Подробный план открытия склада с нуля. Бизнес на складах — как открыть свой склад и получать стабильную прибыль? Определение типа складского помещения

В этом материале:

Открытие склада с дальнейшей сдачей его в аренду – выгодное вложение средств. Очень важно правильно выбрать место и организовать пространство складского помещения таким образом, чтобы в дальнейшем комплекс можно было использовать для различного типа сырья, материалов и товаров. Грамотно построить работу поможет качественный бизнес-план склада.

Стремительно развивающийся малый и средний бизнес испытывает потребность в хранении различного рода сырья и материалов. Зачастую небольшим компаниям выгоднее арендовать уже готовые конструкции, отвечающие их потребностям, чем строить собственные. К складским помещениям предъявляются довольно строгие требования, касающиеся санитарных норм. Комплекс, оборудованный по всем правилам, привлечет клиентов и, несмотря на крупные стартовые вложения, окупит себя и принесет прибыль.

Преимущества и недостатки бизнес-идеи

• короткий срок строительства;
• разнообразие клиентов, заинтересованных в услугах;
• низкая конкуренция при высоком спросе;
• выгодное вложение и хорошая доходность бизнеса.

• крупная стартовая сумма;
• риски, связанные со строительством.

Подготовительный этап открытия складского комплекса

Строительство или аренда?

Расчет на прибыль и серьезный подход подразумевает строительство сооружения с последующей сдачей его в аренду. Арендовать помещение, чтобы после переоборудовать его под склад и сдавать клиенту, нецелесообразно, поскольку стартовые вложения все равно достаточно велики, а в случае прекращения действия договора деньги будут выброшены впустую.

Определение типа склада

По назначению

• производственные располагаются непосредственно на территории организаций и предприятий и выполняют свое прямое назначение (используются для хранения сырья и готовой продукции);
• на железнодорожных узлах, в портах, аэропортах располагаются транзитные ангары для кратковременного хранения грузов между погрузками на другой транспорт;
• таможенные – хранят товары до переоформления на границе;
• распределительные – оптовые склады, на которых происходит дальнейшее распределение и затаривание товаров;
• на торговых предприятиях товары хранятся на розничных складах;
• резервные предназначены для хранения различного рода запасов.

По типу конструкции

• открытые – площадки под навесом или тентом;
• полузакрытые – защищены с одной, двух или трех сторон стенами;
• закрытые – представляют собой помещения, соединенные друг с другом или полностью изолированные.

По уровню механизации:

• автоматические;
• полуавтоматические (автоматизированные);
• с комплексной автоматизацией;
• немеханизированные.

По типу хранящегося груза

• универсальные –на которых могут храниться различные виды грузов, товаров, сырья;
• со смешанным ассортиментом – предназначаются для отдельных видов товаров;
• специализированные – для конкретного вида товара.

В зависимости от выполнения основных требований, в РФ все склады подразделяются на категории, обозначающиеся заглавными буквами латинского алфавита:

1. Склад А – одноэтажный. Высота потолка – 8 м и более (многоярусные стеллажи), ровный пол. Подключена противопожарная система (сигнализация и тушение очага возгорания). Имеется система терморегуляции. Тепловые завесы на воротах предотвращают замерзание. Автоматические ворота снабжены регулируемым пандусом. Работает вентиляция и кондиционеры, установлена системы видеонаблюдения и охранная сигнализация. Наличие связи, интернета. Офисные помещения находятся здесь же. К складу удобно подъехать, есть возможность развернуться, припарковаться, выгрузиться /загрузиться.
2. Склад В – многоэтажный. Потолки 4,5 – 8 м, на полу – бетон. Температура окружающей среды колеблется в диапазоне от +10 0 С до +18 0 С. Оборудован противопожарной и охранной системой, крыльцо с регулируемым по высоте пандусом, офисные помещения находятся непосредственно в складской зоне.
3. Склад С – помещение или ангар без пандуса. Транспорт для разгрузочно-загрузочных работ заезжает внутрь склада. Помещение – капитальная постройка или ангар, утепленный, температура в холодное время не опускается ниже +8 0 С. Полы без покрытия. Высота потолка от 3,5 до 18 м.
4. Склад D – любое помещение, в котором хранится сырье или грузы. Никаких специальных требований не предъявляется.

Оценка рисков и конкуренции

Поскольку малый и средний бизнес стремительно развивается, а большинство направлений так или иначе нуждаются в помещениях для хранения, строительство склада и сдача его в аренду – выгодны. Конкуренция на рынке невелика, но стоит понимать, что все большим спросом пользуются склады А и В, поскольку наиболее отвечают запросам клиентов и обеспечивают не только сохранность груза, но и его качество.

Основные риски связаны со срывами сроков строительства и удорожанием его на этом этапе. Выбирая подрядчика, стоит отдать предпочтение проверенной фирме и составить договор таким образом, чтобы максимально защитить себя.

Организационный план

Регистрация бизнеса

Небольшие складские помещения в аренду может сдавать индивидуальный предприниматель, зарегистрировавший свою деятельность в установленном порядке: нужно встать на учет в налоговых органах и в местной администрации, написать заявление и оплатить госпошлину.

Крупные складские комплексы требуют оформления ЗАО (закрытого акционерного общества) или ООО (общества с ограниченной ответственностью). В таком случае потребуется регистрация юридического лица.

Строительство помещения или поиск подходящего здания

Строительство склада – более затратный процесс, чем переоборудование уже готового здания. Однако современные технологии позволяют открыть склад достаточно быстро, владение недвижимостью приносит неплохую прибыль.

Если рассматривать вариант долгосрочной аренды, то выбор стоит сделать в пользу аренды с последующим выкупом.

Наиболее целесообразны два варианта строительства склада:

1. Из монолитных бетонных плит. Такое сооружение характеризуется повышенной прочностью, разнообразием конфигураций и возможностью внести коррективы по мере необходимости. Строительство из бетонных плит дешевле, чем из металлоконструкций, экономия составит приблизительно 20%.
2. Из металлоконструкций. Среди плюсов – короткий срок возведения конструкции, надежность, простота монтажа, возможность организовывать длинные пролеты и поднимать потолки на любую желаемую высоту.

Оборудование

Для организации склада понадобятся:

• стеллажи, полки для складирования;
• холодильные установки, морозильные камеры;
• система вентиляции и кондиционирования;
• штабелеры;
• подъемники;
• электрические погрузчики;
• передвижные тележки, кары.

Формирование штата сотрудников

Для работы на складе потребуются:

• заведующий складом, ведущий непосредственный учет товарно-материальных ценностей;
• кладовщик (один или несколько, в зависимости от размаха предприятия);
• грузчики;
• подсобные рабочие;
• уборщик;
• охранник.

Маркетинг и реклама

На рекламу не стоит скупиться: информация в СМИ, интернете на специализированных порталах даст свои результаты. Важно работать с заинтересованной группой, провести маркетинговое исследование и очертить круг заинтересованных компаний, которым можно напрямую предложить складские услуги.

Финансовые расчеты

Инвестиции в проект

• приобретение земельного участка – 2 млн. рублей за 1 ГА. Нужно выбирать участки в промзоне, в непосредственной близости от крупных развязок или разгрузочно-погрузочных точек;
• строительство склада – в зависимости от площади – от 10 млн. рублей;
• оборудование – 2 млн. рублей;
• отделка и монтаж – 1 млн. рублей.

Расходы

Ежемесячные расходы складываются из:

• оплаты коммунальных услуг и налогов – 200 тысяч рублей;
• заработной платы – 100 тысяч рублей;
• рекламы – 10 тысяч рублей.

Доходы склада

Сдача склада в аренду приносит порядка 750 тысяч рублей в месяц. Нужно добиться долгосрочной аренды, чтобы склад не пустовал.

Чистая прибыль

Чистая прибыль складского бизнеса составляет около 440 тысяч в месяц при постоянной загрузке. Естественно, что чем больше помещение, и чем лучше оно оборудовано (специальное оборудование для хранения скоропортящихся товаров, раздельные модули), тем больше на нем можно заработать. Но и стартовые вложения будут сильно отличаться.

Окупаемость и рентабельность складского комплекса

Рентабельность складского бизнеса составляет 18-25% в год, вложения окупаются, в среднем, через 3-4 года.

Бизнес-план складского комплекса предусматривает все риски и сводит их к минимуму, защищает от неожиданностей и проясняет картину будущего бизнеса, пусть даже на бумаге.

Заказать бизнес план

	Инвестиции: Инвестиции от 200 000 руб. ООО КОМПАНИЯ "МЕДСКЛАД" - это международная многопрофильная торгово-производственная компания, основанная в 2006 году. Головной офис компании находится в Новосибирском Академгородке, распределительные склады - в Москве и Новосибирске, производственные площадки - в Шэньчжене (Китай) и Новосибирске. Основными направлениями нашей деятельности являются: Производство и поставка инновационных автоматов для надевания бахил TITAN и специальных бахил к ним. Производство…
	Инвестиции: Инвестиции 600 000 - 800 000 ₽ Компания "Сибиряк" была основана группой энтузиастов в 2006 году. За 12 лет успешной работы, из съемного гаража под Иркутском, превратилась в лидера России в своем сегменте. Наша компания постоянно улучшает качество производимых бань, создаёт авторские планировки, банные печи (в частности печь "Оса"), ввели ноу-хау "тёплые продуваемые" полы, есть своя программа по построению бань Сибиряк. С…
	Инвестиции: Инвестиции 450 000 - 1 000 000 ₽ Компания Samogonka.NET - сеть розничных магазинов продажи народных товаров: самогонных аппаратов, товаров для виноделия, пивоварения, бондарной продукции, самоваров, сопутствующих тематических товаров. Мы динамично развивающаяся торгово-производственная компания. Существуем на рынке с 2014 года. На настоящий момент компания имеет группу федеральных интернет-магазинов: Samogonka.NET / SeverKedr , в том числе - отдел опта и франчайзинга. В наших магазинах…
	Инвестиции: Инвестиции 100 000 ₽ AWS - предоставляет склады индивидуального хранения для частных и корпоративных клиентов. Складские терминалы расположены во всех районах Москвы и области. AWS - это инвестиционное предложение с элементами франшизы. Описание франшизы AWS - предоставляет склады индивидуального хранения для частных клиентов и бизнеса. Концепция: Минимальный риск, прибыльный бизнес при экономии ресурсов и времени на формирование стандартов услуг,…
	Инвестиции: Инвестиции 1 490 000 - 3 490 000 ₽ Сеть Автосервисов БестВей - сеть станций по кузовному и слесарному ремонту, которая была основана в ноябре 2014 года. Факты: За 4 года мы открыли 14 станций в 8 регионах России - в Н.Новгороде, Казани, Ростове-На-Дону, Краснодаре, Иваново, Ярославле, Владимире, Дзержинске. В 2017 году денежный оборот группы составил 211 млн. рублей. В 2018 году…
	Инвестиции: Инвестиции 1 350 000 - 6 500 000 ₽ ВодаТепло® – продажи, проектирование, монтаж, гарантийное и сервисное обслуживание систем отопления, водоснабжения, водоочистки, водоотведения, дымоудаления, вентиляции, кондиционирования, электрической безопасности, видеонаблюдения, систем «умный дом». А также сантехника, оборудование для бань и саун, камины, банные аксессуары, оборудование для купелей и бассейнов, химия для бассейнов и многое другое. ВодаТепло® - инженерные системы. Самый узнаваемый бренд в нашей сфере!!!…
	Инвестиции: Инвестиции 350 000 ₽ Компания, как производитель мебели, была основана в 2009 году. Сегодня это динамично развивающееся производственное предприятие. Мы выпускаем более 20 тысяч изделий в месяц. Более 100 магазинов. Бренд «мебель ПОЛЦЕНЫ» был создан в 2014 году для розничной сети мебельных магазинов в формате мебельного дискаунтера. В том же году был открыт первый магазин. Как и предполагалось, проект…
	Инвестиции: Инвестиции 300 000 ₽ Компания «ЯГЭ» основана в 2017 году. Учредитель – Калинкович Дмитрий Александрович, имеющий 10-летний опыт в создании и развитии бизнеса по франчайзингу, основатель первой в России онлайн-автошколы. Направление деятельности – автоматизация подготовки к ЕГЭ/ОГЭ. Основной целью компании является повышение общего уровня сдачи экзаменов и результата в баллах с помощью доступного онлайн-сервиса. В планах развития – с…
	Инвестиции: Инвестиции 2 900 000 - 18 800 000 ₽ Lucky Bike – это велошеринговый сервис, позволяющий быстро арендовать велосипед с помощью мобильного приложения (QR код), а также оставить байк на любой из разрешённых парковок города (где будет удобно пользователю). Это отличная альтернатива личному автомобилю и общественному транспорту. Наши велосипеды разработаны в Китае с учётом менталитета и дорог в РФ: они изготовлены максимально антивандально (…
	Инвестиции: Инвестиции 200 000 - 5 000 000 ₽ История компании «Апельсин» началась в 2003 г. с открытия автосервиса. Через год компания открыла бизнес по аренде автомобилей. В 2006 г. на территории паркинга XL в городе Казани был открыт первый автоцентр «Апельсин. Компания дала толчок к развитию бизнеса в регионе и пережила кризис 2008 г., созвав бизнес по продаже автомобилей с пробегом. Большим шагом…
	Инвестиции: Инвестиции 499 000 - 1 500 000 ₽ Группа компаний «Ависта Модуль Инжиниринг» уже 11 лет внедряет инновации и создаёт тренды на рынке быстровозводимого строительства. Основана Кулубековым Вадимом Равильевичем. Компания специализируется на оказании комплексных услуг по проектированию, производству, доставке, строительству и комплектации быстровозводимых зданий административно-бытового и промышленного назначения. Продукция изготавливается на заводе в Новосибирске. В ассортименте компании сборно-разборные бытовки, модульные общежития, модульные столовые,…
	Инвестиции: Инвестиции 14 400 000 - 18 000 000 ₽ Guinot - признанный лидер французского салонного бизнеса и бренд No1 среди селективной профессиональной косметики во всем мире. Бренд Guinot - один из немногих представителей индустрии, который имеет собственную фабрику по производству косметической продукции и мощную научно-техническую базу - Лабораторию, что позволяет неизменно совершенствовать качество продукции и развивать методики проведения процедур. Фабрика Guinot работает в соответствии…

Повышение спроса на складские площади напрямую связано с ростом товарооборота. Сегодня в складировании нуждаются тонны разнообразных грузов, ежедневно поступающих во все крупные города и даже в небольшие населенные пункты, где есть немало компаний, пользующихся услугами складских помещений.

На сегодняшний день эксперты оценивают этот рынок как ненасыщенный : спрос на складские помещения превышает предложение. Данное обстоятельство является привлекательным для крупных девелоперов и компаний с небольшими ресурсами. При грамотно поставленном ведении дела бизнес на складах может приносить хорошую прибыль на возрастающем товарообороте.

Бизнес на складах: аренда или строительство

Наиболее рентабельным вариантом складского бизнеса является строительство собственного склада . Используя современные технологии быстрого возведения, можно в короткое время стать владельцем складского комплекса, соответствующего всем европейским стандартам.

Если рассматривать склад как бизнес, то его аренда может стать выгодной только в двух случаях:

• аренды с последующим выкупом
• долгосрочной аренды старого помещения, которое можно полностью переоборудовать для повышения класса складского комплекса. Оплачивая недорогую аренду, можно продавать свои услуги намного дороже.

Следовательно, решая вопрос о том, как открыть свой склад, чтобы сделать на нем бизнес, имеет смысл говорить только о строительстве собственного помещения.

Выбор формата складского помещения

Чтобыоптовый склад как бизнесбыстро окупился и начал приносить доход, необходимо сократить расходы на строительство и оснащение его площадей. Стоимость строительства складского помещения во многом зависит от:

• типа конструкции (бетонное монолитное строительство или металлоконструкция) -
• типа самого склада (A, В, С,D) -

Типы конструкции

Чтобы определить, какое складское помещение нужно строить, и подсчитать, будет ли оно выгодно, необходимо провести маркетинговые исследования в своем регионе и обязательно составить бизнес план склада, где будут учтены все первоначальные и постоянные затраты, рентабельность проекта, сроки его окупаемости.

При строительстве склада необходимо знать, что возведение зданий из легких металлоконструкций дороже строительства из бетонного монолита примерно на 25% . При этом у каждого типа строения есть свои преимущества.

Достоинства монолита:

• позволяет возводить постройки любой конфигурации
• обеспечивает наиболее рациональное использование имеющегося земельного участка;
• создает высокую прочность строения, которая допускает выполнение надстройки дополнительного уровня или изменения конфигурации строения.

Достоинства металлоконструкций:

• строительство требует немного времени;
• позволяет легко обустраивать высокие потолки;
• предоставляет возможность создания больших пролетов.

Тип склада

Существует четыре типа складов: A, B, C, D, каждый из которых отличается оснащенностью, размерами и предоставляемыми условиями хранения.

Однако запуск масштабных проектов и ввод в эксплуатацию крупных складских комплексов нередко связан с трудностями, обусловленными административными причинами или сложностями в решении земельного вопроса. Именно эти трудности способствуют тому, что, открывая склад как бизнес, большинство предпринимателей отдают предпочтение небольшим помещениям. Такие проекты можно реализовать намного быстрее и даже начать сдавать складские площади еще на стадии их строительства.

Самыми популярными сегодня являются небольшие склады класса «B» , площадь которых составляет 1000-5000 квадратных метров.

Их аренда стоит намного дешевле, но если сдавать площади 3-5 арендаторам, то выгода будет очевидной. По классу «А» ставки выше, поэтому сдавать их намного сложнее. В таких складских комплексах заинтересованы только крупные развивающиеся компании, которым выгодно арендовать большие площади.

Преимущества больших комплексов состоят не только в том, что арендаторам в них комфортнее. Для предпринимателей организовывать бизнес на складах типа «А» намного безопаснее в плане финансовых потерь. Такие комплексы строятся профессионалами, они лучше продуманы, а небольшие склады довольно быстро морально устаревают.

Поэтому через 3-4 года арендаторы обычно находят более современное помещение и съезжают, а склад приходится сдавать по-новому, как правило, ненадежным компаниям и на короткие сроки, что ведет к потере потенциального дохода.

С другой стороны небольшой оптовый склад как бизнес имеет существенный плюс – его легче продать арендатору. А для продажи крупного склада придется искать инвестиционный фонд, который заинтересуется его покупкой.

Некоторые варианты бизнеса на складах

Помимо строительства складских помещений с целью обычной сдачи в аренду можно использовать склад как бизнес еще в двух направлениях. Они подходят для начальной стадии создания бизнеса, когда постройка складского помещения еще только проектируется.

Проекты под заказ

Широкое распространение сейчас получила схема под заказ. Главное – найти клиента, которому требуется небольшое складское помещение и он готов его арендовать на длительное время, поскольку сам строить не хочет. Такой склад необходимо обустроить в соответствии с требованиями будущих арендаторов. На реализацию данного проекта потребуется не более 7-8 месяцев.

Комплексная сдача складского помещения

Существует вариант сдачи своего склада одновременно в двух направлениях – под складские нужды и офисные помещения. Этот проект наиболее подходит для небольшого складского комплекса. Сочетание помещений двух разных функциональных назначений минимизирует финансовые риски. К тому же аренда офисов стоит дороже.

Но следует учитывать, что офисный рынок не очень стабилен, поэтому подыскать такого арендатора будет намного сложнее. И если вести такой комплексный склад как бизнес, то управлять им будет более затратнее, чем обычным.

Где лучше строить склад?

Наибольшим спросом пользуются складские комплексы, расположенные сразу за чертой города. Это обусловлено:

• более низкими арендными ставками,
• хорошей транспортной доступностью
• возможностью аренды значительных площадей в современных складских помещениях.

Для предпринимателя главный плюс загородных складов заключается в невысокой себестоимости строительства. Благодаря этому процесс возведения складского помещения может стать намного дешевле, чем при возведении складских помещений в центре мегаполиса. Главное, чтобы складской комплекс был расположен рядом с трассой и имел хорошие подъездные пути.

Затраты на строительство склада

Строительство и обустройство складского комплекса требует довольно больших затрат. Поэтому необходимо знать не только, как открыть свой склад, но и во сколько это обойдется. В стоимость проекта входят цены на:

• земельный участок
• строительство
• создание инфраструктуры
• оснащение склада (зависит от уровня предполагаемых услуг).

Стоимость земельного участка определяется его расположением, доступностью, наличием железнодорожной линии и стадией оформления участка, если этот процесс пока не завершен.

Если денег недостаточно, в качестве стартового капитала или дополнения к нему можно воспользоваться банковским кредитом. Выбирая программу кредитования, необходимо учитывать срок окупаемости бизнес проекта. Обычно оптовый склад как бизнес окупается в среднем за 4-8 лет при условии сохранения высокого уровня арендных ставок.

Доходность вложений в бизнес на складах составляет порядка 17-20% годовых.

Складской бизнес является прибыльным и устойчивым. При высоком пороге вхождения он имеет очень быструю окупаемость. Поэтому склад как бизнесимеет отличные перспективы развития и рекомендуется специалистами как хороший вариант инвестиций.

Если у Вас есть вопросы по строительству складских помещений, заполните форму обратной связи ниже

Важным звеном практически в каждом бизнесе является логистика, которая в свою очередь базируется на необходимости хранить готовую продукцию или товар.

Бизнес по строительству и оказанию услуг склада столь же востребован сейчас на рынке коммерческой недвижимости, как и тысячи лет назад. В основе концепции современного складского бизнеса заложены два важных фактора.

Первый фактор связан с тем, что бизнесы 21 века все больше ориентируются на мобильность, на удовлетворение спроса чуть ли не каждого отдельного человека. Все это требует от производственных компаний, торговых сетей быстрого перемещения товаров, его качественного хранения, сортировки. Соответственно без современного склада, использующего новейшие технологии, такую проблему не решить. Вот почему в мире растет спрос на складские мощности, где лидером является Китай (мировая фабрика). Число складских площадей там составляет более 14 млрд. кв. м. Таким образом, потенциал роста такого рынка в России практически ничем не ограничен. Тем более, что в России существует острый дефицит складских мощностей современного типа, который составляет примерно 200 - 300 тысяч кв. м в среднем по каждому российскому макрорегиону ежегодно. Также следует учитывать и географическое положение нашей страны, где Китай играет все более существенную роль в создании трансграничных транспортных и логистических коридоров (например, проект нового «шелкового пути» - «Один пояс - один путь»)

Второй фактор связан с тем, что современные технологии позволяют возвести складские помещения любого класса, площади и сложности в любом месте, за считанные месяцы. Причем, можно даже уже построенный склад быстро переформатировать под любой тип товара, принимаемого на хранение.

В рамках данного бизнес-проекта рассмотрен вариант постройки небольшого универсального складского комплекса эффективной (полезной) площадью 3000 кв. м. Данный тип склада рассчитан на обслуживание регионального рынка коммерческой недвижимости или небольшого города, до 500 тысяч населения.

Срок окупаемости составляет 24 месяцев .

Первоначальные вложения будут равны 15 287 000 руб.

Точка безубыточности достигается на 2 месяц работы

Средняя ежемесячная прибыль 650 000 руб.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

В состав основного пакета складского обслуживания корпоративных клиентов входят следующие виды сервиса:

• Хранение товаров и грузов (за исключением продуктов питания, сельхозпродукции, опасных грузов) в крытом, охраняемом и отапливаемом помещении под круглосуточной охраной. Базовая ставка хранение груза из расчета на 1 кв. метр составляет 600 руб. в месяц, что ниже рынка примерно на 30 %.
• Услуги внутренней складской логистики - сортировка, маркировка, комплектование партий груза по заказу клиента.
• Страхование партий груза.

В качестве дополнительных опций клиентам предоставляется услуга по упаковке груза в паллеты с использованием изолирующей полиэтиленовой пленки.

Также склад может предоставить услуги по подключению к электросети рефрижераторных контейнеров и трейлеров на открытой площадке.

Обработка грузов, поступающих на склад и выбывающих из него, ведется на базе автоматизированной системы складского учета, в том числе и с использованием магнитной маркировки грузов, дистанционной (онлайн) индикации места нахождения товара.

3. Описание рынка сбыта

Базовыми рыночными характеристиками необходимыми для расчета экономических показателей бизнес-плана склада являются объем или емкость рынка складских площадей, его динамика (текущая и с перспективой нескольких лет) и степень конкуренции. Также необходимо учитывать и региональные особенности рынка складской недвижимости. В частности, это наличие или близость к магистральным потокам товаров - жд-, транспортные узлы, морские и речные порты, аэропорты, трансграничная торговля и маршруты.

Общий объем рынка и его динамика .

Несмотря на то, что российский рынок складской недвижимости и инфраструктуры является относительно молодым, его объем и темпы роста мало отличаются от показателей стран восточной Европы и торговых партнеров по СНГ. Так, по итогам 2017г. общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 23 млн. кв. м, из которых 60 % расположены в Московском регионе, 14% - в Санкт-Петербурге, а 26 %, - в остальных регионах России.

За период 2016 - 2017 г. в регионах России (без центральных регионов страны) было введено в эксплуатацию около 350 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 27,7% превышает показатель ввода за прошлые периоды.

Также интересны и цифры, характеризующие уровень спроса на складские площади. Например, в прошлом 2017 г. в регионах России было арендовано и куплено около 440 тыс. кв. метров складских площадей. Это почти на 25% выше аналогичного показателя за 2016 г.

Около 67% (или 296 тыс. кв. м) от общего объема региональных сделок по аренде и покупке в 2017 г. было заключено в построенных складских объектах, что на 37,5% выше аналогичного показателя за 2016 г.

Средний объем сделки составлял 6 тыс. кв. м, что аналогично цифрам по среднему объему сделки по итогам 2016 г.

По прогнозам аналитического агентства рынка недвижимости (Knight Frank), объем нового строительства складов в регионах России в 2018 и 2019 гг. превысит показатель 2017 года. По оценке этого агентства объем составит более 500 тыс. кв. м. При этом основной объем введенных в 2018 г. в эксплуатацию складских площадей будет построен в формате built-to - suit («под ключ») или с привлечением генерального подрядчика на собственном или арендуемом земельном участке.

Уровень конкуренции . Основными игроками на рынке складской недвижимости являются торговые сети и оптовые поставщики потребительских товаров (ритейлеры). Они занимают почти 80% всего рынка.

Однако эти крупные складские операторы практически не работают с товарными потоками, связанными со строительной отраслью, транзитными маршрутами и потоками. В этом смысле для входящих на рынок новых складских бизнесов оптимальным вариантом будет поиск своих клиентов среди числа небольших производственных компаний, логистических компаний (особенно все, что связано с интернет - торговлей), для которых фактор оборота и хранения товаров на складе является приоритетным.

Коммерческие условия . Беря за основу данные рынка складской недвижимости 2017 г., средний уровень запрашиваемой ставки аренды на складские площади класса A в регионах России составлял 3 500 руб. кв. м в год , без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены превышает среднерыночный показатель. Средний срок договора аренды на региональном рынке в 2017 г. составлял 3 года, размер операционных расходов находился на уровне 500 - 1 000 руб./ кв. м.

Подводя итог этому краткому анализу, можно сделать следующие выводы:

• Рынок складской недвижимости в России еще далек от своего насыщения, даже несмотря на некоторые кризисные явления в экономике.
• Существующие темпы роста рынка на уровне 10 - 30% или, как минимум, 200 тысяч кв. м в год, позволяют на этом рынке заработать, как крупным складским операторам, так и отдельным небольшим бизнесам.
• Существующие ставки по аренде складских площадей обеспечивают относительно высокую норму рентабельности в 20- 30%, как минимум. Это, в конечном итоге, дает возможность окупить вложенные средства не более, чем за 2-3 года.

4. Продажи и маркетинг

5. План производства

Специфика складского бизнеса, состоящая в том, что основными клиентами его являются юридические лица, определяет выбор соответствующей организационно правой формы регистрации компании. Для складского бизнеса оптимальной формой организации является учреждение ООО. Чем это обусловлено?

1. Поскольку клиенты склада - это преимущественно юридические лица, то для них важен правовой статус контрагента, принимающего на хранение материальные ценности. Имея форму ООО, компания несет ответственность перед клиентами не только в рамках имеющегося уставного капитала, но и всем имуществом, активами, а также ответственностью руководителей (собственников - учредителей).
2. Второй момент связан с тем, что существующее налоговое законодательство предусматривает начисление НДС при оказании услуг. В данном случае такой услугой является складское хранение, осуществляемого компанией, имеющей юридическую форму ООО. Соответственно юридические лица - клиенты могут в своих счетах - фактурах, также как и сам склад, перевыставлять НДС по дальнейшей цепи поставки товара. В случае же если бы это было предприятие в форме ИП, то пришлось бы НДС списывать на свои собственные расходы или закладывать данный налог в цену услуги. Для клиентов - юридических лиц этот момент очень важен, поэтому при выборе того, какому складу доверить хранение своих товаров, скорее предпочтут ООО, чем ИП.
3. Третий момент связан с налогообложением. Несмотря на то, что компания получившая правой статус ООО, автоматически подпадает под полную систему налогообложения, имеется возможность оставаться на УСН с налоговой ставкой 6%. Для этого нужно чтобы компания имела суммарный оборот по прибыли не более 24 млн. руб. в год. В этом случае удастся получить двойное преимущество - и работать с клиентами - юридическими лицами и в то же время сохранить пониженную ставку налога на прибыль.

Регистрация компании в форме ООО осуществляется через подготовку учредительных документов, подачи заявления в местное отделение ФНС. При этом необходимо учитывать, что минимальный уставной капитал составляет на текущий момент 10000 рублей. Регистрировать компанию можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами юридических фирм. Стоимость регистрации компании ООО со всеми документами, открытием счетов, печатями в среднем по России составляет не более 30 - 40 тысяч рублей. Время регистрации - не более 30 дней.

Более сложен вопрос с получением разрешительных документов на строительство помещения склада, проведения инженерных работ, землеотвода и согласование пользования земельным участком.

Для получения разрешения на строительство и эксплуатацию склада (без разрешения на хранение опасных грузов и материалов - т.е. ниже 3 класса опасности по МПОГ) потребуется следующий пакет документов:

• Заключение договора аренды с собственником земельного участка (на 49 лет), либо свидетельство о регистрации права собственности.
• Получение разрешения или землеотвод на строительство объекта от местных властей (городских или районных отделов архитектуры).
• Получение разрешения на строительство складских помещений с санкции местного органа исполнительной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
• Получение одобрения на проектную документацию склада от местных подразделений Ростехнадзора.
• Получить разрешение в СЭС;
• Получить разрешение в пожарной службе МЧС на соответствие склада нормам пожарной безопасности (склад нужно оборудовать всеми противопожарными средствами включая и систему пожарной сигнализации);
• Заключить договор с коммунальной компанией по вывозу мусора с территории склада;
• Заключение соглашения с муниципальной компанией на проведение дератизации;
• Иметь на погрузочно-разгрузочную технику ПТС, а также протоколы и сертификаты пройденных технических испытаний, заверенные соответствующими органами Ростехнадзора и Российского транспортного надзора.

Как показывает российская деловая практика, на получение всех разрешений и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем 300 тысяч рублей и 3-4 месяца времени.

6. Организационная структура

Сегодня склады – это не просто площадь для хранения каких-то вещей. Сегодня в них можно хранить все что угодно – от вещей долгого хранения до скоропортящихся продуктов. Поэтому для оборудования складского комплекса необходимы погрузчики, стеллажи, холодильное оборудование, система безопасности, видеонаблюдения и многое другое.

Учитывая, что товарооборот за последнее время сильно увеличился, особенно по крупным городам, бизнес-план склада – это очень актуальный шаг для предпринимателя. Но даже если вы планируете открыть бизнес в небольшом городе, вы все равно найдете своего клиента – там тоже спрос на складские помещения постоянно возрастает.

Юридический вопрос

Пока вы подыскиваете подходящее помещение, стоит запустить процесс регистрации бизнеса. Для складского комплекса лучше всего подойдет такая организационно-правовая форма, как общество с ограниченной ответственностью. Дело в том, что целевая аудитория состоит, как правило, из организаций, а им удобнее заключать соглашения с юридическими лицами. При регистрации необходимо указать код ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», который включает в себя возможность сдачи в аренду складских помещений.

Определение типа складского помещения

Существует несколько типов складского комплекса, предназначенных для различного типа хранимых вещей. Поэтому надо заранее определиться, с какими вещами вы будете иметь дело и, соответственно, склад какого типа вы будете возводить или ремонтировать.

Для этого вначале надо провести маркетинговое исследование по вашему региону, чтобы узнать, какие товары или вещи нуждаются в хранении, какие выдвигают требования их владельцы, что в этой сфере и на каких условиях предлагают конкуренты.

Классификаций подобных помещений много. Но чаще всего используют классификацию по типам складов: А, B, C, D. При выделении того или иного типа склада оцениваются такие факторы:

• спектр сервисных услуг;
• технические характеристики складского помещения;
• уровень развитости инфраструктуры.

Склад класса А

Новые помещения, выстроенные специально для складского комплекса. Они соответствуют всем требованиям постройки таких помещений, имеют специально оборудованные зоны под конкретные товары, расположены недалеко от магистралей и трасс, удобные пути подъезда, в том числе железнодорожные ветки. Здесь проложены необходимые автономные коммуникации, системы охраны, безопасности, на полу лежит антипылевое покрытие. В них можно регулировать влажность, температуру под требования хранимого товара и прочее.

Склад класса В

Это отремонтированные или давно сооруженные складские помещения, которые сейчас не соответствуют требованиям складского комплекса. Для запуска их в работу обычно необходимы дополнительные вложения на установку необходимых систем и технологических средств.

Склад класса С

Под эту категорию подпадают помещения, которые изначально строились для других целей, причем возводились они давно. Это различные автобазы, ангары, цеха. Для ввода их в эксплуатацию обычно надо вложить средства не только в их внутреннее оснащение, но и в развитие необходимой инфраструктуры на прилегающей территории.

Склад класса D

Это тоже не предназначенные для складских услуг помещения, которые пригодны для складирования промышленного сырья и прочего товара, который не требует особых условий. Обычно на них не предоставляются услуги по ответственному хранению, охране и т. д.

Свой или арендованный склад?

С одной стороны, может показаться, что намного проще и выгодней арендовать уже готовый склад для предоставления подобных услуг. Но как показывает практика, намного выгоднее возводить собственный. Тогда вы изначально строите помещение такого типа, как вам надо, под определенный товар и задачи, в соответствии со всеми европейскими требованиями. Плюс в том, что сегодня существует множество недорогих, надежных конструкций, различных технологий быстрого возведения подобных построек.

Единственный выгодный вариант с арендой, если у вас есть право на выкуп помещения. Или же если вы оформляете долгосрочную аренду и переоборудуете помещение под высокие стандарты, чтобы предлагать услуги высшего качества. В таком случае доходы компенсируют затраты на аренду.

Размеры вложений в постройку

Объем инвестиций зависит не только от перечня предлагаемый услуг и требований к помещению. Многое зависит и от того, насколько масштабным будет строительство и какой материал будет использован, какого типа строение будет возводиться. Существует два наиболее распространенных пути строительства складского помещения: из бетонного монолита или из металлоконструкций.

Преимущество бетонного монолита:

• повышенная прочность, благодаря которой впоследствии можно сделать надстройку или поменять конфигурацию здания;
• возможность возведения зданий любой конфигурации, что позволяет рационально использовать имеющуюся площадь;
• здание из бетона обойдется примерно на 20% дешевле, чем склад из металлоконструкций.

Преимущества металлоконструкций:

• можно оборудовать большие пролеты;
• строительство не занимает много времени: от 3 до 12 месяцев;
• нет никаких сложностей с возведением высоких потолков.

Готовое помещение нужно будет укомплектовать специализированным складским оборудованием и погрузчиками. Следует позаботиться об охранной сигнализации и системе аварийного пожаротушения. Чтобы расширить ассортимент складских услуг, обустройте отсек с рефрижераторной установкой.

Немного расчетов

На организацию работы склада уходит от 10 млн руб. и больше. Эти средства уходят на:

• приобретение земельного участка;
• возведение помещения;
• создание инфраструктуры;
• оснащение склада (тип и количество оборудования зависит от уровня предполагаемых услуг).

На цену земли влияет ее расположение, стадия оформления, доступность, наличие железнодорожной ветки.

Считается, что бизнес не просто прибыльный, но и устойчивый. Его доходность – около 17% годовых, срок окупаемости 1-2 года. Кроме того, он имеет перспективы развития.