Условие о предмете договора является существенным . Предмет договора (т.е. то, что должно быть передано во временное пользование) должен быть подробно описан в договоре. Четко охарактеризованный предмет дает возможность установить, какое имущество подлежит передаче. Именно с передачи имущества арендатору начинается исполнение договора аренды. ГК РФ предусматривает, что отсутствие в договоре условия о предмете влечет невозможность заключения договора аренды. Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма п. 1 ст. 611 конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору "в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества". Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд.
Ключевое различие между двумя входами состоит в том, что входной номер 2 указывает прямо на улицу. Однако, по мнению Сената, это не влечет за собой значительной потери представительства. Сенат не разделяет мнение Апеллянта, запись 3 имеет «впечатление подчиненного доступа к дому, потому что оно не является частью репрезентативного уличного фасада здания». Не очевидно, что вход является репрезентативным, только если он указывает прямо на улицу. Решающим является скорее конкретный дизайн входа.
Сопоставимость входов также не подрывает аспекты безопасности. Заявитель утверждает, что запись № 3 не соответствует требованиям безопасности. В частности, площадь внутреннего двора не видна через камеры на входе № 3. Опять же, заявитель не предъявил никаких доказательств по ее требованию. Однако никаких претензий на использование пункта № 2 не следует из этого. Напротив, согласно проекту установок Сообщества, заявитель имеет право принимать меры безопасности, соответствующие конкретным местным условиям.
Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств . Так, при аренде транспортного средства (легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.д. и необходимые технические характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдаче арендатору подлежат свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт.
Пункт 2 договора аренды предусматривает четырехнедельный информационный период. Согласно его формулировке, это положение касается только работ по ремонту, техническому обслуживанию и модернизации. Это не оспаривается, здесь нет работ, которые служат для поддержания или улучшения арендованного имущества. Это довольно простая реконструкция здания.
Это относится к общему разделу раздела 1 договора аренды. Согласно его формулировке, это положение охватывает «структурные изменения, которые целесообразны для расширения здания». Соответственно, арендодатель может осуществить такие конструктивные изменения без согласия арендатора, не нарушая работу арендатора. По мнению Сената, такое беспокойство здесь не приводится. Однако заявитель не был своевременно проинформирован о строительных мерах. Пункт 1 договора аренды предусматривает период информации в один месяц.
Арендатор может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. При этом учитываются реальный ущерб, т.е. затраты, связанные с арендой иного помещения, и упущенная выгода (рассчитанные потери вследствие неполучения арендованного имущества в срок). Возможно также, что необходимые условия и сведения о предмете аренды могут содержаться непосредственно в договоре или в отдельном документе, например в дополнительном соглашении (или в акте приема-передачи имущества). Дополнительные документы также подписываются сторонами, фиксируя тем самым надлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды.
Это означает, что между этими событиями существует менее трех недель, независимо от точной даты получения этого письма. Сам договор лизинга не указывает на последствия нарушения обязанности предоставлять своевременную информацию. В частности, в пункте 1 договора аренды не указывается, что арендодатель вообще не может осуществлять строительные меры в случае позднего объявления. В разделе 3 договора аренды предусматривается, что лизингополучатель имеет право претензий в связи с мерами, предусмотренными разделами 1 и 2 договора аренды, только в той мере, в какой они связаны с длительным ухудшением состояния арендатора более двух недель.
Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие недостатков, неисправностей) (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п. 1 ст. 613. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.
Это, очевидно, связано с претензиями лизингополучателя из-за сокращения арендной платы или ущерба, возникшего в результате строительных мер. Это остается в силе для общих положений закона. Однако их обязанность оставаться на этом не влияет. В решении.
При этом обязанность заявителя быть обязательной является не противоречащей тому, что реорганизация раздела 2 не является мерой по ремонту или модернизации. Не регулируются законом меры арендодателя, которые меняют арендуемые комнаты или здание - без создания нового жилья - настолько принципиально, что это создает что-то «новое», например, Например, если здание закладывается или расширяется путем выращивания или если первый этаж здания, который до сих пор использовался исключительно для жилых помещений, был преобразован в ресторан.
Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта , а затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительная обязанность которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.
В принципе, следует полагать, что арендатор не должен принимать такие меры и последствия лизингового эффекта, поскольку контракты должны быть заключены, и предоставляется договорное право на ненарушенное арендуемое имущество или договорный статус арендованного имущества.
Согласно постановлению Федерального Суда, предварительным условием для этого является то, что арендодателю нельзя ожидать отказа от проекта строительства или отложить его до конца аренды. Таким образом, решающим фактором является взвешивание конфликтующих интересов в конкретном случае.
Однако арендодатель несет ответственность не за все недостатки передаваемого в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Риск обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на арендатора.
Это привело к конкретным работам по реконструкции самого имущества для аренды и / или пахидерм. Входная площадь № 2 не входит в аренду арендатора. Это просто коммунальное сооружение, которое помещик может преобразовать в соответствии с его идеями. Строительные меры не оказывают никакого влияния на комнаты посольства посольства, Шум или запах. Кроме того, доступ к арендованным комнатам не блокируется. Другие беспорядки для работы посольства также не очевидны. Заявитель просто заявляет, что запись 3 не является настолько представительной.
Однако это не означает ощутимых потерь в использовании арендованного имущества. Расположение колокольной системы и почтовых ящиков неразрывно связано с входом в комнаты секретаря по приему. Заявитель не имеет договорного или юридического права на использование входного номера. Соответственно, она также не имеет права на конкретное место для колокольной системы и почтовых ящиков. У лизингополучателя есть только требование о том, что для него разумный вариант доставки. Ответственность арендодателя заключается в определении того, как он выполняет свои обязательства.
Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). Известны такие права третьих лиц на имущество, как сервитут, право залога и т.д. Таким образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.
Нет никаких доказательств того, что заявитель больше не может быть достигнут из-за передачи. Значение для практики. В случае условий аренды помещений обязательство арендодателя предоставлять услуги включает в себя предоставление тех частей здания и земли, которые необходимы для беспрепятственного аренды. Введены входные пути, входные двери, лифты, лестничная клетка и коридоры. Эти районы и комнаты, которые арендатор может использовать, однако, не сдаются вместе. По этой причине требования о правах собственности уже исключены из-за отсутствия совместного владения.
Нередки случаи, когда арендодатели не уведомляют арендаторов о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество. Это прямое нарушение положений ГК РФ дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
После того как передача объекта состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями заключенного договора (ст. 615 ГК РФ). В случае если такие условия не оговорены, имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п. 3 ст. 615 ГК РФ). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.
В данном случае речь шла об участии в коммунальном использовании, поскольку все жильцы дома и их гости использовали один и тот же вход в дом. В этом случае арендодатель имеет больше возможностей для распоряжения в случае конверсионных мер. Предпосылкой для этого является то, что они имеют сопоставимые характеристики оборудования и подходят для предполагаемого использования. Юрист Хейко Орманщик, Гамбург.
По договору аренды согласно болгарскому законодательству об обязательствах арендодатель обязан предоставить арендатору использование арендованного имущества в течение периода аренды. Арендатор обязан уплатить арендодателю согласованную арендную плату.
43. Договор аренды. Общая характеристика
Договор аренды (имущественного найма) - это согла¬шение, в силу которого одна сторона - арендодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение (ст. 577 ГК).По своей правовой природе договор аренды консенсуальный, двусторонний, возмездный.В ГК выделяются следующие виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
В то же время были также урегулированы арендные договоры, объектом которых была аренда предметов с экономическим регулированием. В настоящее время эта практика опускается, и последние законодательные акты касаются аренды как неотъемлемой части аренды. Существуют, однако, некоторые формальные различия между двумя типами контрактов.
Договор лизинга является официальным контрактом - требуется письменная форма с нотариальной сертификацией. Контракт подлежит регистрации в соответствующем реестре. Минимальный срок аренды составляет 4 месяца, и нет предела для срока аренды. Договор лизинга на имущество является неофициальным соглашением о заключении договора аренды. Объектом аренды может быть имущество и имущество.
44. Сторонами договора аренды явл. арендодатель и арендатор. Ими могут быть физ, юр лица, РБ и административно-территориальные единицы. Арендодателями могут быть собственники иму¬щества либо уполномоченные лица.Предметом договора аренды является имущество, при¬знанное в соответствии с законодательством объектом арен¬ды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. В ГК дан примерный перечень объ¬ектов, которые могут быть предметом договора аренды. Ими могут быть земельные участки и другие природные объек¬ты, предприятия и иные имущественные комплексы, зда¬ния, сооружения, транспортные средства и другие непо¬требляемые вещи. Законодательными актами могут уста¬навливаться виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон дого¬вора является юридическое лицо, - независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме.Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, сущест¬венным условием которого является цена (арендная плата).
Если не оговорено иное, арендодатель должен надлежащим образом оставить арендованное имущество нанимателю и получить его в течение периода аренды в этом состоянии. Если товар не был передан в надлежащее состояние, лизингополучатель имеет право требовать снижения арендной платы или расторжения договора, а также потребовать компенсацию во всех случаях.
Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были известны арендатору, или он мог заметить это с обычным вниманием при заключении договора, за исключением дефектов, опасных для его здоровья или здоровья людей из его семьи.
Арендная плата может устанавливаться в виде:
Определенной твердой суммы платежей, которая вно¬сится периодически либо сразу;
Установленной доли полученных в результате исполь¬зования арендованного имущества продукции, плодов или дохода;
Предоставления арендодателю определенных услуг;
Возложения на арендатора предусмотренных догово¬ром затрат на улучшение арендуемого имущества.
Согласно болгарскому законодательству, договор арендатора не может превышать десяти лет, за исключением коммерческих сделок. Лица, которым разрешено совершать простые административные действия, имеют право заключить договор аренды на срок до трех лет.
Однако если договор заключен на более длительный срок, он действует в течение десяти или трех лет. Технический ремонт и ремонт. Для арендодателя есть обязательство оставить арендованное имущество в подходящем состоянии и сохранить его в течение периода аренды в этом состоянии. Кроме того, он должен взять на себя ремонт всех повреждений, кроме тех, которые вызваны небрежностью со стороны арендатора или из-за нормального использования. Если арендатор ремонтирует ущерб с заботой о хорошей экономке, он может вычесть стоимость из арендной платы.
Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.
Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца. Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам иму¬щества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).
В случае ущерба, причиненного третьими лицами, лизингополучатель обязан своевременно сообщить об этом арендодателю, чтобы он мог предпринять соответствующие действия и предъявить претензии. В случае возврата предмета лизинга лизингополучатель несет ответственность за ущерб, причиненный использованием товаров, при условии, что они не могут доказать, что они не несут ответственности за них. Он должен выплатить компенсацию за ущерб, причиненный лицами из его семьи или суб-арендатора. Напротив, предполагается, что дело перешло в хорошее состояние.
45. Права и обязанности сторон по договору аренды
Арендодатель по договору аренды обязан:
Предоставить арендатору имущество в состоянии, со¬ответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также все документы и принадлежности;
Нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговоре¬ны в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества;
Передача использования третьим лицам. Однако в этих случаях он не освобождается от своих обязательств по договору лизинга. В заключение, предоставление всей лизинговой собственности без согласия арендодателя в принципе недопустимо. Аренда может быть прекращена по различным причинам. Первая из них является основанием для общей части гражданского права: согласие сторон договора, аннулирование на основании договорного нарушения одной из сторон в силу невозможности предоставления права на использование, если оно не является виновным и т.д. кроме того, в частности, к договору аренды.
Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;
Производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.
Кроме того, эта статья также предусматривает молчаливое продление: Если арендатор продолжает использовать арендованное имущество по истечении срока аренды, аренда продолжается неограниченное время, если арендодатель это знает и не возражает против этого. Если арендатор продолжает использовать арендованное имущество вопреки воле помещика, он должен возместить убытки и должен выполнить все обязательства по прекращенному договору аренды.
Временная аренда может быть прекращена обеими сторонами с периодом уведомления в течение одного месяца. Если арендная плата согласовывается с каждым днем, каждая сторона может расторгнуть ее с однодневным уведомлением. Конкретная гипотеза о расторжении договора дается при передаче объекта аренды. Сама передача, как акт отдельного права, снимает арендодателя право пользования арендованным объектом. Однако для защиты своих прав определенные сроки были установлены законом, в середине которого договор лизинга является обязательным для отдельных преемников.
Обязанности арендатора:
Своевременно вносить арендную плату в установлен размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества;
Польз-ться имуществом в соответствии с условия¬ми договора и назначением имущества;
Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы;
При прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвра¬щено с просрочкой, то арендодатель вправе получить аренд¬ную плату за это время.
Договор аренды является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны.
3. Прекращение договора аренды
Договор аренды прекращается:
С истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или аренда¬тор сам его возвратит);
В случае гибели предмета аренды.
В одностороннем порядке договор может быть расторг¬нут по требованию арендодателя, когда арендатор:
Пользуется имуществом с существенным нарушени¬ем условий, договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
Существенно ухудшает имущество;
Более 2 раз подряд по истечении установленного до¬говором срока платежа не вносит арендную плату;
Не производит капитального ремонта имущества в ус¬тановленные договором сроки, а при отсутствии их в до¬говоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответ¬ствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В одностороннем порядке договор может быть расторг¬нут по требованию арендатора, когда:
Арендодатель не предоставляет имущество в пользо¬вание арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
Переданное имущество имеет недостатки, препят¬ствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора;
Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязан¬ностью по договору
