На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру. Ведь именно она будет фигурировать в свидетельстве о праве собственности, что выдается по завершении строительства и всех юридических процедур. Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное - совместное для всех жильцов дома.
Существование отрицательного решения не лишает совладельца возможности получить разрешение на строительство, если он получает право распоряжаться имуществом на основании решения суда о разделении на использование. Необходимым предварительным условием для предоставления прав в соответствии с правами других лиц, как это предусмотрено в ст. 73 § 2 права собственности заключается в том, чтобы получить свое согласие на строительство только от совладельцев недвижимости, в исключительном владении которой находится часть имущества, которое будет построено, если эта часть была предоставлена совладельцу для исключительного использования по соглашению всех совладельцев.
Кому принадлежат стены дома?
Во многих странах квартиры принято измерять по внешнему периметру. Поэтому фрагменты внешних стен являются собственностью владельцев примыкающих к ним квартир, а стены, отделяющие одну квартиру от другой, а также полы и потолки поровну «делятся» между соседями. То есть каждой квартире они принадлежат на ½ глубины. Каждый владелец вправе распоряжаться таким имуществом как угодно, ограничиваясь лишь рамками местного законодательства, а также не нарушая надежность и безопасность всего дома в целом. В России ситуация совершенно иная. У нас границы личных владений в многоквартирных домах ограничены внутренним периметром квартиры. Убедиться в этом несложно. Достаточно взглянуть на документ о праве собственности, в котором указываются именно внутренние габариты жилья. Поэтому ни стены, ни плиты перекрытий (то есть полы и потолки), ни даже их фрагменты принадлежать одному владельцу не могут и считаются общедомовым имуществом.
Согласие совладельцев на совместное использование общего имущества для использования может отличаться. Право совладельца на разработку части принадлежащего ему имущества и, следовательно, добросовестности лица, которое было одобрено совладельцем для разработки используемой части, зависит от того, будут ли совладельцы путем физического разделения собственности между собой, для развития отдельных участков.
Такое согласие не обязательно должно быть выражено напрямую, но может быть связано с обстоятельствами, в которых заключено соглашение о физическом разделении, или обстоятельствами, связанными с осуществлением этого соглашения. Если в случае незаконного строительства согласие совладельца отсутствует, тогда может быть целесообразно просто сообщить об этом строительному надзору, который будет осуществлять соответствующее разбирательство или оставаться в суде в суде. Это будет достаточно хорошо, если не потребуется инициировать разбирательство другими совладельцами и тратить средства на эти цели.
Что такое общедомовое имущество и чье оно?
Как уже ясно из предыдущего ответа, общедомовое имущество - это то, что находится за пределами внутренних габаритов всех квартир. И оно далеко не ограничивается одними стенами, потолками и потолками. Полный его перечень прописан в нескольких документах. Например, в статье 36 Жилищного кодекса, а также в утвержденных постановлением правительства РФ «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме». Во-первых, это все помещения общего пользования: тамбуры, коридоры, эвакуационные пути, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, встроенные гаражи, технические подвалы, котельные, чердаки и т.д. Во-вторых - крыша и ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, балконные плиты. В-третьих - ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери общедомовых помещений и перила. В-четвертых - инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, системы отопления и электроснабжения, в том числе общедомовые счетчики. В-пятых - информационно-телекоммуникационные сети: линии телефонной связи, сети кабельного телевидения, проводного радиовещания и т.д. В-шестых - земельный участок, на котором находится дом, а также любые расположенные на нем объекты: зеленые насаждения, элементы благоустройства. В-седьмых - иные объекты, необходимые для обслуживания дома и находящиеся на том же земельном участке: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Согласно Жилищному кодексу все это имущество принадлежит всем владельцам квартир на правах общей долевой собственности.
Конечно, вы всегда можете попросить отменить совместное владение, но вполне вероятно, что этот совладелец получит часть собственности. Лучшим решением было бы подать иск против владельца, чтобы удалить застроенную древесину и забор. Такой иск возможен, поскольку, как подчеркивается в юридической науке, способ использования совладельцами может быть установлен контрактом или судом, и если стороны не заключили договор в этом отношении и не было вынесено судебное решение, тогда правила, изложенные в ст. 206 Гражданского кодекса.
Это положение гласит, что каждый из совладельцев имеет право совместно делиться и использовать его в той мере, в какой он может быть согласован с совместным владением и использованием имущества другими совладельцами. Именно правовая основа такого требования должна быть ст. 222 § 2 Гражданского кодекса, с искусством.
Должны ли платить за общедомовое имущество те, кто им не пользуется?
Согласно закону «О защите прав потребителя» оплачиваться должны лишь те услуги, которые гражданину оказываются, причем качественно и по воле самого потребителя. Из этого, на первый взгляд, следует, что, скажем, и практически не пользующиеся лифтом оплачивать его содержание и не должны. Как не должны волновать и траты на чистоту всех этажей, что расположены выше их квартиры, а уже тем более за уборку в соседних подъездах. По той же логике те, кто не пользуется мусоропроводом, детскими и спортивными площадками, парковочными местами, тоже не должны нести никаких затрат на их содержания. Однако это не так. Ведь в случае с жильем в первую очередь используются не нормы закона «О защите прав потребителя», а Жилищный кодекс и смежные с ним документы. А согласно им вне зависимости от использования общедомового имущества оплачивать его содержание обязаны все жильцы на том основании, что владеют им в общих долях. Исключение составляет лишь ситуация, когда на общем собрании жильцов будет принято решение об ином способе распределении расходов. Но на практике такое случается редко.
Как указал Верховный суд, защита совладельца от ущемления прав на использование общей собственности - в зависимости от характера нарушения - может осуществляться через совместное требование о допуске или требование о возмещении законности и неспособности совершить нарушение.
Мнение адвоката не отвечает на дополнительные вопросы заказчика и поэтому может не полностью оспаривать проблему. Часто только через дополнительные вопросы и ответы вы можете получить полную юридическую консультацию. Специалисты по индивидуальным юридическим консультациям.
Можно ли общедомовое имущество использовать в личных целях?
Необходимость использования общедомового имущество в личных целях может возникать по разным причинам. Например, если в доме отсутствует центральное кондиционирование (а оно есть, как правило, лишь в дорогих объектах), а проектом исходно не были предусмотрены ни корзины на фасаде, куда жильцы каждой квартиры могут устанавливать наружные блоки личных кондиционеров, ни каналы в наружных стенах, через которые они легко подключаются. Тогда тем, кто захочет-таки обзавестись климатическим оборудованием, придется вторгаться на чужую территорию: сверлить не принадлежащую лично им стену дома и вывешивать на не принадлежащий им фасад блок кондиционера. Аналогичная ситуация возникает тогда, когда жильцы смежных квартир решают установить общую тамбурную дверь, отделяющую их жилье от любого остального. За счет такого приема они захватывают часть общедомового имущества - межквартирной площадки.
Строительство ограждения без применения и разрешений - возможно ли это?
У меня есть длинный сюжет. На одном конце - коммунальная дорога и второй район. Каково минимальное расстояние забора от этих дорог?
Строительство временных сооружений
Легализация забора на стороне улицы. Строительство зимнего сада на существующей террасе. И дом, и терраса расположены на границе соседа. Какие документы вам нужны для создания такого дизайна? После наблюдения за надзором за строительством мне было дано решение снести или легализовать. Сколько будет взиматься плата за легализацию?Снос забора - кто платит
Из-за его состояния он должен быть снесен.То, что они это делают на двоих (или на троих, или на четверых - в зависимости от конфигурации подъезда), ничего не меняет. Как неважно и то, что остальные жильцы дома скорее всего никогда не окажутся на этой площадке. Однако право свободного доступа на эту территорию у них должно быть всегда, поскольку она тоже имущество совместное и платят за нее тоже совместно. Поэтому по умолчанию все подобные и прочие случаи использования общего имущества в личных целых незаконны. А чтобы узаконить, их нужно сначала согласовать как перепланировку (а по сути, это и есть перепланировка). Причем одно из условий согласования - получить разрешение от собственников всех помещений дома. Если остальные жильцы не против, а изменения не затрагивают надежность конструктива дома и не являются фактором риска для жизни и здоровья проживающих в нем, перепланировку, скорее всего, разрешат. Правда, на практике законным путем идут немногие, куда чаще никакого согласования не делается. До поры до времени такая избыточная самостоятельность может «прокатить», но это всегда фактор риска. При выявлении такого нарушения придется всю ситуацию откатывать назад и приводить совместное имущество в его первоначальный вид. Да еще и штраф заплатить за незаконную перепланировку. А возможно, и не только штраф. Ведь жильцы дома в судебном порядке тоже могут потребовать компенсацию за незаконное пользование личным имуществом. И нарушителю придется выполнять и эти требования.
Принять ворота в забор рядом с сообществом
Сосед не хочет участвовать в расходах, и более того, он обратился в районную инспекцию строительного надзора, чтобы оценить состояние забора и постулировал снос. В каких случаях надзор может решить использовать ограждение менее 220 см? Если забор находится на границе участков, может ли одна из сторон распорядиться о его сносе? Соседи утверждают, что забор был построен предыдущим владельцем, у меня нет информации по этому вопросу. Наше совместное владение смежно с двумя свойствами. Недавно сосед из одной из них поставил стену на границе, а в стене калитки, потому что он будет ярлыки прошли через нашу область.
Сегодня большинство горожан имеют возможность получать доход, так сказать, не отходя от дома. Закон разрешает жителям многоквартирных домов (МКД) использовать общие помещения в коммерческих целях. Однако дело это непростое.
Сегодня большинство горожан имеют возможность получать доход, так сказать, не отходя от дома. Закон разрешает жителям многоквартирных домов (МКД) использовать общие помещения в коммерческих целях. Однако дело это непростое.
Вам нужно согласие сообщества на садовую беседку для исключительного использования?
Четыре совладельца нашего сообщества - это противоположность. Может ли совет директоров утверждать ворота без согласия всех владельцев? Сегодня было собрание сообщества, и они не согласились с присутствием беседки. Это поместье состоит из трех домов, каждый 3-этажный. Те, кто не соглашался, были жителями домов, из окон которых они даже не видят эту беседку, поэтому они, конечно, не против.
Ближайшие соседи согласились. Вы ждете меня, чтобы снести беседку? Только узкая полоса - доступ к обоим разделам - осталась прежней. Был конфликт между дамами. Магоржата К. утверждал, что сохранение совместного владения затрудняет ее использование ее жилого здания и сарая, потому что Ванда Д. запрещает ей входить в общую собственность и оплачивает ей автомобиль.
С 1 марта 2005 г. государство предоставило собственникам право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, в том числе передавать в пользование на платной основе (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Но большинство жителей по-прежнему настороженно и часто негативно относятся к вопросам коммерческого использования таких помещений. Причина кроется в том, что вырученные средства, как правило, уходили в бюджет или в управляющую компанию (УК). Об этом необходимо помнить тем инициативным группам, которые захотят изменить ситуацию. Все их действия должны быть максимально открытыми и прозрачными.
Ванда Д. утверждала, что сосед говорит правду, и ее просьба была необоснованной из-за той роли, которую спорная часть земли имела в сообщениях и ее небольшой территории. Районный суд в Гижицко определил, что предлагаемый отдел является единственной подъездной дорогой к собственности Ванды Д. и доступом к ее коммерческим зданиям. Это решение не было равнодушным. Судя по суду, физическое разделение рассматриваемого имущества не вступает в игру, поскольку это противоречит социально-экономической судьбе недвижимости, которая выполняет роль коммуникации.
Источники дохода
Размеры потенциальной прибыли, которую могут получить собственники, во многом зависят от месторасположения, технического состояния дома, наличия интереса к нему коммерческих организаций и пр. Кроме того, для успеха необходимы следующие составляющие: во-первых, легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (67% собственников, то есть 2/3 всех голосов); во-вторых, инструмент реализации решений - то есть инициативная группа собственников (совет дома - домком, правление товарищества собственников жилья - ТСЖ, представители управляющей организации и т. д.).
Ванда Д. тогда должна была нести значительные затраты на создание новой подъездной дороги: удаление деревьев, захват и очистку земли. Они даже возьмут зарплату. Также состояние здоровья и возраст Ванды Д. не оправдывает такую отмену совместного владения. Отмена совместного владения путем предоставления женского пути также не отражает масштабы доли совместного владения, которые теперь являются одинаковыми. Дело не будет способствовать установлению транзитных и транзитных услуг для Ванды Д. поскольку по истечении срока службы будет существовать значительный риск того, что принадлежащее ему имущество будет лишено доступа к дороге общего пользования и принадлежащим ей зданиям.
Наиболее часто для коммерческого использования передают следующее общее имущество:
Нежилые помещения под организацию офиса, склада, под установку платежных (банковских) терминалов, а также оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и др.;
Наверняка, осмотрев свой дом и придомовую территорию, вы обнаружите, что общее имущество уже так или иначе используется с коммерческой целью. Но, к сожалению, это происходит стихийно: без оформления по закону, а также без наличия соответствующего решения собственников. Поэтому и поступающие средства в основном проходят «мимо дома».
По этим причинам окружной суд отклонил ходатайство об отмене совместного владения. Машгожата К. обжаловал это решение, среди прочего. Окружной суд, рассматривающий апелляцию, согласился с выводами суда первой инстанции и его выводами. Он подчеркнул, что требование об отмене совместного владения представляет собой право каждого совладельца, оно подлежит ограничению из-за социально-экономической судьбы этого права и принципа социального сотрудничества.
Они не могут оправдать и привести к отмене совместного владения. Тем более, социальная и экономическая судьба недвижимости и принципы социального сосуществования противодействуют этому, - отметил Окружной суд. Во многих зданиях в Крайове владельцы закрыли часть лестничной клетки, но забыл просить разрешения в ратуше и, в частности, не смог объявить налоги и налоги нескольким дополнительным метрам, с которыми они расширили свое имущество индивидуальны.
В общих интересах
Если вы решили взять вопросы, связанные с коммерческим использованием помещений МКД и придомовой территории, под свой контроль, необходимо знать, что передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Важно знать правовые нормы, так как данная практика только формируется, и вам придется обосновывать позицию и права собственников. Итак, нарушениями считаются:
Так как они стали владельцами коммунистических блоков, квартирные жители начали превращать совместное имущество в индивидуальную собственность. Таким образом, неудивительно, что большая часть лестничной клетки интегрирована в дом. Для этого требуется согласие соседей, мнение ассоциации - закрыть часть блока лобби, независимо от уровня - и разрешение в ратуше.
Лестница - общая собственность. Когда квартиры были впервые приобретены, в контракте указывается индивидуальная площадь плюс доля на общей стороне, что необходимо для установления общих расходов и налогообложения. Впоследствии, поскольку ряд продаж имел место, он не был учтен.
Уменьшение размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);
Возникновение препятствий для нормального функционирования и эксплуатации дома;
Нарушение технических регламентов и норм, в том числе противопожарных (так, при отсутствии надлежащих систем вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики собственники в лице ТСЖ или УК не должны предоставлять нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания - рестораны, бары и т. п.);
Расширение квартир с двумя-тремя квадратными метрами часто без разрешения. Это может быть достигнуто даже после строительства, как это произошло во многих случаях. Наш сосед закрыл часть общего зала, 1, 40 м, приближаясь к нашей двери. У него даже нет разрешения, Мэрия и Строительная инспекция приходят, проверяются и дают 90 дней, чтобы закончить.
Помимо того факта, что у них нет разрешения, многие из этих расширений также не объявлены в Управлении по налогам и налогообложению в Ратуше Крайовы. Таким образом, они облагаются налогом как общее имущество, при этом сборы взимаются со всех владельцев в блоке.
Отсутствие соответствующего волеизъявления собственников.
Пример
Кому имущество можно передать в пользование
В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование как физическим, так и юридическим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. Однако указанная норма не исключает возможность предоставить такие объекты в «дополнительное» пользование тем, кто уже владеет помещениями в том же МКД. Во-первых, в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК не уточняется круг лиц, которым может быть передано общее имущество; во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам долевой собственности определить порядок пользования общим имуществом. Таким образом, жители вправе решением общего собрания передать какой-либо объект одному из своих сособственников как безвозмездно, так и за фиксированную плату.
Владельцы, которые согласны соседей в здании, если строительство разрешает их, могут закрыть часть лестницы, если у них есть разрешение, выданное нами. Кроме того, они должны объявить изменение в правовом режиме той части недвижимости, то есть передачу от общего имущества к индивидуальному имуществу, подлежащему налогообложению в соответствии с новым режимом, - сказала Кармен Лику, пресс-секретарь Ратуши Крайовы.
Общая собственность - это все части кондоминиума, которые не являются индивидуальной собственностью и предназначены для совместного использования всеми собственниками в этом кондоминиуме. Все эти части образуют объекты принудительной совместной собственности, т.е. принудительного и постоянного состояния неделимости, предназначенные для совместного использования собственниками. Общее имущество неделимо и принадлежит владельцам квартир или других нежилых помещений в соответствии с долями общей собственности.
Пример
Несмотря на то что собственники нежилых помещений оплачивают содержание и ремонт общего имущества в соответствии со своей долей (площадь помещения, которым пользуются), на практике возникают ситуации, когда они получают большую нагрузку, чем остальные. Условным критерием здесь может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация осуществляет в МКД предпринимательскую деятельность, на нее могут быть возложены дополнительные обязанности.
Общее свойство включает в себя: все части имущества, которые находятся в общем пользовании, такие как: земля, на которой строится здание, закрытый двор, фундамент, структура сопротивления, крыша, террасы, дымоходы, лестницы, коридоры, подвалы, подвалы, лестницы, прачечные, сушилки, мусорные баки, резервуары для воды, лифты.
Также в общей собственности находятся кондоминиумы общего пользования, с которыми наделено здание, например: горячая вода и нагревательные трубы, которые проходят через общую собственность и к которым могут быть подключены отдельные установки для отопления и горячей воды через пункты распределения в квартирах или других нежилых помещениях.
Пример
Офис часто посещают клиенты, поэтому расходы по содержанию земельного участка перед входом переложили на собственника этого помещения. При этом собственников квартир в доме от таких расходов освободили.
Что входит в состав общего имущества?
Л. Кудашова
Перечень общего имущества дома приведен в ст. 36 ЖК РФ и в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Однако при решении проблем каждого МКД необходим индивидуальный подход.
Так, в новостройках в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. состав нежилых помещений общего имущества отражается сразу в проектной документации и документации бюро технической информации (БТИ), а при регистрации права собственности на помещение указывается и доля в праве распоряжения земельным участком.
По домам, введенным в эксплуатацию до вступления в действие ЖК РФ и других законов, в соответствии с приложением № 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 состав общего имущества определяется:
собственниками помещений в МКД на общем собрании (в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества и распоряжению им);
органами государственной власти (в целях контроля за содержанием общего имущества);
Л. Кудашова
Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания совместно с собственниками должна определить состав общего имущества и утвердить его на общем собрании. Что касается нежилых помещений, то после собрания инициативной группе необходимо подать подтверждающий пакет документов (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экспликация и т. п.) в территориальное отделение БТИ для присвоения помещениям статуса «Общее имущество». Это позволит установить блокировку на возможные сделки по их продаже, а также послужит доказательством того, что помещение является общей собственностью, а не государственной или частной.
В случае если собственники помещений не утвердили состав общего имущества, данная процедура может быть проведена органами местного самоуправления или государственной власти. В Москве эта функция возложена на ГУ «Инженерная служба районов Москвы».
Все решает собрание
Порядок использования имущества МКД определяется на общем собрании (ст. 44 ЖК РФ). Решение собрания, принятое по всем правилам (при наличии более 2/3 всех голосов собственников помещений дома), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.
Пример
Сила договора
Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в домах (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27.02.2007 г. № Ф03 А51/07–1/240, ФАС СЗО от 12.02.2009 г. № А56-2429/2008).
Заключаемые договоры могут различаться в зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемое имущество. В отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, для других объектов - иной договор, например пользования (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
pr-tsj.ru
