Офисы в и в различия. Типы офисов: кабинетный, open space, комбинированный. Классификация бизнес-центров и офисных зданий

В зависимости от различных внутренних и внешних характеристик официально недвижимость разделена на классы: «A» («А+»), «B» («B+») и «C». Категория присваивается зданию после того, как комиссия оценит бизнес-центр на предмет соответствия определенным критериям. На чем основывается классификация бизнес-центров разберемся в данной статье.

Класс «А» («А+»)

Бизнес-центры класса «А» в Санкт-Петербурге отвечают следующим характеристикам:

• не более 7 лет с года постройки или капитальной реконструкции;
• удобное расположение рядом с главными автомагистралями города, не более 15 минут пешком до метро и до остановок общественного транспорта;
• современные инженерные системы;
• профессиональная управляющая компания с опытом от 5-ти лет;
• весь спектр эксплуатационных услуг;
• материалы отделки, соответствующие международным стандартам;
• качественные системы вентиляции и шумоизоляции, система климат контроля, пожарная безопасность;
• современные высокоскоростные лифты;
• бесперебойная работа электросетей;
• круглосуточная охрана, видеонаблюдение за всеми зонами здания;
• высота потолков – не ниже 2,7 м;
• эффективная планировка;
• большие или панорамные окна, обеспечивающие помещение большим количеством естественного освещения;
• зона резепшен;
• подземный или наземный паркинг с расчетом не менее 1 места на 100 м² арендопригодной площади;
• не менее 2-х независимых провайдеров телекоммуникации;
• презентабельные фасадная часть здания и входная группа;
• развитая внутренняя и внешняя инфраструктура.

Чем объекты «А+» отличаются от «А»?

Разница между классами заключается в исключительных характеристиках объектов «А+»:

• выдающиеся характеристики, такие как дизайнерская отделка или уникальные архитектурные решения;
• система «умный офис»;
• зачастую проекты объектов разрабатывает архитектурное бюро международного уровня.

По статистике

• 8 бизнес-центров класса «А+»;
• 104 бизнес-центров класса «А»;
• средняя ставка аренды – 1 500 руб. м²/месяц.

Офисные центры класса «В» («В+»)

Бизнес-центры этой группы – самые многочисленные и пользуются популярностью у арендаторов, благодаря оптимальному сочетанию цены и качества.

На 2018 год в Санкт-Петербурге:

• 93 бизнес-центров класса «B+»;
• 510 бизнес-центров класса «B»;
• средняя ставка аренды – 900 руб. м²/месяц.

Класс «С»

Объекты класса «C» легко узнаваемы:

• удаленность от главных магистралей города;
• низкий уровень инфраструктуры;
• устаревшие инженерные коммуникации;
• ограниченное количество парковочных мест или их полное отсутствие.

Здания этого класса, в основном, являются административными строениями прошлого столетия. Многие из них требуют затрат на ремонт или капитальную реконструкцию. Тем не менее, помещения в таких объектах достаточно востребованы, благодаря низкой арендной ставке, а также наличию железнодорожных путей или крупных складских площадей.

На 2018 год в Санкт-Петербурге:

• 379 бизнес-центров класса «C»;
• средняя ставка аренды – 500 руб. м²/месяц.

Факторы, способные повлиять на классификацию объекта коммерческой недвижимости

Существует ряд факторов, способных повысить класс коммерческого здания. К ним можно отнести:

• экологически чистый район города;
• историческая локация;
• статус памятника архитектуры;
• удобный доступ для малоподвижных групп населения.

Определить к какому классу относится здание довольно сложно, так как некоторые нюансы не видны невооруженным глазом. В таких случаях лучше всего обратиться к опытному специалисту, чтобы избежать неприятных моментов, которые могут выявиться уже в ходе работы.

В России классификация офисных помещений была принята в 2006 году, она создавалась по западному образцу и предполагает деление всех объектов офисного назначения на три категории: «А» (элит-класс), «В» (бизнес-класс) и «С» (эконом-класс).

Офисы «А» класса

Самые престижные офисные помещения, относящиеся к классу «А» — офисы представительского класса.

Их принципиальные отличия:

• современное здание офис-центра (не старше 8 лет);
• дорогостоящая отделка помещений, соответствующая высшим европейским стандартам, высокие потолки, фальшпол;
• наличие современных удобных лифтов в достаточном количестве;
• наличие центральной автоматизированной системы вентиляции и кондиционирования воздуха;
• наличие централизованной пожарно-охранной сигнализации;
• удобное месторасположение (центр, транспортная доступность);
• усиленная охрана, в том числе охраняемая стоянка, видеонаблюдение, фейс-контроль;
• профессиональный менеджмент;
• высокие цены (арендные ставки выше $1000, стоимость квадратного метра — не менее $9 тыс.).

Примером офисов класса «А» в Москве могу быть помещения в бизнес-центрах «Four Winds Plaza» в центре города на Большой Грузинской улице, Aquamarine-2 на Озерковской набережной, Citydel Business Center в Басманном районе, Midland Plaza на Арбате, Gazoil Plaza в Черемушках.

Анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что офисы класса «А» имеют около 15 % от спроса в данном сегменте рынка, зато они составляют более 71 % от новых площадей, сданных в эксплуатацию в Москве в 2007 году и спрос на них постепенно растет.

Офисы «B»класса

Офисные помещения класса «В» — золотая середина, они в большинстве востребованы арендаторами и наиболее привлекательны для покупателей коммерческой недвижимости в Москве в настоящее время.

Офис класса «В» — это тоже качественное помещение. Причем, учитывая особенности рынка коммерческой недвижимости, принято выделять из этого класса те помещения, которые имеют более высокий уровень, и маркировать их как офис класса «В+». В офисах классов «В» и «В+» обязательно наличие:

• качественного ремонта;
• открытой планировки помещений;
• современных лифтов;
• современных систем пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования;
• изолированных санузлов;
• отдельной парковки;
• круглосуточной охраны;
• организации питания сотрудников и посетителей;
• оптоволоконной связи, отдельных телефонных линий.

Помимо этого офисы класса «В+» по свойствам приближены к классу «А» и характеризуются удобным месторасположением, наличием транспортной доступности и охраняемой парковки, использование материалов высокого качества при отделке здания и помещений, современной охраны здания с использованием систем видеонаблюдения, единым управлением зданием.

Примерами коммерческой недвижимости класса «В» являются офисы бизнес-центров «Тушино», «Меридиан» в левобережном районе, «9 акров» в Черемушках, «Магистраль» в Хорошовском районе, «Каскад» в Марьиной роще, «Старт» в Басманном районе.

Класс «В+» можно увидеть в офисных центрах «Дербеневская Плаза» на юге Москвы, «Красивый дом» в районе Отрадное, «Академический» на юго-западе, «Старый Арбат» в центре Москвы и т.д. Ставки аренды на такие помещения достаточно высоки, а покупка их — это выгодное вложение денег, что вызывает постоянный рост спроса в этом сегменте рынка.

Офисы «C» класса

Офисные помещения класса «С» — одни из самых доступных на рынке коммерческой недвижимости. Эти административные пощади пользуются стабильно невысоким спросом, их достоинство — низкие ставки аренды — ценят мелкие фирмы, которые только начинают развиваться.

Офисы класса «С» чаще всего находятся в старых, перепрофилированных зданиях или зданиях действующих предприятий и имеют:

• косметический ремонт;
• лифт (если в здании более 3 этажей);
• кабинетную или смешанную планировку;
• пассивную систему вентиляции;
• деревянные окна;
• невысокое качество дополнительных услуг: организации питания, охраны, парковки и т.д.

Помещения класса «С» имеет смысл использовать как бек-офисы, филиалы, куда не приглашают клиентов, а идет определенная внутрифирменная деятельность: например, работают диспетчеры, располагается бухгалтерия и т.д. Примерами таких помещений могут служит офисы в бизнес-центре на набережной Академика Туполева, в здании бизнес-центра на Алексеевской, а также многочисленные площади, сдаваемые в аренду заводами, магазинами, учебными заведениями.

В Москве и регионах России сегодня огромным спросом пользуются офисные помещения, расположенные в Бизнес-центрах. Но сегодня, несмотря на обилие предложений на рынке коммерческой недвижимости, действительно качественные Бизнес-центры являются дефицитом. Удобство, престиж и доверие клиентов в немалой степени зависят от класса помещения. Существует список требований к деловым центрам, в зависимости от наличия которых присваивается тот или иной класс.

Все офисные помещения принято классифицировать по категориям. Самая распространенная классификация офисных помещений – класс «А», класс «В» и класс «С». Присвоение класса зависит от месторасположения, года строительства здания, его конструктивных особенностей, планировки. Инженерных систем (кондиционирования, вентиляции, телекоммуникаций, наличия лифтов), парковки и охраны. Если вы планируете снять офис, тогда должны знать эту классификацию.

Бизнес центр класса А.
Офисы категории «А» - лучшее предложение на рынке коммерческой недвижимости, но и цена таких офисов самая высокая.
Такие бизнес центры располагаются в новых зданиях или в зданиях после капитального румонта и реконструкции в центре города, что делает их самыми дорогими. Офисы класса «А» имеют авторский дизайн помещений, современное оборудование, VIP-зал, оптико-волоконные телекоммуникации. Обязательна служба охраны и система контроля доступа и видеонаблюдения. Обязательно в непосредственной близости - станции метро, остановки общественного транспорта, автомобильные парковки, кафе. Недалеко, как правило, располагаютс крупные торговые и административные центры.

Фасады и внутренняя отделка выполнены из высококачественных современных материалов, зачастую по индивидуальным проектам и с использованием интересных архитектурных решений. Внутренняя планировка, как правило, легко изменяется по желанию арендатора или собственника. Такие центры так же имеют систему бесперебойного электропитания, оборудуются самыми современными инженерными системами, центральным кондиционированием или климат-контролем.

Деловые центры класса А обязательно имеют собственную подземную парковку и наземную автостоянку. Так же непременно имеются кафе и столовые для сотрудников, конференц-залы и спортивные клубы.

Арендаторами офисных помещений такого класса становятся крупные фирмы, международные компании.

Бизнес центр класса В.
Помещения класса «В» несколько уступают категории A. Это помещения эконом-класса, и стоимость их аренды гораздо ниже. Располагаются они в современных или же переоборудованных административных зданиях. Иногда находится в бизнес-центрах с 5-летней эксплуатацией. Параметры зданий идентичны недвижимости сегмента A, но набор услуг более узкий. Так, предусматривается наземная парковка, но отсутствует подземная. Офисы класса «В» не обустроены на высшем уровне, вентиляционные системы и инженерные классом ниже.

Бизнес центр класса С.
Сегмент «С» интересен предприятиям, административным организациям для офисной деятельности. Изначально такие помещения не рассчитывались для такого использования. Инфраструктура, как правило, отвечает минимальным требованиям. Часто отсутствует система кондиционирования. Большинство зданий нуждаются в ремонте и считаются устаревшими, но наличие главных коммуникаций позволяет осуществлять рабочую деятельность. Среди услуг - телефонная связь, Интернет, система вентиляции, туалет, расположенный в коридоре, система отопления и столовая, не предусмотрена парковка. Располагаются часто в спальных районах. Офисные помещения класса «С» арендуются маленькими организациями.

Кроме класса А, класса В и класса С, существует ещё класс D , который характерен в основном для регионов. Арендаторы в таком Бизнес-центре не получают ничего, кроме собственно помещения, зачастую нуждающегося в ремонте. Отсутствие инфраструктуры и старомодная кабинетно-коридорная планировка создают значительные неудобства как владельцам офисов, так их посетителям.

Эта классификация поможет адекватно оценить помещение, если вам необходимо продать офис, купить офис или снять офисное помещение.

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

1. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/?id=202);
2. Классификация Московского исследовательского форума 2003г. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
3. Классификация Московского исследовательского форума 2006г. (http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
4. Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки - риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

1. Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
2. Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой , емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

• интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
• согласование результатов проведенного опроса;
• выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, - получение краткой классификации, - каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А - 5 баллов, класс Д - 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Краткая классификация торговой недвижимости

Краткая классификация складской недвижимости

Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.

Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.

Пример 1 (офис)

Помещение в бывшем проектном институте в центре города:
местоположение - в центре города - 5 баллов
состояние - устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии - 3 балла
- коридорная система, высота потолков 3,0м - 3 балла
парковка - недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания - 3 балла
инфраструктура - недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания - 4 балла
итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)

Пример 2 (торговля)

Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали:
местоположение - на транспортной артерии, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом- 4 балла
качество отделки - недавний год постройки, улучшенная отделка - 4 балла
состояние - в отличном состоянии - 5 баллов
парковка - организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки подъезд к территории - 4 балла
концепция здания - единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке - 5 баллов
итого: 4+4+5+4+5 = 22 (класс А)

Пример 3 (склад)

Производственный цех завода в районе средней удаленности:
местоположение - расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП - 2 балла
прилегающая территория - охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин - 3 балла
конструктивно-планировочные решения - высота помещений 12 м, с сеткой колонн не менее 12х24 м - 5 баллов
состояние - построенное до 1985г. в хорошем состоянии - 3 балла
инженерные системы - устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем - 2 балла
итого: 2+3+5+3+2 = 15 (класс С)

Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, для которых она и адаптирована, - при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.

Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая прошла 29-30 мая в 2008г. в г. Новосибирске.

В компании «Сибирский оценщик» данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.

Хотелось бы, чтобы средств массовой информации уделили свое внимание данной Краткой классификации, с целью освещения в печати предложений по продаже и аренде недвижимости с ориентацией на данную классификацию, что было бы полезно всем участникам рынка недвижимости.

Новый перечень состоит из 26 пунктов.

Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.

Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.

Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.

Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:

Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;

Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;

За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.

В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:

Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)

Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)

Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)

Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)

Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)

Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,

Современная система пожарной безопасности,

Наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,

Наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,

Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,

Наличие организованной охраняемой парковки,

Организованное управление зданием,

Наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.