указав в договоре аренды торговой площади подробные характеристики части арендуемого помещения, вы практически обречены на споры с арендодателем о величине арендной платы. Кроме того, в крупных торговых центрах арендаторы часто вносят дополнительную плату за пользование общими подсобными помещениями (туалеты, парковка, комнаты для персонала). Величина ее для каждого арендатора рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. А значит, не отделив торговую площадь от площади подсобных помещений, вы рискуете серьезно переплатить.
Поэтому вполне естественно, что владелец бизнеса, испытывающий некоторые финансовые трудности, может начать искать снижение ежемесячных расходов на аренду. Есть много веских причин, чтобы взглянуть на сокращение арендной платы для вашего коммерческого пространства; возможно, общая экономика в вашем районе забита, и вы знаете, что рыночные ставки резко упали. Или, может быть, вы хотите продать свой бизнес, и вы хотите сделать его более привлекательным, снизив фиксированные затраты. Или, может быть, вы просто ограничены потоком денег и нуждаетесь в некоторой помощи.
- Контроль дебиторской задолженности: как быстро вернуть свои деньги
Во-вторых, пользуясь размытым описанием помещения, недобросовестный арендодатель сможет выселить вас раньше срока, например, если на ваше место претендует арендатор, готовый платить больше. Наконец, в-третьих, если вы заключаете договор аренды на срок более года и в связи с этим должны зарегистрировать контракт в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ), вам откажут в регистрации, если описание помещения будет нечетким.
Какая бы ни была проблема, часто существует одно единственное препятствие, стоящее на пути вашей цели, это надоедливый юридический документ, известный как аренда. Это пугающий документ, но вы не должны позволять ему отвлекаться от поисков творческих решений. Просто потому, что аренда существует, не означает, что она не может быть изменена, изменена, переписана или даже прекращена до тех пор, пока обе стороны достигнут соглашения. Коммерческий арендодатель и арендатор могут всегда вести переговоры и пересматривать свои юридические и финансовые отношения.
Как правильно. Запросите у арендодателя инвентаризационные и правоустанавливающие документы, на основании которых определяется площадь торгового зала, - техпаспорт на нежилое помещение, планы, экспликации, схемы, разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке.
Сделайте копию плана, заштрихуйте на ней помещения, которые берете в аренду, подпишите этот документ и получите подпись арендодателя. В самом договоре разделите арендуемые вами помещения на торговые и иные (хозяйственные, складские, подсобные) и добейтесь от арендодателя пропорционального снижения ставки в отношении иных площадей, опираясь на аргумент, что они не приносят вам, как арендатору, прямого дохода. А о том, что надо подписывать все без исключения документы, фиксирующие договоренности с контрагентом, вы, как коммерческий директор, знаете сами.
Многие помещики предпочитают, чтобы их здания были полностью заняты и стабильны и более мотивированы, чтобы помочь вам оставаться на месте, чем вы могли бы подумать. Ваш первый шаг в начале процесса - определить, что именно вы хотите, как решение вашей конкретной проблемы с арендой. Существует множество вариантов сокращения арендной платы.
Вариант 1: временно снизить арендную ставку
Большинство коммерческих арендодателей не просто снижают арендную плату за это, но они часто открыты для краткосрочного сокращения арендной платы, особенно если в вашем регионе происходит экономический спад, а рыночные ставки для новых арендаторов снизились. Надежных арендаторов трудно найти во время рецессии, и поскольку большинство помещиков не любят пустые места в своих зданиях месяц за месяцем, вы, вероятно, получите некоторое облегчение. То же самое относится, если ваш район сильно изменился, так как вы впервые арендовали свое место.
Как быть, если ваш арендодатель пошел в суд, чтобы оспорить договор на основании нечеткого описания объекта аренды? Смело ссылайтесь на п. 15 постановления № 73 ВАС РФ (далее - постановление № 73): если договор фактически исполнялся сторонами (помещение передано вам как арендатору), то они не вправе оспаривать договор, ссылаясь на ненадлежащее описание объекта аренды.
Возможно, долгосрочное строительство дорог отразило клиентов, или большой магазин якорей в вашем торговом центре вышел. Если арендодатель или руководство знали, что эти изменения поступают в центр во время вашего подписания договора аренды, но вы не указали, что у вас есть веские причины потребовать некоторого облегчения либо в форме досрочного расторжения договора, либо сокращения арендной платы. В таком случае вам следует обратиться к адвокату, который специализируется на лизинге, чтобы помочь вам определить ваш лучший подход.
Даже если никакие внешние силы не вызывают проблем с бизнесом, вы все равно можете запросить помощь от высокой стоимости аренды, просто объяснив свою проблему арендодателю или руководству. Очевидно, что некоторые владельцы не будут ничуть не отзывчивыми, даже если бы вы были модельным арендатором в течение многих лет, но вы не узнаете, пока не сделаете запрос. Еще один вариант - подклассификация всего или части вашего пространства другому арендатору, когда вы либо переходите в другое место, либо разделяете пространство с вашим суб-арендатором.
Ошибка 2. Не согласовали расходы на содержание помещения
Нередко арендаторы, согласовав с арендодателем размер арендной платы и сроки ее внесения, забывают детально описать в договоре расходы на содержание объекта аренды, включая его ремонт, установленные законом платежи (в первую очередь коммунальные) и дополнительные платежи (парковка, охрана). Кроме того, арендодатели иногда не включают НДС в установленную договором арендную ставку.
Договор субаренды находится между вами и вашим субарендатором. Ваша собственная аренда остается в силе, и вы по-прежнему несете ответственность за уплату арендной платы арендодателю. Разница в том, что вы собираете аренду у своего субарендатора, чтобы оплатить его. Вы должны внимательно прочитать свою личную информацию, чтобы узнать, разрешено ли сублизивание, и если да, что вам нужно сделать, чтобы это произошло. Законы о лизинге и сублизинге также варьируются от штата к штату. Если это разрешено, вам необходимо получить письменное разрешение от вашего арендодателя, который должен ответить в течение определенного периода времени.
Последствия. Если не согласовать в договоре, какая его сторона какие расходы несет, может оказаться, что телекоммуникационное обслуживание арендованных вами помещений производится по единому договору с коммерческим оператором, тарифные ставки которого выше обычных городских. Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, не относящиеся к затратам на проведение капитального ремонта, несет арендатор, то есть вы. А это означает, что арендодатель вправе не возмещать вам такие расходы. Более того, он может резко увеличить размер арендной платы после проведенного вами обустройства (ремонта) помещения, поскольку такие улучшения увеличивают коммерческую стоимость объекта недвижимости.
Договор аренды площади: бланк
В некоторых штатах, таких как Калифорния, помещики не могут отказаться без веских оснований. Ваша собственная роль будет изменяться от арендатора до нечетной смеси арендатора и арендодателя, плюс у вас все еще есть собственная арендодательница! Это хорошая идея обратиться за юридической консультацией, прежде чем составлять соглашение о субаренде. Совместное использование пространства с другим бизнесом также является опцией, и в этом случае вам нужно будет связаться со своим домовладельцем и попросить поставить свое первоначальное соглашение об аренде в имена обеих сторон.
Как правильно. По законодательству недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, устраняются за счет арендодателя.
Например, если арендуемое вами помещение не оснащено пожарной сигнализацией, установить ее обязан арендодатель за свой счет. Но чтобы доказать, что такие недостатки имелись на момент заключения договора аренды, приложите к нему акт приемки-передачи арендуемых вами помещений, в котором подробно опишите их состояние, уделив особое внимание недостаткам (отсутствие сигнализации, необходимых элементов сантехники, неисправность коммуникаций). А в самом договоре четко установите, какие расходы на содержание помещений какая сторона несет.
Арендодатели, как правило, не любят такого рода изменения, так как это означает, что им придется «идти за» несколькими сторонами в случае невыплаты. Это, как говорится, им тоже не нравится. Поэтому, если вы можете убедить их, что это лучший способ обеспечить своевременные платежи каждый месяц, они могут рассмотреть ваше предложение. Помните, что в отличие от субаренды ваш потенциальный со-арендатор должен пройти процесс утверждения. Вы оба разделяете равную ответственность за выполнение требований аренды, вместо того, чтобы действовать как арендатор и арендодатель.
Например, если коммунальные и иные обязательные платежи ложатся на плечи арендатора, уточните в контракте, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы (вам это выгодно) либо вносятся сверх нее.
В пункте, раскрывающем понятие «арендная ставка», уточните, входят ли в нее НДС (если нет, заложите в расходы на аренду сумму НДС), коммунальные услуги, плата за парковку, услуги связи. Закон разрешает устанавливать арендную ставку не в твердой сумме, а указав способ ее расчета (например, «фиксированная часть + переменная, включающая в себя коммунальные платежи = величина ставки»). Еще один законный вариант - привязать арендную ставку к курсу иностранной валюты; если ваш арендодатель так поступил, убедитесь, что в договоре четко сказано, о какой валюте идет речь и на какую дату берется курс валюты при расчете платежей.
Назначение аренды - это вариант, если вы хотите полностью отказаться от своих прав на свое место и передать все кому-то другому. Это обычный процесс, когда вы продаете свой бизнес, а новый владелец берет на себя существующую арендную плату. Но это также может быть вариантом, если вы просто хотите выйти из своего пространства. Опять же, вы должны внимательно прочитать свою аренду, чтобы узнать, разрешены ли задания и при каких обстоятельствах. Законодательство может варьироваться от штата к штату.
Вариант 5: запрос на меньшее пространство
Ваш арендодатель будет более активно участвовать в этом процессе и, скорее всего, предоставит контракт на уступку. Ваша роль будет заключаться в том, чтобы найти подходящего арендатора. Переход на меньшее место в том же здании или в другом здании, принадлежащем одному и тому же помещику, является еще одним хорошим способом сократить расходы на аренду. Вы получите новую арендную плату, и ваша старая история станет историей. Это может быть беспроигрышным как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку арендатор получает более низкую арендную плату, а арендодатель заполняет меньшую свободную площадь, ища нового арендатора для более крупного, возможно, даже более высокого уровня, чем то, что вы платите, Разумеется, для этого нужно иметь доступное пространство меньшего размера.
Ошибка 3. Арендовали у неправомочного лица
Очень часто коммерсанты соблазняются невысокой ценой договора аренды торговой площади при длительном сроке (например, два-три года) или подписывают контракт, не проверив полномочия подписанта со стороны арендодателя. Может оказаться, что вы заключили договор с лицом, у которого нет прав на помещение, или что вы, ничего не подозревая, заключили договор субаренды, то есть подписали контракт с арендатором, который сам снимает помещение у конечного собственника.
Вариант 6: запрос о досрочном прекращении
Но опять же, вы не узнаете, пока не спросите. Как вы знаете, если вы перестанете платить арендную плату, потому что ваш бизнес внезапно вышел на юг, результаты будут неприятными. Вам будет отправлено уведомление и выселено, но это не закончит ваши обязательства в соответствии с вашим арендным договором. Собственность имеет полное право идти за вами за общую сумму арендной платы, которую вы должны, и, к сожалению, это включает в себя не только за предыдущие месяцы, которые вы не заплатили, а всю арендную плату, оставшуюся на оставшийся срок аренды.
Последствия . При субаренде многое зависит от условий договора между арендатором (который сдает помещение конкретно вам) и собственником объекта недвижимости. С одной стороны, когда в этом договоре прямо выражено согласие собственника на субаренду (или когда такое согласие оформлено в отдельном документе), у вас есть определенные гарантии. Так, если основной договор аренды, заключенный на определенный срок, будет расторгнут досрочно, вы получите право на заключение непосредственно с собственником договора аренды этого имущества на срок до конца вашей субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Но с другой стороны, даже при легальной субаренде вы сильно рискуете.
Однако, если вы попросите своего домовладельца о досрочном расторжении, вы можете обнаружить, что владелец скорее поможет вам уйти, чем нанять адвоката, который будет бежать за вами. Возможно, все, что вам нужно сделать, - сделать ваше пространство доступным для потенциальных арендаторов. Вы можете помочь этому процессу, активно искать нового арендатора самостоятельно. Заручитесь своими друзьями и родственниками, чтобы помочь вам найти того, кто хочет ваше пространство. Финансовые последствия такого рода бедствий могут быть смягчены за счет обеспечения надлежащей правовой структуры и страхования бизнеса.
Например, если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения (например, оказалось, что договор подписан с неуполномоченным лицом, либо для какойто стороны основного договора эта сделка является крупной и другая сторона ее оспаривает), утратит силу и ваш договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).
Ключевым моментом здесь является то, что вы тщательно организуете свои дела, чтобы ваш личный кредит и финансы не были уничтожены из-за провала вашего бизнеса. Создание вашего дела. Каков наилучший подход, когда пришло время представить свое дело вашему домовладельцу? Вы можете подумать, что знаете, кто держит власть здесь, но не стоит недооценивать свою способность представить убедительный, убедительный аргумент. Во-первых, вы хотите составить письмо, в котором четко указано, что вы хотели бы совершить.
Если письмо не ваше дело, создайте черновик и попросите кого-нибудь его пересмотреть и отполировать. Если у вас возникли проблемы в вашем бизнесе, объясните, что это такое и как вы собираетесь их решать. Если это проблема с денежным потоком, объясните, когда вы ожидаете, что это разрешится, и предложите открыть свои книги для резервного копирования ваших аргументов. Если вы используете оскорбительный, грубый или требовательный язык в своем письме или если вы угрожаете судебным искам в начале того, что должно быть переговорным процессом, вы вряд ли захотите получить то, что хотите. Даже если вы чувствуете, что вас используют, если вы можете изложить факты ясно, но вежливо, вы будете в лучшем положении, чтобы предпринять дальнейшие действия позже. Вы создаете бумажный след с этим письмом или электронной почтой, поэтому убедитесь, что он представляет вас в хорошем свете. Задавайте только один вариант за раз. Вы не хотите создавать путаницу. Начните с того, что вы хотите больше всего. Если вы хотите снизить месячную арендную плату в течение определенного периода времени, начните с этого. Будьте конкретны и избегайте неопределенного или неопределенного языка. Будьте вежливы. . Вы не будете знать, пока не спросите Когда вы столкнулись с высокими арендными расходами, пока ваш бизнес переживает трудные времена, может возникнуть трудность связаться с теми, кто обладает наибольшей властью над вами - например, вашим домовладельцем - и попросить о помощи.
- Управление отделом продаж: компетенции руководителя
Наконец, собственник может препятствовать вашей хозяйственной деятельности (например, запретить вам доступ в помещение на том основании, что с вами договор не заключал), и, даже если вы докажете в суде, что собственник не прав, ваши убытки будут серьезными. Что уж говорить о черной субаренде (без согласия собственника) или заключении договора с арендодателем, не имеющим права распоряжаться объектом арендуемой вами недвижимости: настоящий собственник на законных основаниях может внезапно попросить вас освободить помещение, и вы не сможете возразить. Более того, вы не сможете потребовать от лжеарендодателя вернуть деньги, которые вы ему уже заплатили за незаконную, по сути, аренду (абз. 6 п. 12 постановления № 73).
Как правильно. Проверьте все документы, подтверждающие право вашего арендодателя на сдаваемое имущество. Это право подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), из нее вы узнаете о наличии (отсутствии) обременений на помещения. Такими обременениями могут быть ипотека (залог в обеспечение кредита), арест, аренда, сервитут. Обязательно включите в договор аренды пункт, по которому арендодатель обязан предупреждать вас о наличии обременений (рисунок, п. 3.2 договора).
Каждому объекту недвижимого имущества, находящемуся в России, посвящен отдельный раздел ЕГРП, поэтому независимо от того, берете вы имущество в аренду или субаренду, из ЕГРП вы почерпнете все необходимые данные. Также проверьте своего контрагента по договору: запросите у него копии уставных документов и сверьте их с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц. Если вы заключаете договор субаренды, проверьте как непосредственного контрагента, так и арендодателя - собственника помещения, запросите копии основного договора аренды и убедитесь, что арендодатель дал письменное согласие на субаренду (лучше обратиться непосредственно к арендодателю).
Наконец, проверьте срок аренды по основному договору: он не должен заканчиваться раньше, чем срок действия вашего договора субаренды. Если ваш арендодатель только собирается построить или купить торговый центр и заранее заключает с вами договор аренды, убедитесь, что в нем сказано об обязанности арендодателя к такому-то сроку передать такие-то помещения арендатору (то есть вам). А в момент получения помещения от арендодателя убедитесь, что право собственности уже зарегистрировано за ним (п. 10 постановления № 73).
Ошибка 4. Не согласовали условия изменения арендной платы
Арендаторы часто не придают значения положениям об изменении арендной платы, полагаясь на то, что ее размер нельзя менять чаще одного раза в год. Однако эта ошибка в договоре аренды может дорого обойтись.
Последствия. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, только если это четко сказано в договоре. Часто арендодатели пытаются включить в контракт пункт, разрешающий им повышать арендную плату в одностороннем порядке без обращения в суд и подписания допсоглашения к договору. Если невнимательный арендатор согласится на это, арендодатель получит законную возможность требовать за аренду все больше и больше.
Как правильно . Если арендодатель настаивает на включении в договор такого пункта, можете согласиться - с оговоркой: размер арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке, но только в рамках индекса инфляции и не более чем, например, на 5 %. А если вы ожидаете резкого снижения арендных ставок, попробуйте включить в договор условие о том, что не только арендодатель, но и вы можете изменить размер арендной платы в одностороннем порядке исходя из средних рыночных ставок аренды помещений такого-то типа в таком-то городе в такой-то период времени.
- Договор на оказание услуг: образец, типичные ошибки
Если в договоре аренды торговой площади нет пункта об одностороннем повышении арендной платы и арендодатель предлагает вам заключить дополнительное соглашение, чтобы установить в нем повышенную ставку, вы не обязаны соглашаться. Как минимум можете поторговаться, как максимум - заявить, что до конца срока аренды будете платить по ставке, установленной в действующем договоре.
Так же следует поступить, когда право на одностороннее повышение в договоре упомянуто и ваш арендодатель уже им воспользовался, после чего предлагает заключить еще и дополнительное соглашение, дабы повысить арендную плату еще раз. Дело в том, что в п. 21 постановления № 73 указано: изменять размер арендной платы чаще одного раза в год можно, но только по соглашению сторон (а такие соглашения стороны имеют право заключать сколько угодно раз в течение года). Но если суд установит, что величина арендной платы после одностороннего изменения оказалась значительно выше среднерыночной, он откажет арендодателю во взыскании с вас суммы сверх среднерыночной ставки за аренду аналогичных помещений (п. 22 постановления № 73).
Ошибка 5. Не уделили внимания условиям расторжения
При заключении договора аренды торговой площади на определенный срок арендаторы очень часто пренебрегают детальным согласованием условий расторжения договоров, лишая себя гарантий, установленных законом.
Последствия. В ст. 619 ГК РФ дан закрытый перечень случаев, когда срочный договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя. Однако в самом договоре стороны могут установить любые другие основания для досрочного расторжения. Так, по ст. 619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжения договора, если вы, как арендатор, более двух раз подряд нарушите срок внесения платы, но в договоре можно установить и однократное нарушение. И если в вашем договоре будут такие условия, вы уже не сможете оспорить их в суде на том основании, что они противоречат закону. Вступит в действие принцип свободы договора: к отношениям сторон применяются те условия, которые они сами установили.
Как правильно. Изучите условия расторжения договора, предложенные арендодателем, и определите, какие из них вы можете принять, а какие - нет. Если вы решите принять часть условий, которые создают для вас риски, продумайте, как эти риски предотвратить.
Приведу пример: если в договоре сказано, что он может быть расторгнут даже из-за однократной просрочки платежа, недобросовестный арендодатель может под надуманным предлогом уклониться от получения платы от вас (некоторые арендодатели для этого даже меняют расчетный счет и подделывают документы о том, что якобы вовремя уведомили арендатора о новых реквизитах для перечисления), представив это как ваше нарушение.
В такой ситуации обратитесь к нотариусу, опишите ему ситуацию и передайте деньги на оплату аренды. Будет считаться, что вы направили их арендодателю, а на плечи нотариуса ляжет задача фактически вручить вашему арендодателю эту сумму. Если же вы действительно допустили просрочку платежа, но быстро исправили это нарушение, есть шанс, что суд откажет арендодателю в иске о расторжении договора с вами.
Особенности договора аренды торговых площадей: образец, ошибки, примечания
Николай Чудаков специализируется в области налогового и гражданского права. Окончил факультет права ГУ ВШЭ. Работал в должности главного редактора таких профессиональных изданий, как «Арбитражная практика», «Налоговые споры: теория и практика», «Документы и комментарии». Автор книг «Алгоритмы победы в налоговом споре: как выиграть у инспекции по процессуальным мотивам» и «10 прецедентов по арендным спорам».
ЮСС «Система Юрист» - первая юридическая справочная система практических разъяснений от судей. Официальный сайт - www.1jur.ru
По оценкам специалистов чуть больше 50% мелкого бизнеса занято розничной и оптовой торговлей. Пережитки 90-х годов, когда каждый второй пытался торговать, не оставляют и новейшую Россию. И хотя участники рынка активно осваивают виртуальные торговые площадки, от реальных пока никто не отказывается. Мелким предпринимателем иметь помещение в собственности - большая роскошь, а вот аренда подходит. Давайте разбираться, как арендовать торговую площадь, что предусмотреть в договоре, и с какими сложностями можно столкнуться в процессе.
Фото Рози Енокян
Торговая площадь - это что
Если судить с точки зрения обывателя, то торговая площадь - место, где продают товар. Налоговый кодекс площадь торгового зала определяет как место, где демонстрируют товар, продают его, совершают расчеты и обслуживают клиентов. При этом, в законе нет понятия торговая площадь, есть площадь торгового зала и торговое место. Понимание и классификация этих понятий необходимы для исчисления налога. Подробнее смотрите в статье .
Если исходить из экономической классификации площади, то можно выделить:
- отдельный объект (магазин);
- павильон в крупном торговом центре;
- не стационарные объекты - киоск или лавка под открытым небом.
Магазин будет иметь узкую направленность, отсутствие так называемой пятой полки (совместная продажа разных товаров, например хлеб и бытовая химия) влияет на покупательский спрос. В торговом центре - большая проходимость, но и высокий уровень конкуренции. Киоски и лавки начинают выходить из моды, мелкие розничные сети проигрывают монополистам, которые распространили торговые сети на территории одного территориального образования.
Аренда торговой площади в зависимости от классификации
Вариант 1 - арендуем отдельное помещение (магазин)Прежде чем заключать договор проанализируйте, почему у собственника не получился бизнес: торговал ли он не тем товаром или место не людное и спрос мизерный. Если Вы решили, что у Вас продажи пойдут - подписывайте договор.
Правовые нюансы
- Если собственник муниципалитет, аренда только через аукцион. Процедура описана в статье .
- Обязательное условие - объект сделки, само помещение. Предусмотрите вопрос с неотделимыми улучшениями и капитальный ремонтом, а именно:
- в случае расторжения договора, чтобы будет с улучшениями, которые арендатор произвел за свой счет;
- кто будет осуществлять капитальный ремонт и за чей счет;
- кто будет оплачивать коммунальные платежи и услуги. Формально - заключать договор ресурсоснабжающими организациями может только собственник. Вместе с тем, платежи чаще ложатся на арендатора. Будьте внимательны - нельзя платить «коммуналку» как ежемесячный арендный платеж.
- Предусмотрите порядок расторжения договора - по чьей инициативе, основания для отказа от исполнения.
- Если вырученные средства от продажи составляют больше 25% дохода от всех розничных сетей продовольствия, увеличивать торговые площади, в том числе и за счет аренды, нельзя.
Имеется в виду, что арендуется павильон в ТЦ или магазине. Проблема в том, что павильон - не является помещением, у него нет отдельного кадастрового паспорта. Уточнить характеристики - можно только посредством поэтажного плана. Сведения актуальны - если не проводилась реконструкция.
Росреестр часто отказывает в регистрации долгосрочной аренды, ссылаясь на отсутствие документов на часть помещения невозможность индивидуализировать объект. Суды считают данный отказ неправомерным и активно поддерживают стороны сделки, разрешая регистрировать долгосрочную аренду части помещения.
Какую осмотрительность должен проявить собственник
- До подписания договора посмотреть объект. Несоответствие площади реальной и указанной в договоре может стать проблемой при исчислении налога.
- Определить назначения помещения. Если вам сдали закуток в подвале, то заниматься там, например продажей косметологических препаратов - нельзя.
- В договоре указать все признаки павильона, местоположение, номер, внешнее и техническое описание. Это нужно, чтобы предупредить варианты с двойной арендой.
Форма и содержания договора будут зависеть от того, киоск или лавка - стационарные конструкции или легкие переносные. Об аренде киоска и лавки .
Регистрация - обязательна или факультативна.
Обязательна, если срок больше года. Многие мелкие бизнесмены всячески пытаются уйти от долгосрочно аренды. Причина - долгая и финансово затратная процедура.
Чтобы избежать регистрации надо заключить аренду на 11 месяцев и потом продлевать на тот же срок (договоры до года не регистрируются).
Часто арендатор и арендодатель не вносят в ЕГРП и долгосрочную аренду. В этом случае, судебная практика исходит из того, что отношения сохраняются для сторон договора.
Внимание: учесть арендные платежи в расходах на содержание имущества можно только после регистрации договора аренды.
- Изучите документы на помещение, здание.
- Собственник должен представить поэтажный план на объект. Выясните наличие и соответствие характеристик того павильона, части помещения, которые вам предлагают.
- Посмотрите на сайте Росреестра выписку из ЕГРП. Сколько собственников у здания, кто может распоряжаться.
- Не заключайте договор без указания срока. Такую сделку можно расторгнуть без объяснения причин. Арендодатель предупредит вас за 3 месяца, а вы будете нести издержки на переезд, поиск нового места, хранение своего товара и так далее.
