Добрый день! Сегодня мы продолжаем серию материалов об ипотеке молодым семьям и планируем осветить довольно серьезный вопрос, который волнует многих будущих заемщиков. Речь пойдет о проблеме с внесением первоначального взноса по кредиту. Не секрет, что накопить довольно крупную сумму средств (а первоначальный взнос составляет от 10% от стоимости жилья) для молодой семьи, особенно имеющей детей, довольно сложно. Вместе с тем, взять ипотечный кредит и не делать первоначальный взнос практически невозможно.
Рефинансирование означает обращение за новой ипотекой, и как таковые, затраты на операции вновь появляются. Как клиент, вы можете сэкономить миллионы песо в общем погашении вашего долга. Но если ваше решение не учитывало все переменные, такие как термин, сумма кредита или сумма платежей, которую вы заплатили до сих пор, выигрыш может быть незначительным. Даже операционные расходы могут решить возможную выгоду, которую вы рассчитали до вашего рефинансирования.
Вот почему мы всегда должны учитывать текущий дивиденд по сравнению с новым дивидендом, «потому что есть случаи, когда рефинансирование не удобно, несмотря на то, что новый курс ниже», - говорит И. де Эстудиос де Эстудиос, Гильермо Кальво. Преимущество нового учреждения.
Ограничения ограничения - это правовые нормы, которые определяют, что рента не может быть увеличена более определенного процента в течение определенного времени. Ограничения ограничения также применяются, если возможно более высокая арендная плата. Оплата карты может быть обработана с запросом одной или подписи. С последним дилер получает разрешение на сбор суммы путем прямого дебетования со счета и использования базы данных с информацией о платежеспособности.
Некоторые торговцы также выпускают карточки клиентов, которые могут быть безналичными. Периоды детства называются обязательными взносами, для которых взносы считаются уплаченными или фактически выплачиваемыми федеральным правительством пенсионному страхованию.
Льготы для молодых семей при ипотечном кредитовании, конечно, включают в себя лояльные условия предоставления ссуд, но в большинстве случаев это касается более долгих сроков кредитования и низких процентных ставок. В вопросе первоначального взноса банки при этом условий не меняют — он должен составлять как минимум десятую часть от стоимости приобретаемого жилья.
Рефинансирование может быть сделано в любом другом учреждении, в дополнение к банку, клиринговой палате или финансовому учреждению, где вы взяли свой первоначальный кредит. Рефинансирование кредитов в другом учреждении является стандартной практикой в отрасли. Не останавливаясь на достигнутом, существует несколько механизмов, которые облегчают такие операции, такие как освобождение от налогов и льготы в процессе рефинансирования.
В любом случае, попробуйте договориться, так как время подачи заявки на ипотечный кредит или рефинансирование обычно является одним из фронтов, когда банки захватывают своих будущих клиентов. Это ключевой момент, по словам банковского менеджера известного учреждения: «Поскольку клиент, у которого есть заклад, больше связан, имеет тенденцию брать другие продукты в банке, имеет тенденцию использовать кредитную линию. мы предлагаем хорошие предложения», - говорит он.
Цифровая подпись - это числовой ключ от пяти до восьми символов, который вы получите во время найма службы. Или, если вы предпочитаете, вы можете пойти в любой из наших офисов. Цель обоих стандартов - облегчить автоматическую обработку трансграничных платежей и сборов. Вы также имеете в своем нижнем колонтитуле всю информацию о ставках и комиссионных. Несмотря на некоторую медлительность в продаже кондоминиумов в условиях преконструкции и глобальной экономической нестабильности, коммерческий сектор недвижимости, а также продажа домов для одной семьи и аренды квартир по-прежнему активны в Майами, а уровень безработицы самое низкое в своей истории, было подчеркнуто в исследовании международной группы продаж, которое предоставляет международные продажи и консультационные услуги для рынка недвижимости.
Зачем нужен первоначальный взнос
Вначале поговорим о самой сути первоначального взноса: как определяется его размер, что он собой представляет, и с какой целью банки обязывают заемщиков уплатить этот взнос.
Итак, первоначальный взнос — это определенная сумма (обычно выражается в процентах от стоимости приобретаемого товара, объекта недвижимости или автомобиля), которую заемщик обязан уплатить до заключения с банком кредитного договора. При этом, как правило, приобретаемый товар передается в залог по оформленному кредиту.
Различные способы рефинансирования кредита. Как правило, при рефинансировании кредита вы сможете выбрать уменьшение дивидендов путем продления срока или сокращения его, оставляя аналогичные дивиденды, особенно если новый курс ниже первоначальной ставки кредита.
Хотя платить меньше времени не так просто, так как банк может отрицать эту возможность. По этой причине при подаче заявки на получение кредита или рефинансирования организации будут предлагать вам различные виды кредитов. Для экспертов это всегда будет более удобным для гибкого типа, где вы можете отсрочить оплату через несколько месяцев или заплатить более низкие ставки в первые годы, а затем «изменить их».
Это связано, в основном, с притоком международных покупателей, которые видят в Майами «безопасный порт» для своих инвестиций. Только в прошлом году Флорида считалась страной номер один в сфере продажи недвижимости иностранным покупателям, а венесуэльцы наверху, а затем бразильцы, аргентинцы, колумбийцы, мексиканцы и перуанцы.
Но насколько легко или сложно получить ипотечный кредит в качестве иностранца? В случае, если покупка произведена от имени компании, ипотека производится под личное имя, поэтому имущество может быть на имя компании, но залог на имя одного из владельцев или всего.
Есть три основных причины, по которым банки включают в условия кредитования (сейчас мы говорим преимущественно об ипотечном кредитовании) обязательство о внесении первоначального взноса. Причем в большинстве случаев действуют сразу все эти причины:
- повышение доверия к заемщику со стороны банка, появление уверенности в платежеспособности клиента. Разумеется, банки при кредитовании клиентов на очень крупные суммы, даже под залог (а ипотека относится именно к таким ссудам), стремятся максимально обезопасить себя. Подтверждение клиентом своего намерения приобрести квартиру и уплачивать ежемесячные взносы путем внесения крупной суммы собственных средств как нельзя лучше подходит для этих целей;
- возможность уладить юридические формальности, связанные с переоформлением недвижимости и передачей ее в залог. Для разъяснения сказанного обратимся к стандартной схеме оформления ипотечного кредита: принятие положительного решения — оформление договора купли-продажи — оплата части стоимости жилья за счет первоначального взноса — оформление всех необходимых документов — полная оплата продавцу. Если исключить из этой схемы первоначальный платеж, получается, что либо продавцу нужно до получения средств переоформлять недвижимость на покупателя, либо банку до оформления залога перечислять на счет продавца всю сумму кредита. Любое из этих решений, хотя и имеет право на жизнь, но довольно сложно в реализации — в большинстве случаев и продавец, и банк не пойдут на подобные меры;
- разница между оценочной и залоговой стоимостью недвижимости — третья и, наверное, самая главная причина, по которой банки обязывают заемщиков уплачивать первоначальный взнос. Оценочная (она же рыночная) стоимость жилья — это та цена, по которой на данный момент можно реализовать приобретаемую недвижимость. Эта стоимость определяется по специальным алгоритмам специалистами банка или независимой оценочной компанией. Упрощенно эту методику можно представить следующим образом: в объявлениях, базах агентств недвижимости, интернете специалисты находят 10-20 объектов, наиболее близких по параметрам к приобретаемому. Далее «отсекаются» варианты с минимальными и максимальными ценами — обычно такие предложения не отвечают реальной ситуации на рынке. Оставшиеся варианты приводятся к «базисному» виду — то есть с помощью определенных коэффициентов делаются корректировки на параметры, по которым найденный вариант отличается от оценивемого. Затем подсчитывается среднее значение, которое и будет служить оценочной стоимостью объекта недвижимости.
Однако на этом определение стоимости не заканчивается — сотрудникам банка предстоит обозначить залоговую стоимость жилья — то есть ту стоимость, по которой данная недвижимость будет передана в залог банку. Залоговая стоимость всегда ниже оценочной — их разница составляет так называемый «дисконт», который выражается в процентах от оценочной стоимости. Суть дисконта в том, что он отражает затраты банка на реализацию квартиры или дома в том случае, если жилье придется продавать в счет уплаты долга по кредиту. Таким образом, дисконт, который применяется в том или ином случае, напрямую зависит от характеристик недвижимости — чем ликвидней и востребованней жилье, тем проще и быстрее его продать, а следовательно — тем ниже дисконт. Так, наиболее востребованные объекты недвижимости — 1- и 2-хкомнатные квартиры в хороших спальных районах, в особенности недавней постройки — будут иметь самые низкие дисконты, а следовательно, самую высокую (в процентном соотношении) залоговую стоимость.
Заинтересованная сторона должна представить официальное письмо из страны происхождения, выданное государственным органом, который проверяет, с адресом и номерами телефонов, независимо от того, имеет ли лицо, запрашивающее кредит, независимую работу или бизнес. В этом письме указывается доход человека за последние два года. В случае, если заинтересованная сторона является сотрудником, он должен представить письмо от работодателя с указанием должности и доходов последних двух лет заинтересованной стороны.
Этот документ должен быть официальным письмом от компании или организации. Проверка общего капитала транзакции. Эта проверка может быть выполнена как в стране происхождения, так и в Соединенных Штатах. Консультант, специализирующийся на консультировании по покупке и продаже недвижимости, подчеркивает, что если это первый случай, финансовое учреждение, в котором запрашивается ипотечный кредит, потребует, чтобы вы представили официальный документ о проверке организации происхождения, с печатью и подписью Соответствующего должностного лица. Документ должен содержать информацию, такую как номер счета, обновленные балансы или средние балансы за последние два месяца и, наконец, требовать дату открытия счета или счетов, на которые поступают деньги.
Стоит сказать, что для заемщика применение банком дисконтов не сулит ничего хорошего: ведь в качестве кредита предоставляется сумма не больше, чем залоговая стоимость жилья, а заплатить за квартиру придется полную стоимость, которая вряд ли будет гораздо ниже среднерыночной (а следовательно, и оценочной). Разница между стоимостью жилья и его залоговой суммой и представляет в этом случае размер первоначального платежа.
Если заинтересованная сторона не удовлетворяет условиям, необходимым для получения ипотечного кредита, Гальвес объясняет, что он может рассмотреть альтернативу частного займа, где он будет выплачивать проценты только в течение периода от 1 до 3 лет с более высокой ставкой, в зависимости от ситуации Правового покупателя. Он также отмечает, что существуют 24-месячные программы банковских государств для независимых лиц с первоначальной пошлиной в размере 20% и годом налогов для независимых лиц, начисляющих 10% первоначального взноса.
В случае, если лицо, подавшее заявку на получение кредита, не одобрено, «риск, который он понесет, будет заключаться в том, что он потеряет свой депозит, если нет контракта и не будет иметь никакого риска для финансирования», - сказал Гальвес. Прежде чем приобретать ипотечный кредит, официальный веб-сайт правительства Соединенных Штатов предлагает вам рассмотреть эти рекомендации.
Пример условий кредитования
В качестве примера приведем условия одной из самых привлекательных программ по кредитованию ипотеке для молодых семей от Сбербанка .
Кредит выдается молодым семьям — таким, в которых хотя бы один из супругов младше 35 лет. Максимальный срок кредитования — 30 лет, процентная ставка от 10,5%, дополнительные комиссии отсутствуют. Сумма кредита от 45 тысяч рублей.
Некоторые кредиторы требуют 20% от цены покупки дома в качестве первоначального взноса. Если требуется частное ипотечное страхование, выясните общую стоимость страхования. Спросите, можете ли вы погасить кредит заранее и если в этом случае есть штраф. . Государственные программы штата Флорида.
Государственные программы доступны во Флориде. Это обеспечивает низкие процентные ставки и помощь в оплате первоначального при покупке. Это 30-летние ипотечные кредиты с фиксированными процентными ставками на уровне 92%. Программа применяется с определенными ограничениями дохода и цен в недвижимости.
Дополнительное преимущество программы — возможно привлечение созаемщиков, что является большим плюсом для молодой семьи. Кроме того, доход можно подтвердить справкой по форме банка.
Но вместе с тем, есть у этой программы и существенный недостаток — необходимость внесения первоначального взноса (минимум 10%).
Взгляд клиента
Заметим, что в применении первоначальных платежей для клиента есть некоторая выгода: ведь в том случае, если у заемщика есть возможность внести собственные средства, сумма кредита значительно уменьшается. Вследствие этого снижаются и ежемесячные платежи, и переплата по кредиту.
Смит объясняет, о чем идет речь в программах: Первая программа для покупателей жилья предлагает ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой, эти две программы - это действительно второй ипотечный кредит с нулевым процентом процентов. Есть некоторые целевые сообщества, к которым мы подталкиваем людей к переезду. В этом случае процентные ставки по ипотечному кредиту еще ниже.
Некоторые общины «Переднего крыла» в Южной Флориде расположены на берегу реки Дорси в Форт-Лодердейле, Опа-Локке, Уэст-Палм-Бич, районе Риверсайд в Малой Гаване в Майами. В каждом округе или городе есть карта целевых областей, и желательно, чтобы в списке было указано, нравится ли местонахождение и может участвовать в этих еще более благоприятных программах.
Но в большинстве случаев условие по оплате первоначального взноса ставит заемщика в довольно сложные условия. Особенно это касается молодых семей, доход которых обычно недостаточен для накопления крупных сумм. Кроме первоначального взноса, заемщику и так предстоит понести довольно крупные затраты: на независимую оценку недвижимости, оформление документов, оплату страховки, после заселения — на ремонт и покупку необходимой мебели и техники. При этом не стоит забывать о том, что уже через месяц после оформления кредитного договора предстоит внести первый платеж по кредиту.
Однако, если вы хотите получить доступ к первоначальным программам помощи депозитам, каждый из них имеет свои собственные уровни дохода, чтобы иметь право на участие. Необходимые требования для квалификации в любой из этих программ: первый покупатель дома или не был домовладельцем за последние три года и, следовательно, не владеет домом, где вы живете, не претендуйте на трейлер домой, как ваш собственности, имеют хорошую кредитную историю и годовой доход, который не превышает лимит, установленный для вашего округа, в дополнение к тому, чтобы быть гражданином США или постоянным законным резидентом.
Разумеется, в таких условиях многие заемщики ищут возможности уменьшить первоначальный взнос или снизить собственные затраты по его уплате. Именно о таких способах, в особенности — пригодных для молодых семей — и пойдет речь ниже.
Где найти средства?
Итак, молодая семья планирует оформить ипотечный кредит или даже получила положительное решение от банка. Однако на внесение первоначального платежа собственных средств не хватает (либо планируется направить имеющиеся средства на другие цели — к примеру, ремонт в купленной квартире). Как же можно решить эту проблему?
В каждом округе есть список таких областей в пределах его границ. Потому что эти кредиторы получили денежные средства помощи для предоставления ипотечных кредитов. Если у заинтересованного лица нет кредитной истории, потому что он предпочел оплатить все свои счета наличными, но имеет свои денежные обязательства в актуальном состоянии, кредитор может построить альтернативную кредитную историю. Если у заявителя возникли проблемы с их кредитом, он должен подготовиться к ним. Если вы подали заявление о банкротстве, это не дисквалифицирует вас, если это условие было отменено в течение последних двух лет, а кредит человека был восстановлен, - говорит Флоридская корпорация по финансированию жилищного строительства.
- Дальнейшие накопления . Такое решение — самое очевидное и выгодное как для заемщика, так и для банка. Если есть возможность, то мы рекомендуем отложить оформление кредита на некоторое время и заняться накоплением средств непосредственно на первоначальный платеж. Как показывает опыт многих семей, целевые накопления занимают совсем немного времени даже у семей со средним доходом, при этом после оформления кредита вы не будете иметь других обязательств, кроме платежей по ипотеке. Минус такого решения — в том, что с покупкой жилья придется подождать.
- Нецелевой кредит в банке на сумму, достаточную для внесения первоначального взноса. Плюсы : не придется тратить собственные средства, есть возможность взять кредит также на дополнительные расходы. Минусы : появляется большая закредитованность — придется оплачивать долг по нескольким кредитам. Кроме того, банки могут не предоставить ипотечный кредит при уже действующем нецелевом — ведь доход семьи ограничен, и на платежи по всем кредитам может не хватить средств.
- Оформление ипотечного кредита без первоначального взноса . Заметим сразу, что, во-первых, таких предложений на рынке очень мало. Во-вторых, все они отличаются высокими процентными ставками и комиссиями. Разумеется, в таких условиях говорить о каких-либо льготных условиях для молодых семей не приходится.
- Дополнительный залог по кредиту
может стать замечательным способом увеличить сумму кредита и при этом избежать уплаты первоначального взноса.
В качестве дополнительного залога может выступать имеющаяся в собственности заемщика или близких родственников недвижимость, редко — автотранспорт (дело в том, что срок службы и время износа машин гораздо меньше, чем средняя продолжительность ипотечного кредита). За счет дополнительного залога недвижимости у заемщика есть возможность увеличить сумму кредита — ведь максимальная залоговая сумма будет рассчитываться как совокупность залоговых стоимостей всех объектов недвижимости. - «Молодой семье — доступное жилье»
. Эта государственная программа позволяет получить государственную субсидию, сумма которой рассчитывается исходя из количества членов семьи, включая детей. К сожалению, на приобретение жилья полученных средств не хватит, но на оплату первоначального взноса их направить можно.
Чтобы стать участником программы, молодой семье достаточно подать в уполномоченные органы заявление и собрать необходимые документы. Главный минус — длительное рассмотрение документов, бюрократизация всех этапов принятия решения. По этой причине стоит вопросом получения субсидии заняться заранее, до подачи заявки на кредит и подбора жилья. Впрочем, все недостатки «перекрываются» основным достоинством такого способа — субсидия предоставляется государством безвозмездно . Таким образом, заемщик не только избегает необходимости уплачивать первоначальный взнос из собственных средств, но и уменьшает стоимость покупки, сумму кредита, а вследствие — и переплату по ссуде. - Материнский капитал
. Разумеется, подходит такой способ только тем семьям, в которых родился второй (или последующий) ребенок, при этом они ранее не оформляли материнский капитал.
Как и субсидия молодой семье, материнский капитал предоставляется безвозмездно, а сумма его достаточна не только для оплаты первоначального платежа, но и для снижения суммы кредита — в 2013 году сумма материнского капитала составляет более 400 тысяч рублей, и с каждым годом она индексируются. Есть у материнского капитала еще одна положительная черта — в отличие от субсидий, его оформление поставлено «на поток» и не требует сбора многочисленных документов и длительного ожидания. Стоит заметить, что воспользоваться средствами материнского капитала в целях оплаты первоначального платежа по ипотеке можно незамедлительно, сразу после его оформления. В других случаях придется дожидаться срока 3 лет после рождения 2-го ребенка и выдачи сертификата.
Как можно видеть, способов избежать уплаты первоначального платежа из собственных средств довольно много, при этом некоторые из них предоставляются достаточно привлекательными, в особенности для молодых семей. В наших следующих статьях мы обсудим другие актуальные проблемы, касающиеся ипотечного кредитования молодых семей, и дадим рекомендации по оформлению кредитов такого рода.
Но если у них нет риэлтора, тот же кредитор может направить их с некоторыми, если это необходимо. Это довольно нормальный процесс, и это похоже на то, что последует любой, кто хочет купить дом. У них может быть риелтор или нет, - говорит Смит. Еще один интересный аспект заключается в том, что если дом, который хочет купить в рамках этих программ, требует ремонта, затраты на это могут быть включены в сумму кредита.
Если вы хотите обновить список уполномоченных кредиторов для этих программ, выберите вариант «Участвующие кредиторы», чтобы найти округ во Флориде, который вас интересует. Вот список текущих кредиторов на момент публикации этой статьи. Банки, руководители и эксперты по недвижимости согласны с тем, что в стране не было ставок, столь низких, как текущие, где есть кредиты даже на сумму менее 4%.
