Корпорация "ОЦЕНКА" независимая оценочная компания
Коммерческая недвижимость и ее использование
Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:
- Объекты, используемые для личных или общественных целей.
- Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).
Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.
Метод 1 - Подход к продажам. Метод сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли. Иногда называют подход рыночных данных, это оценка стоимости, полученная путем сравнения свойства с недавно проданными свойствами с аналогичными характеристиками. Эти аналогичные свойства называются сравнимыми, и для обеспечения достоверного сравнения каждый из них должен.
Цены на продажу и аренду коммерческой недвижимости
Будьте как можно ближе к предметной собственности; Были проданы в течение прошлого года на открытом и конкурентном рынке и были проданы в типичных рыночных условиях. Сравнительные сравнительные данные должны быть как можно более похожими на свойство субъекта, и по крайней мере три или четыре следует использовать в процессе оценки. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых данных, являются размер и местоположение объекта и сопоставимые свойства. Место очень важно, поскольку оно может оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.
Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна - использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.
Возраст и состояние зданий; Дата продажи, если произошли экономические изменения между датой продажи сопоставимого и датой оценки; Местоположение, так как подобные свойства могут отличаться по цене от соседства к окрестности; Физические характеристики, включая размер лота, озеленение, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные футы жилой площади и наличие или отсутствие собственности на паркетные полы, гараж, кухонные апгрейды, камин, бассейн, центральный воздух и т.д. и Условия продажи, например, если продавец имущества находился под принуждением или если имущество было продано между родственниками. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет соответствовать диапазону, сформированному по скорректированным ценам продаж сравниваемых.
Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:
- использование для размещения офисов;
- использование для производства;
- использование в качестве склада;
- использование в качестве торгово-развлекательного центра.
Порядок определения стоимости
Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.
Поскольку некоторые корректировки, связанные с ценами на продажу сравниваемых продуктов, будут более субъективными, чем другие, взвешенное рассмотрение обычно предоставляется тем сопоставимым, которые имеют наименьшую степень корректировки. Подход стоимости можно использовать для оценки стоимости свойств, которые были улучшены одним или несколькими зданиями. Этот метод предполагает отдельные оценки стоимости здания и земли с учетом амортизации. Оценки складываются вместе, чтобы рассчитать стоимость всего улучшенного свойства.
Подход с издержками делает предположение, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее улучшенное имущество, чем это будет стоить для покупки сопоставимой партии и построить здание, сопоставимое с точки зрения желательности и полезности. Этот подход полезен, когда оцениваемое имущество является типом имущества, которое не часто продается и не является доходным имуществом. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.
Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.
Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:
Затраты на строительство можно оценить несколькими способами, включая метод квадратной футы, где стоимость квадратного фута недавно построенного сопоставимого умножается на количество квадратных футов в здании объекта; метод на месте, где затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы, и метода количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены а также текущую цену материалов и связанные с ними затраты на установку.
1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.
3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).
Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества и учитывает. Физическое повреждение, включая изнашиваемое ухудшение, такое как окраска и замена крыши и неизлечимое ухудшение, например структурные проблемы; Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным признакам, которые больше не считаются желательными собственниками, такими как низкие потолки, устаревшие светильники или дома с четырьмя спальнями, но только одна ванна и экономическое устаревание, вызванное факторами, которые являются внешними по отношению к собственности, например, находясь вблизи шумного аэропорта или загрязняющего завода. Подход стоимости для оценки недвижимости включает в себя пять основных этапов.
5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.
6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.
Оцените стоимость земли, как если бы она была вакантной и доступной для ее максимального и лучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не может быть обесценена. Оцените сумму амортизации улучшений, вызванных ухудшением, функциональным устареванием или экономическим устареванием. Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания и улучшений участка для определения общей стоимости имущества.
- Оцените текущую стоимость строительства зданий и улучшений сайта.
- Утратить амортизацию из предполагаемых затрат на строительство.
7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.
8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.
Подход к доходам является третьим методом оценки недвижимости и основан на взаимосвязи между нормой прибыли, которую требует инвестор, и метод мультипликатора валового дохода может использоваться для оценки других свойств, которые обычно не покупаются как свойства дохода, но которые могут арендовать, например, дома с одной и двумя семьями. Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческих и промышленных объектов будет использоваться валовой годовой доход. Метод умножения валового дохода можно рассчитать следующим образом.
Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.
Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости .
Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки, как правило, выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из базового понимания различных методов оценки недвижимости.
Приобретение объекта коммерческой недвижимости. Объект снимается с арендаторов и, следовательно, дает доход от аренды с самого первого дня. Это обеспечивает функционирование объекта недвижимости, включая все расходы, а также дивиденды и погашение займа с обратным финансированием.
Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн .
Услуги по оценке коммерческой недвижимости
Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.
Учредителями являются опытные бизнесмены, а в случае нынешнего владельца - управляющий директор двух средних компаний. Акционер был активен с задачами управления за последние семь лет в промышленном предприятии среднего размера. В последние несколько лет он также активно работал в качестве самозанятых. В этом качестве он также ознакомился с рынком недвижимости, создающим собственные проекты.
Покупная цена кажется привлекательной. Сравнение текущих средних цен на аналогичные объекты недвижимости. Кроме того, дивиденд также составляет 15 процентов от прибавочной стоимости между первоначальным финансированием и стоимостью окончательной оценки здания через 15 лет. Основой расчета дивиденда является общий доход от аренды. Это обеспечивает справедливую и прозрачную документацию для каждого инвестора. В качестве дополнительного преимущества мы гарантируем гарантированное выполнение.
Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте
