§11.9. Расторжение и прекращение договора социального найма
Согласно статье 83 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Исключение существует для основателей бизнеса. Они могут заключать срочные контракты на срок до четырех лет. Компания, чья регистрация бизнеса в коммерческом или финансовом офисе еще не состоялась четыре года назад, считается началом бизнеса. Исключение не основано на реструктуризации уже существующей компании или группы.
Срок исковой давности является явно недопустимым, если прежний работодатель ранее имел временные или постоянные трудовые отношения. В коллективных соглашениях количество расширений и максимальная продолжительность срока могут быть определены по-разному. В рамках таких коллективных соглашений эти меры для периода ограничения могут также приниматься нетарифными работодателями и работниками.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:
Не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
Он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;
В соответствии с § 14 пункта. 3 неполных рабочий дня и закона временной занятости является временным ограничением трудового договора не объективных причин до продолжительности в пять лет разрешенных, если работник достиг возраст в начале срочного контракта и непосредственно перед началом договора временного трудоустройства не менее четыре месяцев без работы по смыслу пункта § 138 1 номер 1 был третья книгой социального кодекса, переместились в передаточном пособие короткого времени или участвовал в качестве меры социальной экономики после второго или третьего социального законодательства книги.
Систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
Использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:
Многократное продление трудового договора также может быть разрешено на срок до пяти лет. Временные трудовые договоры допустимы, если срок определен по фактической причине. Это особенно важно в следующих случаях. По эксплуатационным причинам, существует лишь временная потребность в рабочей силе, лимит времени начинается после обучения или учебы, один сотрудник заменяет другого сотрудника, характер работы оправдывает лимит времени, лимит времени проводится с целью проверки сотрудника, причины, обосновывающая ложь в лице работника в срок, работник будет выплачиваться из бюджета, которые в соответствии с бюджетным правом, предназначенным для срочной занятости и, соответственно, уплаченного или лимит на основании судебного урегулирования. Срок действия фактической причины также возможен по срочному контракту, который был фактически заключен без материальной причины.
При наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;
Независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).
Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.
Не разрешено вступать в срочный контракт на срочный контракт на срочный контракт без материальной причины с тем же работодателем. Если работник работает с работодателем в течение нескольких последовательных периодов, это может привести к тому, что постоянный трудовой договор рассматривается как неопределенный срок.
Конкуренция трудового договора из-за злонамеренного обмана
Право на обжалование работодателем может быть предоставлена, например, если работник ответил найма на законных основаниях задаваемый вопрос работодателя заведомо ложной и был в состоянии признать важность вопроса для установки. Эффективная задача приведет к немедленному прекращению трудовых отношений.
Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Примеры: Кассир скрывает судимость за незаконное присвоение, мошенничество или неверность. Кто-то предоставляет необходимую профессиональную квалификацию для деятельности, которой у него нет вообще. Оглашение должно быть объявлено в письменной форме работнику после того, как обстоятельства будут известны.
В частности, рассматриваются следующие типы прекращения. Обычное прекращение чрезвычайного прекращения по важной причине уведомления об изменении. Прекращение действия - односторонняя юридическая сделка, требующая письменной формы. Это означает, что их действие не зависит от его принят другой стороны. Это может также быть выражено против воли другой стороны.
Невнесение нанимателем платы - нарушение, влекущее расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Письмом Госстроя России от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 "О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ" обращается внимание на сложившуюся судебную практику по делам о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев:
Прекращение действия вступает в силу, если оно получено другой Договаривающейся стороной. Период уведомления начинается только после получения уведомления об увольнении. Между отсутствуют окончание должно быть получено, если только он вошел в зону приема приемника завершения, то есть он может принять во внимание его после очередного хода вещей, например. Например, в случае обычных почтовых ящиков и обычного времени лизинга почтового ящика. По соображениям доказательств рекомендуется отправить уведомление об аннулировании заказным письмом.
"Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы.
В затруднительных случаях уведомление также в присутствии свидетелей, которые должны быть связаны с работодателем или замужества, будет передано лично или на хранении в почтовом ящике. Аналогичным образом, использование мессенджеров, которые подтверждают перевод или вставку в почтовый ящик, является альтернативой. Вы также можете получить квитанцию о приеме, полученную пострадавшим сотрудником.
Вопреки часто встречающимся в практике зрения работника может быть прекращено на время болезни. Болезнь как таковая еще не защищает последствия прекращения, при условии, что работник надлежащим образом подошел к работнику. Если сотрудник имеет из-за болезни, лечение или отдых за пределами своего обычного места жительства в, прекращение письма регулярно считается полученным, если оно доставлено в дом сотрудника. Исключительно это не может быть применено, если работодателю известно о праздничном или больничном адресе.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
В таких случаях прекращение действия не принимается до тех пор, пока работник не будет отправлен или возвращен в свой дом. Определенное содержание прекращения не требуется. В частности, термин «прекращение» или «я прекращаю» или конкретную причину прекращения не включается в декларацию о прекращении. Из содержания заявления, однако, воля завершающей партии четко показала прекратить трудовые отношения. Необходимо также определить, в какой момент трудовые отношения должны быть прекращены. Любая неопределенность несет терминатор.
Работы совета - насколько они присутствуют - должны быть услышаны до любого увольнения. Увольнение без консультации с трудовым советом в принципе недействительно. Работодатель информирует о работе рабочего совета лица о прекращении, о характере прекращения и причинах прекращения. Если рабочий совет обеспокоен увольнением, он должен письменно уведомить работодателя в течение одной недели, указав причины. В противном случае его согласие будет считаться предоставленным. Работодательный совет должен сначала услышать соответствующего работника.
Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.
Прекращение может быть сделано только работодателем после получения заключения о работе совета или после окончания недели. В случае чрезвычайного прекращения работы следует также проконсультироваться с рабочим советом. При этом рабочий совет должен немедленно поднимать проблемы, не позднее, чем через три дня.
Право есть случаи работ, указанные в обычных окончаниях только в § 102, пункт 3 Работа Закона Конституции. Возражение должно быть сделано в письменной форме и сопровождаться причинами. Если, несмотря на оппозицию рабочего совета, работодатель уведомляет работника об увольнении работника мнения совета работ.
На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об Основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики". Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческой или социальной) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор новой нормы права.
Обычным расторжением является расторжение трудового договора, заключенного на неопределенный или фиксированный срок. Обычно это может быть выполнено только в определенные сроки и в определенные сроки. В случае обычного прекращения, следует только отметить, что оно было сделано в письменной форме, было выполнено в вышеупомянутых напоминаниях и в периоды уведомления. Нет причин для прекращения.
Если работник желает защитить себя от такого прекращения, он должен поднять право на судебное преследование в течение трех недель после получения расторжения. В противном случае прекращение действия вступит в силу в конце периода уведомления. Индивидуальный трудовой договор. . Длительный срок уведомления о долгосрочном обслуживании также регулируется равномерно. В случае расторжения работодателем в конце каждого месяца применяются следующие расширенные периоды прекращения действия.
Поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано. По некоторым делам суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцом не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.
Через месяц после двух лет службы через два месяца после пяти лет службы через три месяца после восьми лет службы через четыре месяца после десяти лет службы через пять месяцев после двенадцати лет службы через шесть месяцев после пятнадцати лет службы и через семь месяцев после двадцати лет службы. Для расчета периода занятости периоды до окончания срока жизни работника исключены в соответствии с Гражданским кодексом. Поэтому работодатели должны в полной мере учитывать годы выхода на пенсию работодателя независимо от возраста, в котором сотрудник вошел в компанию.
Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах" (Федеральным законом от 2 января 2000 г. принята новая редакция этого закона).
В течение согласованного испытательного срока не более шести месяцев период уведомления составляет две недели без учета даты окончания. По коллективному соглашению срок уведомления может быть как сокращенным, так и расширенным. Это должно учитывать особые требования отдельных отраслей промышленности.
В рамках применения такого коллективного договора положения о раздельном коллективном договоре применяются, когда коллективный договор объявлен в целом обязательным или если обе стороны являются коллективными партнерами или между нетарифными работодателями и работниками, если это было согласовано в отдельных случаях.
Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли. Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.
Менее чем установленные законом сроки уведомления, предусмотренные законом, могут быть согласованы только в следующих двух случаях. Работодатели, которые регулярно нанимают не более 20 сотрудников, могут договориться о базовом уведомлении в течение четырех недель на основе календарного дня, то есть без даты окончания. Однако юридически расширенный срок уведомления в случае долгосрочных трудовых отношений не может быть сокращен даже в малом бизнесе. Сокращение срока уведомления также может быть согласовано в случае временного временного отпуска, если трудовые отношения не продлеваются до трех месяцев. Более длительные периоды уведомления могут быть согласованы в любое время.
Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчика, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.
В этом случае следует только отметить, что работнику, который желает прекратить действие, не может быть предоставлен более длительный срок уведомления, чем работодатель. Согласие на более длительный срок уведомления может быть полезным, если заменить его трудно. С другой стороны, часто возникает вопрос о том, действительно ли для работодателя выгодно удерживать сотрудников, которые хотят уйти и покинуть компанию в течение длительного времени.
На практике чрезвычайное прекращение обычно называется прекращением без уведомления. В то время как обычное расторжение требует соблюдения определенных периодов уведомления, чрезвычайное прекращение трудового договора обычно приводит к немедленному действию. Согласованные или установленные законом сроки уведомления не должны соблюдаться.
Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск.
Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко".
Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).
Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпиднадзором, в частности, Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 36).
Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 40), Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 "Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 52).
Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.
Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.
В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.
Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 ЖК РФ.
В п. 1 ст. 82 ЖК РФ предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.
Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР.
Пункт 2 ст. 82 ЖК РФ установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.
Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма.
Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.
Проанализировав нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся изменения договора социального найма, можно сделать следующие выводы:
1) при сохранении силы договора социального найма в целом его изменение означает, что то или иное условие, либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора; например, в п. 2 ст. 79 ЖК РФ говорится о том, что вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
2) Жилищный кодекс РФ закрепляет основания изменения договора социального найма, которые сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма;
3) к сожалению, в Жилищном кодексе РФ специально не выделены отдельные основания изменения договора социального найма, которые являются правоизменяющими;
4) изменение договора социального найма может осуществляться как по соглашению сторон, так и по требованию нанимателя (членов его семьи) или наймодателя.
Приведем пример из судебной практики, который проиллюстрирует нам, что изменение договора социального найма возможно только в случаях установленных ЖК РФ и подтверждающего, что право пользования квартирой у нанимателей жилого помещения по договору социального найма равнозначно.
Б. обратилась в суд с иском к Е. и Ю. о вселении ее в квартиру А и об определении порядка пользования жилым помещением путем выделения в ее пользование для проживания комнаты 13,1 кв. м.
В обоснование иска указала, что она является нанимателем спорной квартиры, проживала в ней с мужем, дочерью - Е. и внуком - В. Также без регистрации в квартире проживает ее зять - Ю. После смерти мужа 19 сентября 2006 г. по причине плохих отношений с зятем она выехала в квартиру сына. Ответчики выбросили ее вещи, поменяли замок от входной двери, не пустили ее домой 6 декабря 2006 г. для получения пенсии.
Суд первой инстанции иск Б. Удовлетворил, вселил Б. в квартиру, определил порядок пользования жилым помещением: выделил в пользование Б. комнату с балконом площадью 13,1 кв. м, в пользование Е. и В. - комнату площадью 17,9 кв. м, помещения общего пользования - коридор, кухню, ванную - оставить в совместном пользовании сторон.
Судебная коллегия областного суда, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением отменила, указав следующее.
Право Б. пользоваться спорным жилым помещением на условиях социального найма, наличие у нее права нанимателя жилого помещения ответчиками не оспаривалось. Не оспаривается и решение суда в части вселения истца в спорное жилое помещение.
Суд правильно указал, что действующим жилищным законодательством (Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25) не урегулирован вопрос об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, при отсутствии соглашения между нанимателем и членами его семьи и возникновении спора.
Вместе с тем суд пришел к выводу об обоснованности требования Б. об определении порядка пользования жилым помещением в спорной квартире путем выделения в пользование Б.
Комнаты с балконом площадью 13,1 кв. м, в пользование Е. и В. - комнаты площадью 17,9 кв. м и оставления в совместном пользовании сторон помещений общего пользования: коридора, кухни, ванной. Удовлетворяя исковые требования в этой части, суд сослался на то, что определение такого порядка пользования спорным жилым помещением (без изменения договора найма жилого помещения) необходимо для дальнейшего проживания сторон в квартире, восстановления жилищных прав нанимателя Б., нарушенных Е., вселившей в квартиру для проживания Ю., с которым у нанимателя возникли конфликтные отношения.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.
В силу закона (ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации) наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Заявленное истцом Б. требование об определении порядка пользования спорным жилым помещением, по существу, сводится к изменению договора социального найма путем раздела единого объекта социального найма на несколько самостоятельных объектов.
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для изменения, расторжения и прекращения договора социального найма. Указываемые истцом обстоятельства не являются правовым основанием для изменения договора социального найма спорного жилого помещения. Доказательств того, что до вынужденного выезда истца из спорного жилого помещения сложился какой-то определенный порядок пользования жилым помещением, истцом не представлено.
Поскольку требование истца об определении порядка пользования спорным жилым помещением путем закрепления за ней отдельной комнаты площадью 13,1 кв. м, а за Е. и В. - комнаты 17,9 кв. м не основано на законе, нарушает права и законные интересы ответчика Е. и ее несовершеннолетнего сына В., членов семьи нанимателя, решение суда в этой части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
Отменяя решение суда в этой части, судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением, не направляя дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств. (Определение Свердловского областного суда от 15 мая 2007 года по делу № 33-3210/2007)
Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.
Пункт 1 ст. 83 ЖК РФ предоставил сторонам этого договора расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.
Во втором пункте законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.
Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.
Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных ЖК РФ обстоятельствах.
К ним относятся:
Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
Использование жилого помещения не по назначению.
При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.
В п. 5 ст. 83 ЖК РФ законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.
