Голосование в тсж подсчет голосов. Собрание собственников: важны нюансы и детали

Нередки случаи, когда управляющие организации сталкиваются с определёнными трудностями и проблемами при подсчёте голосов на общем собрании собственников. При этом, важно отметить, что некорректный подсчёт голосов на ОСС может привести к судебным спорам о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений МКД.

Прежде всего, большинство публичных собраний - и ассоциации домовладельцев - это, конечно же, публичные собрания, поскольку они уже давно признаны юридически как имеющие квазиправительственные полномочия и обязанности - имеют требование кворума. То есть для того, чтобы любой бизнес проводился, должно быть минимальное количество присутствующих участников.

Хотите найти местного менеджера по недвижимости? Это обычай, который восходит к древнему миру и является очень важной частью надлежащего процесса. Кворум простого большинства членов совета директоров является довольно стандартным и обычно определяется в уставе вашей ассоциации. Вам нужно будет проверить свои подзаконные акты. Но если у них нет кворума, у вас, вероятно, есть судебное дело, чтобы оспаривать любое решение, которое они принимают, поскольку оно влияет на вас, и, возможно, возбудить судебный процесс против Совета.

Виды права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

В уставе может также потребоваться кворум домовладельцев, присутствующих на собрании, в дополнение к самим членам Совета. Опять же, проверьте свои уставы. 7 человек могут быть крайне неадекватными, или это может быть более чем достаточно, хотя, поскольку вы заявляете, что на собрании не было уведомлений или недостаточного извещения, это покало мое здравое чувство, а не весело.

Иногда собрание ассоциации домовладельцев может иметь закрытую доску. Но любой бизнес, который затрагивает владельцев домовладельцев или владельцев паспортов, обычно должен быть открытым, соответствующим образом и надлежащим образом рекламироваться заранее всем владельцам в соответствии с правилами, содержащимися в уставе, и любыми применимыми государственными или местными законами.

Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности .

Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы "Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов" (Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/154@).

В этой ситуации он или она может предоставить «прокси-заявление», разрешающее другому лицу голосовать за него. В прокси-заявлении должно быть указано собрание и дата, а также лицо, уполномоченное подавать голоса от имени эмитента доверенного лица. Опять же, это вопрос для разрешения ваших подзаконных актов. Однако, если эта встреча не будет устранена в связи с какой-либо чрезвычайной ситуацией или другой, тот факт, что не было уведомлений, предоставляемых сообществу, должно скептически отнестись.

Вот общее упоминание о некоторых лучших практиках, когда дело касается обработки голосов прокси. Проверьте свои законы штата, чтобы узнать, относится ли это к вам. В некоторых штатах также ограничено количество прокси-голосов, которое может подавать один член или владелец.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ).

Затем у кандидата на выборах или переизбрания появляется пара приятелей, у каждого из которых есть карманы с прокси-отчетами, голосовающими за него или за его предпочтительную должность, а также небольшую встречу. Это обычный способ беспринципных членов совета директоров системы.

Это в вашей конкретной ситуации? Но все элементы злоупотребления правилами, похоже, существуют. Прокси должны быть распределены компанией по управлению имуществом и напрямую возвращаться в управляющую компанию. Если у вас есть люди, которые собирают прокси, ограничьте их до двух или трех или другого небольшого числа по отношению к общему количеству единиц и голосов. Они могут быть помечены водяным знаком или закодированы для предотвращения поддельных прокси. Все владельцы должны иметь возможность проверять любые прокси-голоса, поданные от их имени. Подумайте о том, чтобы позволить владельцам голосовать за членов совета директоров или по ключевым вопросам заочно без доверенных лиц, по проверенной электронной почте или прямой почтой. Не допускайте, чтобы кандидаты в колледж собирали их напрямую. . Открытый процесс в строгом соответствии с опубликованными процедурами и ограничениями, в соответствии с подзаконными актами и местными законами, защищает как членов правления, так и владельцев.

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности (Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07).

Выборы директоров, голосование в отношении оценок, руководящих документов. Успех кондоминиумов или общинных ассоциаций во многом зависит от того, как Ассоциация соответствует и соответствует законам и законам, которые их регулируют. Цель этих новых законов о выборах заключается в том, чтобы обеспечить избирательные процедуры, которые будут обеспечивать и защищать целостность выборов путем принятия и осуществления конкретных избирательных процессов и процедур, выборы по мандату проводятся тайным голосованием.

Следующие «Политику и процедуры выборов» и средства обеспечения их соблюдения гарантируют Ассоциацию сообщества профессиональным, справедливым и беспристрастным выборам. Ваш Совет директоров принял следующие правила и положения в соответствии с Гражданским кодексом штата Калифорния, известным как «Закон о Стерлинг Дэвис», чтобы помочь обеспечить пользование и спокойствие для всех лиц, проживающих в общине. Голосование ограничивается только владельцами, если только они не предоставляются доверенным лицом как описано здесь.

Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов (ст.256 ГК РФ), если она приобретена в период брака.

Процесс уведомления о собрании не изменится в соответствии с руководящими принципами Гражданского кодекса. Ассоциация направляет «кандидатскую форму кандидатуры» всем домовладельцам по меньшей мере за шестьдесят дней до выборов. Указанная форма должна быть возвращена Ассоциации не менее чем за сорок пять дней до выборов.

Совет директоров выбирает или назначает «независимых третьих лиц» в качестве инспектора выборов. Совет может выбрать одного или трех инспекторов выборов. Независимая третья сторона может быть членом ассоциации, но не может быть членом совета директоров или кандидатом в совет директоров или связана с членом совета директоров или кандидатом в совет директоров.

Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

Цель и обязанности инспекторов выборов заключаются в следующем. Определите количество домовладельцев, имеющих право голоса и права голоса каждого. Определите подлинность, достоверность и влияние прокси, если таковые имеются. Слушайте и определяйте все проблемы и вопросы любым способом, возникающим из-за или в связи с правом голоса.

Определите, когда будут закрыты опросы. Определите результат выборов. Выполнять любые действия, которые могут быть надлежащими для проведения выборов с честью для всех членов в соответствии с настоящим разделом и всеми применимыми правилами ассоциации относительно проведения выборов, которые не противоречат этому разделу.

Как подсчитать голоса собственников на ОСС

Подсчёт голосов собственников на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.

Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

Участники общей совместной собственности , если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом (ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

Инспекторы выборов назначаются после закрытия кандидатур, но до того, как тайные бюллетени будут отправлены по почте домовладельцам и должны определить, кому будут возвращены тайные бюллетени. Закон гласит, что бюллетени и два конвертированных конверта с инструкциями о том, как возвращать бюллетени, должны быть отправлены по почте первого класса или доставлены ассоциацией каждому члену не менее чем за 30 дней до крайнего срока для голосования. В верхнем левом углу второго конверта, избиратель печатает и подписывает свое имя, адрес и партию или партию или номер единицы, которая дает ему право голоса.

Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

Несоблюдение процедуры выборов, принятой ассоциацией, приведет к аннулированию голосования и голосования домовладельца. Второй конверт адресован инспектору или инспекторам, которые будут подсчитывать голоса. Конверт может быть отправлен по почте или доставлен вручную в место, указанное инспектором или инспектором по выборам, или заполнить бюллетень на собрании. Имейте в виду, что подсчитываются только те бюллетени, которые доставляются инспекторам на выборах «до закрытия опросов».

Процесс «Секретного голосования» устраняет или, по крайней мере, смягчает необходимость прокси-голосования в том, что домовладелец может отдать свой голос, отправив по почте секретный бюллетень. Однако, когда предоставляется доверенность, любая инструкция, предписанная для выборов, которая определяет способ, которым держатель доверенного лица должна голосовать, излагается на отдельной странице прокси-сервера, который может быть отстранен и предоставлен держателю-прокси сохранить. Держатель-посредник должен тогда голосовать тайным голосованием.

Резюме

Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников . От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.

Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легетимными.

Все голоса подсчитываются и накапливаются инспектором или инспектором публичных выборов на должным образом отмеченном открытом заседании Совета директоров или домовладельцев. Любой кандидат или другой член ассоциации может засвидетельствовать подсчет и подсчет голосов. Ни одно лицо, в том числе член ассоциации или сотрудник управляющей компании, не открывает или иным образом не рассматривает любой бюллетень до того времени и места, на котором подсчитываются и сводятся в расчет бюллетени.

По мере того, как тайные избирательные бюллетени возвращаются и собираются инспектором по проведению выборов, инспектор должен проверить на «регистрационном листе», что бюллетень был получен для соответствующего подразделения. Первым тайным голосованием, полученным для любого подразделения, является бюллетень записи и тот голос, который подсчитывается. Любое дополнительное голосование для одного и того же подразделения считается недействительным и аннулируется.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО и ТСЖ соответствовать ПП РФ №731 о Стандарте раскрытия информации () и ФЗ №209 о ГИС ЖКХ (). в 6.7 раз. А также помогаем . Будем рады помочь и вам!

Спешка, несоблюдение некоторых формальностей может сделать нелегитимным все, что наконец-то, собравшись вместе, решат собственники. О том, как избежать этого, о правовом статусе общего собрания, о его компетенции, порядке проведения и голосования, а также о значении принятых решений рассказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.

Результаты выборов незамедлительно сообщаются совету директоров ассоциации и записываются в протоколе следующего заседания совета директоров и доступны для ознакомления членами ассоциации. В течение 15 дней после выборов совет публикует результаты выборов в сообщении, адресованном всем домовладельцам.

Мэтт Гринштейн является адвокатом в Бернике Лифсоне. Большая часть его практики посвящена представлению ассоциаций домовладельцев и общин общего интереса. Во многих аспектах это релевантное сравнение; члены голосуют за своих представителей, которые управляют или управляют ассоциацией. Как и в реальной демократии, голосование является одной из самых важных привилегий, которые приходят с тем, чтобы быть членом. К сожалению, в любой демократии или мини-демократии голосование по определенным вопросам может стать очень противоречивым и даже иногда состязательным.

Ни на шаг от кодекса Прежде всего, обращаем внимание на то, что очень жесткие требования новый Жилищный кодекс РФ предъявляет к уведомлению о проведении общего собрания собственников помещений. Собственники помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, изменять повестку дня в ходе самого общего собрания. Изменения в повестку дня могут быть внесены за десять дней до проведения собрания. В уведомлении также должно быть указано, где собственник может ознакомиться с материалами, проектами решений, подготовленными к общему собранию. Закрепленные Жилищным кодексом РФ нормы проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не могут быть изменены ни решением общего собрания, ни тем более инициатором собрания. Все эти требования теперь придется соблюдать, так как их нарушение чревато отменой решений общего собрания. Как определить кворум К сожалению, наши инициативные группы, когда готовят общее собрание, мало внимания обращают на такие вещи, как наличие или отсутствие кворума, регистрация собственников, пришедших на общее собрание, наличие подтверждающих документов о собственности, регистрация собственника в доме или по другому почтовому адресу, количество голосов (простое или квалифицированное – две трети), поданное за то или иное решение повестки дня общего собрания. Например, недавно на одном из собраний лист регистрации участников собрания был пущен по рядам, и в нем расписывались люди, которые даже не принесли документов на собственность и удостоверения личности или же принесли просроченные доверенности, не заверенные нотариусом. Тем более, если раньше по закону «О ТСЖ» доверенность на соседа или родственника можно было оформить в простой письменной форме, то по новому ЖК РФ она должна быть заверена нотариусом или должностным лицом в соответствии с пунктами 4 и 5 ст. 185 ГК. Мне также рассказали, как недавно проходило общее собрание в новостройке из 350 квартир в городе Лыткарино Московской области. Вышел руководитель инициативной группы и на глазок определил, что вроде бы кворум имеется, а в конце собрания выяснилось, что свидетельства о собственности у большинства собравшихся отсутствовали. Участники собрания не удосужились даже принести договоры об инвестировании или долевом участии, подтверждающие, что они имеют хоть какое-то отношение к дому. Как считать голоса Обращаем внимание на то, что раньше по закону «О ТСЖ» один квадратный метр площади был равен одному голосу. Сложил площадь своей квартиры плюс долю в общей площади дома (в кв. метрах) без выделки в натуре плюс площадь машиноместа в гараже – вот твои голоса на общем собрании собственников. Теперь все по-другому. Количество голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле (в %) в общем имуществе данного дома. И этот расчет инициативная группа должна приложить к проекту устава ТСЖ или указать в листе регистрации, пришедших на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, чтобы каждый знал свой процент голосов в праве собственности на общее имущество. Причем, общая долевая собственность жилого дома в едином государственном реестре прав не регистрируется. Ведется только ее технический (в БТИ) и кадастровый (земельный) учет. Вы сами ее должны определить и рассчитать на основе экспликации по жилому дому, которую необходимо еще получить в БТИ. А она стоит от 500 и более рублей в зависимости от числа квартир и общей площади здания. В экспликации БТИ по вашему дому указаны площади всех лестниц, лестничных клеток, чердаков, помещений электрощитовой, мусоропроводов, чуланов и других мест общего пользования. Суммируйте их и определите, сколько квадратных метров они в сумме составляют. Причем, БТИ считает общую площадь дома из жилых и нежилых помещений, но за итогом экспликации вашего дома находится приличное количество квадратных метров общей долевой собственности. Так, если в вашем доме есть бойлерная, технический этаж или подвал, или другое помещение, где размещены общие инженерные коммуникации, то эти площади смело суммируйте как общую долевую площадь. Затем определите процент каждой квартиры в общей доле (разделите площадь квартиры на общую долевую площадь дома и умножьте на 100) – это процент или количество голосов на общем собрании, которыми располагает собственник квартиры. Вопрос о том, сколько всего общей площади (жилой и нежилой) в доме, отнюдь не праздный. Дело в том, что от нее считается наличие или отсутствие кворума на общем собрании собственников помещений по выбору способа управления жилым домом. Мне однажды пришлось доказывать одному уже избранному правлению товарищества на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, что собрание не имело кворума, и поэтому решение о создании ТСЖ и выборе правления неправомочно. Они посчитали кворум от жилой площади дома, и он составил 51,58%. Если же считать легитимность собрания от общей площади дома, то она составила здесь всего 43,1%, а если учесть общую долевую собственность за итогом экспликации БТИ, то - всего 39,48%. Где найти всю общую собственность Инициативной группе общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом придется заказывать в БТИ технический паспорт на домовладение, экспликацию и поэтажные планы. Вы скажете – зачем? Да, можно их взять в дирекции единого заказчика. Но экспликация по жилому дому действительна в течение только одного года, а хранящаяся экспликация по вашему дому в ДЕЗе не обновлялась по разным причинам от 5 до 15 лет. Вы скажете, что мы возьмем свидетельства о собственности, которые представит каждый собственник. Во-первых, не от каждого собственника жилых, а тем более нежилых помещений (она может быть в равных и не равных долях, в совместной собственности) в доме инициативная группа получит копию этого свидетельства. Во-вторых, нежилая собственность (да и жилая) могла быть по разным причинам вообще не зарегистрирована, и сведения о ней в Мосрегистрации отсутствуют. Все сведения в базе данных есть только с 1998 года. Остальные придется искать в ОАО «Мосприватизация» (бесплатная приватизация до 1998 года), а также в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (при платной приватизации до 1992 года). В-третьих, за каждое помещение подвала, цокольного и первого этажа, которые занимают разные организации, придется платить Мосрегистрации по 100 рублей за одну информацию. Кроме того, выписке-свидетельству о собственности из Единого государственного реестра прав можно верить относительно. Базы данных Департамента жилищной политики и жилищного фонда, ОАО «Мосприватизации» и Мосрегистрации могут не стыковаться. Даже площадь одной стандартной квартиры по данным документов этих ведомств иногда «гуляет» от одного до пяти метров. Так что можно верить только данным БТИ. Еще, следует иметь в виду, что по новому Жилищному кодексу в общей площади жилого здания не учитывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. P.S. Предыдущие публикации, посвященные теме собрания собственников, вы можете прочитать в №22 от 2–8 июня, №23 от 9–15 июня 2005 г. Обращаем также внимание читателей на то, что под рубрикой «Ликбез» мы публикуем методические советы руководителей общественных организаций, которые не подотчетны Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Это не официальная информация, а советы практиков.