По вопросу исчисления земельного налога в случае, когда решением суда кадастровая стоимость земельного участка была признана недействительной, Минфин России высказывал две точки зрения. В письме от 20.03.2013 № 03-05-05-02/8575 специалисты финансового ведомства уточнили, какой же подход правильный.
Суть проблемы
Важно знать, что налоговая оценка таким образом работает на вас. Многие владельцы, в своем заблуждении, что один экземпляр «для них», появляются в сделке только с одним экземпляром. Это создает ненужную напряженность между сторонами сделки. Особенно, когда страна покупателя больше беспокоится, потому что отсутствие оригинала документов является предпосылкой для подозрения в мошенничестве.
И владелец должен предоставить нотариусу документы вместе с другими, необходимыми для транзакции. Один экземпляр предназначен для файла транзакции с нотариусом, а другой для Агентства реестра. Апелляционный суд Пловвива, коммерческий отдел, на открытом заседании 29 мая в течение двух тысяч пятнадцатого года, состоящий из.
При исчислении земельного налога налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (п. 1 ст. 390 НК РФ). Она утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ по результатам государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 Земельного кодекса).
Но как рассчитывать земельный налог, если кадастровая стоимость земельного участка не установлена или признана недействительной по решению суда?
Производство по ст. 258 и след. Заявитель считает, что решение в апелляционной части противоречило доказательствам, собранным по делу, в нарушение материального и процессуального права и что оно не было должным образом мотивировано. Он указывает, что факты дела были правильно установлены, но на основании этих фактов Суд первой инстанции нашел ошибочные выводы.
Требование о возврате цены продажи и транзакционных издержек обнаружило, что было совершено полное прекращение внебиржевой сделки и добросовестность покупателя, но было неправильно принято возвращать только часть продажной цены. В этом отношении рассматриваются вопросы частичного выселения и последствия санкций, которые применяются к этой гипотезе, и считаются такими же, как при полном или частичном выселении. Считается, что аргументация суда в связи с предоставлением пункта 1 статьи 190 ПИТА о том, будет ли покупатель заключать договор, если он знал о правах третьих сторон, подтверждает тезис о санкционирующих последствиях частичного выселения.
Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснил, что, если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли. Это следует из положений ст. 65 Земельного кодекса и п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Претензия считается необоснованной и необоснованной в отношении начальной точки, определяющей процентную ставку и полную стоимость требования. Заявитель просит Суд отложить решение по апелляции и дать решение, в котором претензии должны быть полностью поддержаны. Требования к расходам, понесенным в обоих случаях.
На слушании через его / ее процессуального представителя помощник советника Б. считает, что апелляция является необоснованной и просит подтвердить решение в апелляционной части. После рассмотрения апелляции, жалоб, а также оценки доказательств, собранных по делу, Суд установил следующее.
Понятие нормативной цены земли дано в ст. 25 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю». Под ней понимается показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.97 № 319. В нем сказано, что нормативная цена земли ежегодно устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Апелляция подается в надлежащее время против действительной апелляции на действительную апелляцию. Как видно из заявки, заявитель, настоящий заявитель, просит суд приказать ответчику выплатить следующие суммы. Районный суд частично поддержал требования, являющиеся предметом настоящего дела, отклоненную часть решения.
К. также взимал налог на строительство и муниципальные отходы и требовал оплаты. Он указывает, что мотив также был куплен с целью реализации инвестиционных намерений, поскольку основным объектом деятельности компании является строительство для продажи.
Минфин России: дубль один
Отталкиваясь от позиции ВАС РФ, Минфин России в 2010 г. дал первые свои разъяснения по вопросу исчисления земельного налога в ситуации, когда решением суда кадастровая стоимость земельного участка была признана недействительной.
В письме от 02.11.2010 № 03-05-04-02/95 специалисты финансового ведомства указали, что для целей исчисления земельного налога применяется утвержденная кадастровая стоимость земельного участка до момента признания ее судом недействительной. После вступления в силу указанного решения суда и до утверждения местными органами власти новой кадастровой стоимости земельного участка налогоплательщик должен представлять в налоговый орган «нулевые» налоговые декларации по земельному налогу. Пересчитывать земельный налог за те периоды, когда представлялись «нулевые» декларации, после определения новой кадастровой стоимости земельного участка не нужно. Аргументация следующая.
Требование было обеспечено приказом статьи 389 УПК, и имущество было исключено. Решение не было принято к кассационной жалобе. П. успешно оспорили стороны договора о купле-продаже своей муниципальной собственности на имущество, которое в силу решения. В свою защиту обвиняемый спорит о том, что он должен принимать соответствующие суммы.
Во-первых, он полагается на недопустимость действия, утверждая, что договор купли-продажи муниципальной собственности не был ликвидирован судебным разбирательством на основании статьи 87 § 3 УПК. К. сохраняет покупную цену и не должна возвращать полученный контракт, будет иметь обратный эффект.
Признание арбитражным судом результатов кадастровой оценки земельных участков недостоверными не означает, что в этом случае для целей налогообложения должна применяться нормативная цена земли. Ведь до судебного разбирательства государственная кадастровая стоимость земельных участков была утверждена постановлением местной администрации в установленном законом порядке. Поэтому именно она и должна использоваться для исчисления земельного налога. Но с момента вступления в силу решения суда данная кадастровая стоимость больше для этих целей не применима. Поэтому до установления новой кадастровой стоимости земельного участка налоговая база по земельному налогу равна нулю.
Поскольку истец еще не приступил к судебному разбирательству по расторжению договора, основание для оплаты продажной цены не упало. Он также жалуется, что нет полного неисполнения согласованного обязательства, поскольку муниципалитет выполнил свое обязательство передать собственность на 164 кв. Поскольку есть решение суда о прекращении договора купли-продажи имущества, не может быть определено, хочет ли он расторгнуть договор или хочет снизить цену контракта. Аргументом в этом отношении является тот факт, что до подачи настоящей заявки было сделано несколько обращений, и в письменной форме было сделано предложение о компенсации с использованием другого эквивалентного имущества.
Тот факт, что за период представления «нулевых» деклараций перерасчет налога делать не нужно, Минфин России обосновал так. Дело в том, что Конституционный cуд РФ в Определении от 03.02.2010 № 165-О-О отметил, что правовое регулирование земельного налога носит комплексный характер и состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения. Вместе с тем должны соблюдаться гарантии прав налогоплательщиков, включая те, которые определяют особый порядок вступления в силу актов о налогах и сборах. Соответственно, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах, то есть по правилам ст. 5 НК РФ.
В качестве альтернативы, он считает, что действие является необоснованным. Что касается заявленных сумм за уплаченные местные налоги и сборы - существует специальный порядок их восстановления. Что касается претензий в отношении судебной экспертизы - 200 левов, то считается необоснованным.
Компенсация считает, что это должно быть определено путем снижения цены продажи в соответствии с пунктом 2 статьи 190 УПК и в соответствии с тем фактом, что заявитель остается владельцем части собственность площадью 164 кв.м. Стороны обменялись дополнительной заявкой и дополнительным ответом, в котором они сохраняют свои утверждения, возражения и мнения. Истец выдвинул аргументы в дополнительной заявке о том, что нет необходимости расторгнуть договор купли-продажи, чтобы удалить покупателя от покупателя, что договор между ним и ответчиком прекращен, что он является добросовестным покупателем.
Минфин России: дубль два
Однако затем в письме от 10.03.2011 № 03-05-04-02/18 Минфин России в корне поменял свою позицию. Исходя из положений ст. 65 Земельного кодекса о платности пользования землей и п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ он пришел к следующему выводу.
Кадастровая стоимость земельных участков считается неопределенной (неустановленной), если принято решение суда о признании ее недействительной. Кроме того, эта кадастровая стоимость не может применяться для расчета налога и в период с даты утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по дату вступления в законную силу решения суда. Таким образом, в целях установления налоговой базы по земельному налогу применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.
Он утверждает, что это полное нарушение обязательства ответчика и что в случае частичного выселения уклонившийся покупатель имеет те же права, что и полное выселение. Он выступал против аргументов, изложенных в ответе на почве недопустимости. В дополнительном ответе ответчик добавил к замечаниям и ответам на первоначальный ответ.
В подтверждение своих мнений стороны передали письменные доказательства. Активный кадастровый план - тот, который был на момент продажи. Этой третьей стороне помогла сторона обвиняемого. Нокаут является продавцом по договору купли-продажи муниципальной собственности. Согласно закону, статья 188 УПК, продавец несет ответственность, если третьи лица имеют право собственности или другие права в отношении имущества, которое может быть против покупателя, если только последний не знал об этом. Рамки ответственности продавца изложены в положениях статьи 189, статьи 190, статьи 191 и ст.
Получается, что в случае признания кадастровой стоимости недействительной, нужно пересчитать земельный налог исходя из нормативной стоимости земли за все те периоды, когда при его расчете применялась данная кадастровая стоимость.
Что в итоге?
В комментируемом письме (от 20.03.2013 № 03-05-05-02/8575) Минфин России пояснил, что в связи с пересмотром позиции, изложенной в письме от 02.11.2010 № 03-05-04-02/95, оно не применяется. Пользоваться нужно письмом от 10.03.2011 № 03-05-04-02/18, которое было направлено в адрес ФНС России. Отметим, что данное письмо размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами».
Первое положение относится к гипотезе, когда проданный товар полностью принадлежит третьей стороне, второе положение - часть собственности принадлежит третьей стороне. Третье положение регулирует права дополнительных покупателей на примерное выселение, а четвертое положение касается ответственности за выселение в результате недобросовестности покупателя. В той степени, в которой закон не проводит различия между возникновением возможного возникновения, поскольку в обоих случаях возникает вопрос об общем неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства передать право собственности на существующие права третьих лиц, которые являются противостоящими покупателю, уже реализованному или реализованному в будущем, ответственность продавца должна быть в том случае, если только часть имущества принадлежит третьей стороне - статья 190 УПК.
Таким образом, при признании судом кадастровой стоимости земельного участка недействительной для целей исчисления земельного налога нужно использовать нормативную стоимость земли. Узнать эту стоимость можно в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству (п. 4 постановления Правительства РФ от 15.03.97 № 319). В качестве документа о нормативной цене земельного участка применяется форма В.1 «Кадастровый план земельного участка» (письмо Росземкадастра от 02.08.2001 № ВК/434).
В этом случае он приобретает следующие права: во-первых, он может попросить распоряжение суда и компенсацию быть удаленным в предыдущем тексте, если он согласится с обстоятельствами, которые он не заключил бы, если бы знал, во-вторых, может потребовать снижения цены и ущерба. То есть покупатель должен выбрать любое из двух средств правовой защиты для осуществления права расторгнуть договор или сохранить существующие правоотношения в зависимости от невыполнения продавцом и заинтересованности в существовании контракта.
В настоящем случае из интимной части заявки и дополнительного заявления ясно, что заявитель полагается на выселение, учитывая, что в этом случае договор между продавцом и покупателем ссылается на право отзыва решения быть признанным недействительным. Так как считается добросовестным, то на том основании, что цена на оплату за продажу утрачивает силу, нет никакой заинтересованности в том, чтобы быть владельцем только части собственности, требуя оплаченной полной цены контракта, а также расходов на имущество, судебных издержек и несвоевременной оплаты.
Рассмотрим обзор позиций ВС РФ, направленных налоговым органам для использования в работе Федеральной налоговой службой Письмом от 21.12.2016 N БС-4-21/24530@ в отношении налогообложения объектов недвижимости налогом на имущество по кадастровой стоимости.
Об объектах "кадастрового" налогообложения
На основании п. 1 ст. 378.2 НК РФ налог исходя из уплачивается в отношении следующего имущества, признаваемого объектом налогообложения:
Поэтому истец выбрал первое средство. При этом необходимо приступить к оценке утверждений о неприемлемости решения, обжалованного в апелляции. В принципе, в случае двусторонних договоров, когда обязательство одной стороны по договору аннулируется из-за невозможности исполнения, договор прекращается законом. Если невозможность является лишь частичной, другая сторона может потребовать сокращения своего обязательства или прекращения контракта судом, если недостаточная доля участия в частичном исполнении.
Это исключает общее правило статьи 89, ст. Таким же образом регулируются права покупателя в процедуре частичного выселения - пункт 1 статьи 191 и пункты 1 и 2 статьи 190 УПК. Если истец предпочтет возможность в соответствии с пунктом 1 статьи 190 УПК, его требование о том, что договор купли-продажи юридически недействителен, является необоснованным. В любом случае, когда часть проданного товара принадлежит третьей стороне, а покупатель хочет поддерживать отношения с покупателем, продажа должна быть разрешена судом.
- административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
- нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения перечисленных объектов;
- объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
- жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
О проведении обследования для определения видов фактического использования объекта
Согласно п. 9 ст. 378.2 НК РФ вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с установленным порядком.
Запуск всегда происходит в суде. Поэтому суд считает, что процессуальный договор купли-продажи не был расторгнут законом. Пока нет необходимости разорвать его, последствия брака не произошли. Правовые отношения между сторонами не истекли, чтобы получить компенсацию, предусмотренную для ее прекращения.
Ввиду вышесказанного, и поскольку предметом этого апелляции является решение в отрицательном, необходимо подтвердить решение в оспариваемой части, но по разным основаниям суда первой инстанции. Контракт на часть имущества, не являющегося объектом требования о реституции согласно статье 108 Акта о присоединении, не был нарушен, и, следовательно, последствия роспуска не произошли, в том числе. для возврата части уплаченной цены, соответствующей остальной части имущества, а также той же части имущества, разбирательства и несвоевременной оплаты.
Оформленным с нарушением признается акт обследования, если он составлен сотрудником, не входящим в состав утвержденной комиссии, и подписан членами комиссии, не осуществлявшими обследование объекта (Определение ВС РФ от 16.06.2016 N 49-АПГ16-23).
Бывает, что недвижимость включается в перечень объектов "кадастрового" налогообложения на основании актов обследования, составленных без доступа в здание (строение, сооружение), а потому не отражающих реальной картины использования объекта. В таком случае организация вправе обратиться в уполномоченный орган с просьбой о повторном проведении обследования в целях определения фактического использования объекта недвижимости либо в судебном порядке обжаловать приказ (постановление) об утверждении перечня объектов "кадастрового" налогообложения.
Примечание. Ниже мы убедимся в том, что не повторное, а очередное обследование (то есть обследование в целях формирования перечня на следующий год) не позволяет добиться исключения объекта из перечня (см. раздел "Когда акт обследования не поможет добиться исключения здания из перечня?").
Так, из Апелляционного определения ВС РФ от 07.07.2016 N 5-АПГ16-28 следует, что здание было включено в перечень на основании акта обследования, согласно которому 76,2% общей площади здания фактически используется для размещения офисных помещений. Однако было установлено, что, поскольку организация не предоставила доступ в здание для обследования, вывод о фактическом использовании был сделан:
- по результатам осмотра фасада здания;
- на основании полученной из Интернета информации о размещении по данному адресу коммерческих организаций;
- с учетом вывесок организаций на контрольно-пропускном пункте, через который осуществляется проход на территорию, где расположено здание.
Повторное обследование здания работниками уполномоченного органа (госинспекции) с представителем организации показало, что офисы занимают только 0,8% от общей площади здания. Остальная площадь используется для производственных целей и размещения складов. Поэтому суд признал недействующим соответствующий пункт перечня.
Схожие ситуации описаны в Апелляционных определениях ВС РФ от 14.07.2016 N 5-АПГ16-31 и N 5-АПГ16-32. В них отмечено: сведения из ЕГРЮЛ и Интернета, свидетельствующие о нахождении в здании нескольких торговых организаций, сами по себе не подтверждают, что для размещения офисов используется более 20% помещений в здании.
Таким образом, если вывод о фактическом использовании здания сделан госинспекцией на основании осмотра фасадов и информации, размещенной в Интернете, без доступа в помещения, у налогоплательщиков есть возможность добиться исключения здания из перечня объектов "кадастрового" налогообложения. Причем если уполномоченный орган отказал в проведении повторного обследования, то доказательством непревышения 20%-ного лимита площади может быть составленный налогоплательщиком расчет, основанный на фактических сведениях (Апелляционное определение ВС РФ от 21.07.2016 N 5-АПГ16-42).
Парковка как объект "кадастрового" налогообложения
К сведению.
В частности, согласно п. 3 здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого объекта предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки
). Аналогично фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).
В силу п. 4.1 здание (строение, сооружение) считается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого объекта предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки
), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Однако из указанных норм не следует, что парковки, представляющие собой самостоятельные объекты недвижимости , в любом случае должны включаться в перечень объектов "кадастрового" налогообложения. Верховный суд в Определении от 02.06.2016 N 49-АПГ16-18 подчеркнул: спорная парковка не является сопутствующей офисной инфраструктурой административно-делового центра, а представляет собой самостоятельный объект недвижимости - 4-этажную автостоянку. Согласно акту обследования фактического использования здания автостоянка занимает 13 135,9 кв. м площади здания, остальная часть здания сдается в аренду (размещены автомойка, ресторан, клиринговая компания). Сданная в аренду площадь составляет 1 370,7 кв. м, то есть меньше 20% от общей площади здания. Следовательно, здание многоуровневой автостоянки было необоснованно включено в перечень объектов "кадастрового" налогообложения.
Кабинеты руководства организации - не офисы, столовая для работников - не объект общепита
Расположенные в производственном здании кабинеты, в которых размещается административно-управленческий аппарат, а также помещения столовой, оказывающей услуги работникам предприятия, не свидетельствуют о том, что здание и помещения в нем фактически используются в качестве офисов и (или) объектов общественного питания.
Подтверждение тому - позиция ВС РФ, выраженная в Апелляционных определениях от 21.07.2016 N 5-АПГ16-42 и от 25.08.2016 N 5-АПГ16-59. В обоих случаях уполномоченный орган включил здание в перечень объектов "кадастрового" налогообложения в связи с тем, что общая площадь кабинетов превысила установленный 20%-ный лимит.
Обратившись в суд, налогоплательщики сослались на то, что кабинеты административно-управленческого персонала не имеют самостоятельного офисного назначения, а используются для обслуживания производственной деятельности.
Судьи учли, что основным видом деятельности организации является производство продукции. Занимаемые административно-управленческим персоналом кабинеты не соответствуют понятию "офис", поскольку:
- используются самим налогоплательщиком для целей осуществления его хозяйственной деятельности;
- в аренду третьим лицам помещения не сдаются.
Размещение офисов подразумевает осуществление в данном здании самостоятельной деловой, административной или коммерческой деятельности, прямо или косвенно не связанной с обеспечением производственной деятельности предприятия и не являющейся определенным этапом такой деятельности.
Дополнительно ВС РФ указал: столовая, созданная в целях удовлетворения потребностей работников, а не для осуществления самостоятельной коммерческой деятельности, опосредованно используется в производственной деятельности организации и не относится к объектам общественного питания, о которых идет речь в ст. 378.2 НК РФ. Помещения столовой, используемой не в целях самостоятельного извлечения прибыли, а только для улучшения условий труда работников организации, не учитываются в составе площади, которая определяет объект "кадастрового" налогообложения.
Если площадь здания меньше установленной, оно не облагается "кадастровым" налогом независимо от вида использования
Региональные законы о "кадастровом" налогообложении устанавливают размеры площадей, при соответствии которым конкретное здание включается в перечень. В случае если фактическая площадь здания не дотягивает до установленной, оно не признается объектом "кадастрового" налогообложения независимо от видов осуществляемой деятельности. Однако иногда этот факт приходится доказывать в судебном порядке.
В частности, в Определении от 18.08.2016 N 5-АПГ16-37 Верховный суд согласился с мнением нижестоящего суда, который решил: здание общей площадью 1 628 кв. м не соответствует критерию по размеру площади (2 000 кв. м), а потому необоснованно включено в перечень независимо от того, что согласно акту обследования 100% площади используется при осуществлении торговой деятельности.
Неоднозначность вида разрешенного использования земельного участка - повод для установления видов фактического использования
Положения федерального и регионального законодательства предусматривают отнесение недвижимости к административно-деловому или торговому центру (комплексу) в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, его площади и (или) вида его фактического использования.
Верховный суд в Апелляционном определении от 25.08.2016 N 5-АПГ16-60 указал: виды разрешенного использования земельных участков, которые предполагают расположение на них объектов "кадастрового" налогообложения, имеют специальные коды по классификации групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Приказом Минэкономразвития России N 39 (Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"), а именно:
- код 1.2.5 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
- код 1.2.7 - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное здание, - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок, - относится к группе видов разрешенного использования земельных участков по коду 1.2.9 и не соответствует кодам 1.2.5 и 1.2.7. Таким образом, здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предусматривает размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Акт обследования, проведенного по просьбе организации, подтверждает, что 100% общей площади здания фактически используется под размещение склада, не связанного с торговлей.
При таких обстоятельствах включение спорного здания в перечень объектов "кадастрового" налогообложения противоречит закону.
Еще один схожий случай описан в Апелляционном определении ВС РФ от 29.09.2016 N 5-АПГ16-58. В данном случае земельный участок, на котором расположено спорное здание, имел вид разрешенного использования "использование территории для дальнейшей эксплуатации зданий под административный и складской корпуса". Судьи указали:
- этот вид использования однозначно не свидетельствует о размещении на нем офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
- вопрос о правомерности включения здания в перечень "кадастровых" объектов должен решаться с учетом фактического использования объекта недвижимости.
Согласно проведенному обследованию 86,6% общей площади здания используется под склад, 12,35% составляют помещения общего пользования и 1,05% - технические помещения. Следовательно, здание включено в перечень необоснованно.
Что дает обращение в суд?
Некоторые налогоплательщики полагают, что обращение в суд с требованием об исключении того или иного объекта из перечня бессмысленно, поскольку судебные разбирательства могут тянуться долго и, скорее всего, к моменту вступления в силу решения суда перечень уже будет неактуальным, ведь его действие ограничено одним налоговым периодом. Эти опасения беспочвенны.
Верховный суд неоднократно указывал, что соответствующий пункт перечня признается недействующим не с момента вступления в силу решения суда, а с даты принятия приказа об утверждении перечня. В противном случае решение суда не позволяет восстановить нарушенные права организации. Предположим, перечень был утвержден в 2015 году в целях исчисления налога в 2016 году, а решение суда в пользу организации принято в 2017 году. Соответственно, исключение объекта из перечня в 2017 году, когда перечень уже не действует, не имеет смысла и не позволяет организации избежать уплаты налога исходя из кадастровой стоимости за 2016 год. Именно поэтому ВС РФ не раз подтверждал обоснованность мнения тех судов, которые признавали незаконным включение объекта в перечень с момента его утверждения (см. Определение от 02.06.2016 N 49-АПГ16-18, Апелляционное определение от 07.07.2016 N 5-АПГ16-28 и др.).
Когда акт обследования не поможет добиться исключения здания из перечня?
Если обследование проведено государственной инспекцией для формирования перечня объектов "кадастрового" налогообложения на следующий год, такой акт не позволит доказать необоснованность включения здания в перечень на текущий год. Поясним этот вывод на примере ситуации, описанной в Апелляционном определении ВС РФ от 08.09.2016 N 5-АПГ16-43.
Согласно акту обследования от 30 сентября 2014 года 84,1% от общей площади здания фактически используется для размещения офисов, 15,9% - в иных целях. Здание включено в перечень на 2015 год.
Акт, составленный 27 ноября 2015 года, свидетельствовал о том, что объект недвижимости фактически не используется для размещения офисов.
Организация обратилась в суд, указав на следующие обстоятельства:
- в первом акте отражено, что при проведении обследования доступ в здание был частично ограничен;
- вывод о том, что здание фактически используется для размещения офисов, сделан сотрудниками госинспекции на основании его визуального осмотра и поэтажного плана здания.
При этом организация не отрицала факт сдачи части помещений в здании в аренду, но настаивала на том, что доля офисов существенно ниже установленного законодателем 20%-ного порога. В связи с этим включение данного здания в перечень неправомерно возлагает на общество обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.
Сотрудник госинспекции, подписавший акт обследования и допрошенный судом в качестве свидетеля, подтвердил, что при обследовании здания дальше проходной их не пропустили, фотографии делать не разрешили, в связи с чем в акте указано: частично ограничен доступ в здание, вывод о его фактическом использовании для размещения офисов сделан на основе результатов визуального осмотра фасада здания, сведений, содержащихся в Интернете, и экспликации здания.
Суд решил: в 2015 году обследование проведено в целях формирования перечня на очередной налоговый период (на 2016 год), то есть обследование не являлось повторным (осуществлялось не для разрешения спора в отношении перечня на 2015 год). Поэтому второй акт, согласно которому объект не используется для размещения офисов, не опровергает вывод о наличии офисов в указанном здании по состоянию на дату составления первого акта, поскольку второй акт оформлен существенно позже даты обследования здания, результаты которого послужили основанием для включения объекта недвижимости в перечень на 2015 год.
Верховный суд разъяснил, как понимать п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ
В соответствии с п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс) , если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
При этом здание (строение, сооружение) считается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Соответственно, фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% общей его площади для размещения вышеуказанных объектов.
Судебная коллегия ВС РФ в Апелляционном определении от 22.09.2016 N 91-АПГ16-3 отметила следующее.
Отнесение здания (строения, сооружения) к объектам налогообложения на основании п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ производится не в случае одновременного использования площадей здания для размещения офисов и торговых объектов, а в случае, когда для таких объектов используется более 20% площади здания, но менее 20% под торговую деятельность и менее 20% под офисную, что не позволяет признать здание ни административно-деловым, ни торговым центром (комплексом).
Судебная коллегия также указала, что если собственниками административно-делового или торгового центра (комплекса) выступают несколько лиц, то каждый собственник уплачивает налог исходя из кадастровой стоимости помещения, собственником которого он является. При этом если принадлежащие собственнику нежилые помещения фактически не используются в целях делового, административного или коммерческого назначения либо в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, то налог на имущество организаций уплачивается таким собственником также исходя из кадастровой стоимости принадлежащих ему нежилых помещений.
В качестве заключения
Мы рассмотрели позиции ВС РФ по некоторым спорным вопросам, связанным с отнесением имущества к объектам "кадастрового" налогообложения. Этими позициями будут руководствоваться в своей работе налоговые органы. Надеемся, данный материал поможет налогоплательщику оценить правомерность своей точки зрения и целесообразность и перспективы судебного разбирательства.
