Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора аренды (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.
Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем?
Это вопрос о том, что арендодатели и арендаторы должны отвечать всякий раз, когда арендуется квартира с рыночной ставкой. И в то время как предпочтение арендодателя обычно будет преобладать, юристы по недвижимости говорят, что для помещиков и арендаторов нередко следует опасаться подписания договора аренды, особенно для аренды в зданиях за пределами. Выбор может иметь юридические последствия.
Порядок передачи помещения
«Не все владельцы, особенно владельцы небольших зданий, таких как коричневые камни и дома с двумя и тремя семьями во внешних районах, чувствуют себя комфортно, подписывая договор аренды», - сказал Лукас Феррара, адвокат по недвижимости в Манхэттене. «И не все арендаторы тоже довольны арендой».
В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы.
В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:
Феррара сказала: «Это потому, что многие люди не ценят юридические нюансы или жаргон и часто предпочитают действовать по рукопожатию». Когда арендаторы соглашаются на аренду по рукопожатию, они могут уйти из квартиры, когда захотят. Это может быть важно для людей, чьи рабочие места требуют, чтобы они часто перемещались, для людей, которые «пробуют» конкретную область или людей, которые арендуют, когда они ищут что-то, что можно купить.
Договор аренды. Общая характеристика
Трейман сказал, что арендаторы без аренды подвержены увеличению арендной платы или даже прекращению аренды по 30-дневному уведомлению. Но когда арендаторы подписывают договор аренды, они фиксируют аренду, длину и условия аренды. И термины могут разрезать оба пути. Например, когда арендаторы ломают лизинг, они несут ответственность за аренду, утраченную арендодателем. В то время как жилые помещики в некоторых судах требовали минимизировать эту ответственность, пытаясь разгрузить квартиру, апелляционный суд Манхэттена и постановил, что помещики в этих районах могут пойти после арендаторов на общую аренду, не убирать квартиру.
- законодательству;
- уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
- оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.
Предмет договора
Предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Как поступить арендатору, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают?
Пример управления настройками электронной почты. . Феррара заявила, что большинство форм аренды предоставляют права и средства правовой защиты, которые в противном случае не применялись бы. Например, большинство из них содержат положение, в котором встречается встречный иск, не связанный с первоначальным требованием. Таким образом, хотя арендатор в случае неплатежа может встретить возражение в отношении того, что основные услуги были лишены, менее вероятно, что арендатору будет разрешено встретить иск о травме или материальном ущербе.
Следовательно, для того, чтобы этого не случилось в договоре аренды необходимо четко индивидуализировать недвижимое имущество передаваемое в аренду.
Индивидуализировать объект аренды можно по сведениям содержащимся
- в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- в документах технической документации БТИ.
К числу документов БТИ относятся:
И хотя любая сторона в судебном процессе, как правило, имеет право требовать суда присяжных, большинство договоров аренды содержат положение о том, что арендатор отказывается от этого права. Другое соображение: большинство форм аренды предусматривают, что если арендодатель предъявит иск против арендатора и выиграет, арендодатель будет иметь право на взыскание и оплату адвоката. Без аренды не было бы такого права.
Это положение может реально помочь арендатору. Феррара объяснила, что согласно закону Нью-Йорка, если аренда дает арендодателю право взыскания судебных издержек и издержек, арендатор также будет иметь право искать такое возмещение, если победит арендатор, даже если аренда не предоставляет конкретному арендатору это право.
- технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
- поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
- выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.
Сет Миллер, адвокат из Манхэттена, который представляет арендаторов, сказал, что арендаторы должны быть осторожны в том, что происходит, когда истекает срок их аренды, и они решают остаться в качестве арендаторов ежемесячно без продления аренды. Миллер сказал, что условия первоначальной аренды будут перенесены.
Арендодатель по договору аренды обязан
Таким образом, в то время как арендаторы без аренды будут подвергаться увеличению арендной платы или выселению по 30-дневному уведомлению, они также будут связаны любыми положениями в первоначальной аренде в отношении встречных требований, судебных процессов присяжных или адвокатских сборов.
В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается.
Можно ли заключить договор аренды в отношении объекта капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию?
Договор аренды может быть связан с работой или обслуживанием. В аренде вещей одна из сторон обязуется отдавать другому пользу или использование вещи за определенную цену и на определенный период, который может быть определенным или неопределенным. Однако срок аренды более девяноста девяти лет не будет действительным.
При аренде работ или услуг одна из сторон обязуется выполнять часть работы или предоставлять другой услугу за определенную цену, но отношения принципала и агента между ними не существуют. Расходные товары не могут быть предметом договора аренды, за исключением случаев, когда они просто должны быть выставлены или когда они являются аксессуарами для промышленного предприятия.
Каким образом арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)
При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.
Если аренда регистрируется в Реестре имущества, следующие лица не могут составлять одно и то же без надлежащих полномочий: муж в отношении имущественной собственности жены, отца или опекуна в отношении имущества несовершеннолетнего или опекуна и менеджер без особой власти.
Каждая аренда недвижимости может быть записана в Реестре недвижимости. Если договор аренды не зарегистрирован, он не имеет обязательной силы для третьих лиц. Арендатор не может назначить аренду без согласия арендодателя, если не предусмотрено иное. Когда в договоре аренды вещей нет явного запрета, лизингополучатель может передать в аренду вещь, полностью или частично, без ущерба для его ответственности за выполнение контракта в отношении арендодателя.
Пример индивидуализации нежилого помещения в договоре аренды
«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее «Помещение», находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: ______________».
Без ущерба для его обязанности по отношению к взрослому, подсуствие обязано арендодателю для всех действий, которые относятся к использованию и сохранению предмета, арендованного в порядке, предусмотренном между арендодателем и арендатором. Субъект субсидирует субсидиарную ответственность арендодателю за любую арендную плату, полученную от лизингополучателя. Однако субподрядчик не несет ответственности за пределы арендной платы, причитающейся с него в соответствии с условиями субаренды во время внесудебного требования арендодателя.
Как поступить арендатору, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета?
В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.
Платежи арендной платы заранее подсубъектом считаются не произведенными в отношении требования арендодателя, если указанные платежи не были осуществлены в силу обычаев места. Положения об условиях гарантии, содержащиеся в Законе о продажах, применяются к договору аренды.
Доставить вещь, являющуюся предметом договора, в таком состоянии, чтобы сделать его пригодным для использования. Сделать то же самое во время аренды все необходимые ремонтные работы, чтобы сохранить его пригодным для использования, которому оно было посвящено, если нет оговорок об обратном.
Чтобы исключить подобные ситуации, арендатор может предложить арендодателю провести собственный осмотр и обмер площади недвижимого имущества. Если фактическая площадь окажется меньше указанной в техническом паспорте БТИ, то это поможет снизить размер уплачиваемой арендной платы.
- Предложить арендодателю составить на основании проведенного осмотра (обмена) план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договора аренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным. Однако составить собственные планы (схемы) объекта аренды стороны могут лишь в случае, если договор не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.
- Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись. Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.
Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы. Дело в том, что далеко не всегда удается применить на практике способы, позволяющие минимизировать юридические риски. Даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться не таким уж и большим. Зато арендодатель может вообще передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором.
Поддерживать лизингополучателя в мирном и адекватном пользовании арендной платой на весь срок действия контракта. Если вещь, сдаваемая в аренду, полностью разрушена случайным событием, аренда погашается. Если уничтожение является частичным, арендатор может выбирать между пропорциональным уменьшением арендной платы и расторжением договора аренды.
Лизингодатель коммерческого или промышленного предприятия может продолжать заниматься тем же бизнесом или отраслью, в котором арендатор посвящает арендуемое имущество, если не предусмотрено иное. Оплатить цену аренды в соответствии с установленными условиями.
Как поступить арендатору, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают?
В отдельных случаях номера здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение, по свидетельству о собственности и документам БТИ не совпадают (например, по свидетельству – д. 20, по документам БТИ – д. 20/1).
Использовать вещь, арендуемую как прилежный отец семьи, посвятив ее использованию; и в отсутствие оговорок, к тому, что может быть выведено из характера предмета, арендованного, согласно обычаю места. Уплачивать расходы за акт аренды. Лизингополучатель может приостановить выплату арендной платы, если арендодатель не выполнит необходимый ремонт или не будет поддерживать лизингополучателя в мирном и адекватном пользовании арендованным имуществом.
Лизингодатель не может изменить форму предмета, сданного в аренду таким образом, чтобы нанести ущерб использованию, которому вещь посвящена условиям аренды. Если во время аренды необходимо сделать некоторые срочные ремонты на арендованном объекте, которые не могут быть отложены до прекращения аренды, лизингополучатель обязан терпеть работу, хотя это может быть очень неприятно для него, и хотя во время то же, он может быть лишен части помещений.
В этом случае арендатору нужно потребовать от арендодателя, чтобы последний запросил соответствующую справку в органах технической инвентаризации недвижимого имущества, подтверждающую фактическое совпадение различных адресов по документам технического учета и государственной регистрации.
В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества. В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.
Если ремонт длится более сорока дней, рента уменьшается пропорционально времени, включая первые сорок дней, и той части имущества, которой лизингополучатель был лишен. Когда работа имеет такой характер, что часть, которую лизингополучатель и его семья нуждаются в жилье, становится непригодной для проживания, он может отменить договор, если основная цель аренды заключается в предоставлении жилья для арендатора.
Лизингополучатель обязан в кратчайшие сроки довести до сведения собственника все узурпации или отрицательные действия, которые какое-либо третье лицо могло совершить или может открыто готовиться к сдаче в аренду предмета. Он также обязан сообщать владельцу с такой же срочностью о необходимости всех ремонтных работ, включенных в № 2 статьи.
Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.
В обоих случаях лизингополучатель несет ответственность за ущерб, который по его небрежности может быть понесен собственником. Если арендодатель не может произвести срочный ремонт, лизингополучатель, чтобы избежать непосредственной опасности, может заказать ремонт по стоимости арендодателя.
Лизингодатель не обязан отвечать за простой акт нарушения, который может причинить третье лицо при использовании предмета аренды; но лизингополучатель должен иметь прямое действие против нарушителя. Существует простой акт посягательства, когда третий человек не претендует ни на что.
Можно ли получить в аренду часть помещения, если да, то как арендатору нужно ее индивидуализировать в договоре?
Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.
Лизингополучатель возвращает имущество, сданное в аренду, после прекращения аренды, по получении, за исключением того, что было потеряно или обесценено по истечении времени или обычным изнашиванием или по неизбежной причине. В отсутствие заявления о состоянии вещи на момент заключения договора, закон предполагает, что лизингополучатель получил его в хорошем состоянии, если нет доказательств обратного.
Лизингополучатель несет ответственность за ухудшение или утрату предмета аренды, если только он не докажет, что это произошло без его вины. Это бремя доказывания на лизингополучателя не применяется, когда разрушение происходит из-за землетрясения, наводнения, шторма или других стихийных бедствий.
Может ли арендатор взять в аренду часть стены или крыши здания?
Закон подобных ограничений не содержит.
В соответствии с разъяснениями ВАС РФ допускается передача во временное пользование части крыши здания. К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, в том числе о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок в один год или более. Аналогичный вывод можно сделать и в отношении аренды части стены здания.
В то же время при получении во временное пользование части крыши или стены здания необходимо помнить о следующих рисках.
Во-первых, сдаваемую площадь необходимо индивидуализировать. Это необходимо для того, чтобы согласованная воля сторон была отражена в договоре, а также для того, чтобы сам договор не был признан незаключенным. Во-вторых, арендатор должен иметь возможность использовать сдаваемую в аренду часть крыши или стены здания по назначению. Например, если арендатор желает использовать часть стены или крыши здания для наружной рекламы, то следует иметь в виду, что в размещении наружной рекламы в отдельных случаях может быть отказано (ст. 19 ФЗ от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ«О рекламе»).
Объект аренды не был индивидуализирован в договоре надлежащим образом. Может ли арендатор на этом основании потребовать признать договор незаключенным?
Может, но только до момента начала исполнения договора аренды (т. е. до того момента, когда арендатор получил недвижимое имущество и принял его без каких-либо возражений).
Если же договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, имущество было передано арендатору, при принятии объекта аренды арендатор не заявил возражений, впоследствии пользовался переданным ему помещением, вносил арендную плату и т. п.), то стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность или недействительность договора.
Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем?
Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.
Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 ГК РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.
Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).
В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.
Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.
Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.
Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.
Можно ли заключить договор аренды в отношении объекта капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию?
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в момент передачи его арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Но только при условии, что объект капитального строительства не является самовольной постройкой.
Передача арендатору объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГК РФ.
Однако эксплуатация такого объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена. Лица, виновные в этом (в т. ч. арендатор), могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии счастью 5статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Могут ли стороны заключить договор, в соответствии с которым нежилые помещения в здании, не введенном в эксплуатацию, на возмездной основе передаются во временное владение будущему арендатору для целей отделки и ремонта?
Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит.
Кроме того, условие о возмездной передаче помещений в не введенном в эксплуатацию здании для целей отделки и ремонта может быть включено в предварительный договор аренды. В таком случае заключенный договор фактически будет являться смешанным договором, который содержит в себе не только условия предварительного договора аренды недвижимого имущества, но и условия о передаче помещений будущему арендатору за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.
При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.
1. Условие о целевом использовании помещения.
Этот пункт имеет существенное значение. Ведь может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия.
Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора.
Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».
Пример условия договора о целевом использовании недвижимого имущества
«Помещение предоставляется для использования под офис».
2. Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения.
При заключении договора аренды будет не лишним проверить, а в самом договоре указать, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц.
Например: «Передаваемое в аренду по настоящему Договору помещение не обременено правами третьих лиц (арест, право залога, аренда, доверительное управление и т. д.)».
Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ЕГРП).
Однако нужно иметь в виду следующее.
Если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта недвижимости устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Поэтому если арендатору передается в аренду не весь объект недвижимости, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что обременена именно та часть объекта аренды, которая является предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРП не отражаются сведения о том, что помещение уже передано другому лицу по краткосрочному договору аренды. Поэтому наличие или отсутствие такого обременения с достоверной точностью можно установить лишь при личном осмотре объекта аренды перед подписанием договора и (или) акта приема-передачи помещения.
Порядок передачи помещения
Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как:
- имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);
- стороны подписали передаточный акт.
Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания убытков и (или) неустойки.
Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к данному сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.
Пример условия договора аренды о порядке передачи недвижимого имущества арендатору
«Передача помещения производится в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».
Также в договоре нужно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это необходимо, чтобы исключить ситуации, когда недобросовестный арендодатель уклоняется от принятия помещения по окончании срока аренды.
Пример условия договора аренды о порядке возврата недвижимого имущества арендодателю по окончании срока аренды
«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения».
При подписании акта приема-передачи помещения арендатору необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
- местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае имеется риск принятия не того помещения, которое указано в договоре;
- в акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, об этом нужно сделать соответствующую запись в акте. Если помещение пустое – также нужно указать об этом в акте. Это все необходимо для того, чтобы арендодатель не потребовал с арендатора возмещения убытков за возврат помещения в худшем состоянии, чем оно было передано, а также за ущерб, вызванный недостачей или повреждением мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду;
- если в акте приема-передачи указано на аварийное состояние объекта аренды, это не освобождает арендодателя от обязанности привести имущество в состояние, пригодное для использования объекта аренды по назначению, включая проведение капитального ремонта. Если арендодатель не приведет состояние помещения в надлежащий вид, то арендатор вправе выполнить ремонтные работы самостоятельно с зачетом их стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением их стоимости на арендодателя.
В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. В то же время есть ряд положений, на которые арендатору стоит обратить внимание в любом случае.
1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду. В договорах аренды рекомендуется прописывать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени.
Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду
«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».
Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется.
- Арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель. Данное общее правило может быть изменено договором. В связи с этим юрист должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды.
- Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя.
Арендатору необюходимо обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды.
В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя.
Арендатор зачастую не заинтересован в том, чтобы договор аренды прекращался досрочно. Ведь в этом случае ему нужно будет подыскивать себе новое помещение, чтобы продолжать осуществлять свою деятельность. Между тем арендодатель может злоупотреблять своим положением и предпринимать попытки расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом многое будет зависеть от того, какие механизмы для расторжения договора были заложены при его заключении.
О том, в каких случаях может быть расторгнут договор аренды и что в связи с этим нужно учесть арендатору еще при заключении договора, см.Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор.
